【2026年改正対応】原状回復ガイドラインと壁紙費用の正しい線引き
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2026 RESTORATION GUIDELINE
【2026年改正対応】
原状回復ガイドラインと
壁紙費用の正解
「6年経てば壁紙はタダ」「全面張替えはオーナー負担」──
あいまいなまま放置していると、退去ごとに数万円単位で損をします。
2026年最新の基準と、賃料を守る具体的な計算式をまとめました。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸トラブルでもっとも参照される実務基準です。にもかかわらず、現場では「入居者に請求できる範囲」「経年劣化の計算式」「壁紙の耐用年数」を曖昧なまま運用しているオーナーが少なくありません。
本記事では2026年の改正ポイントを踏まえて、壁紙費用の正しい計算式・OK/NG事例・賃貸オーナーが取るべき対策まで、退去現場でそのまま使えるレベルで整理します。
残存価値1円扱い
1,000〜1,500円
クレーム最多項目
01 — BASIC RULE 原状回復ガイドラインの基本（2026年版）
原状回復ガイドラインとは、国土交通省が定める賃貸退去時の費用負担ルール。法律ではなく指針ですが、裁判でも事実上の基準として使われる重要文書です。
① 通常損耗・経年劣化：オーナー負担（家賃に含まれる）
② 善管注意義務違反・故意過失：入居者負担
③ 耐用年数を超えた設備：残存価値1円として処理
つまり、入居者がタバコや子どもの落書きで壁紙を汚した場合でも、入居期間に応じた減価償却を考慮した金額しか請求できません。「新品代金そのまま請求」は、ほぼ確実に裁判では認められません。
▶ 2026年改正のポイント
- 耐用年数の解釈の明確化：壁紙は引き続き6年（変更なし）
- "善管注意義務違反"の判断基準を強化：写真証拠の重要性が増した
- 入居前チェックシートの運用が推奨に
- 少額訴訟への参照基準として明確化
02 — CALCULATION 壁紙の費用負担はどう決まる？経年劣化の計算式
壁紙の耐用年数は6年。これを基準に、入居期間に応じて入居者の負担割合が下がっていきます。
▶ 入居者負担の計算式
※ 入居6年以上は残存価値1円となり、原則として入居者負担はゼロに近づきます
▶ 入居期間別の負担割合
| 入居期間 | 残存価値 | 入居者負担割合 | 張替6万円の場合 |
|---|---|---|---|
| 1年 | 5/6 | 約83% | 約50,000円 |
| 2年 | 4/6 | 約67% | 約40,000円 |
| 3年 | 3/6 | 50% | 30,000円 |
| 4年 | 2/6 | 約33% | 約20,000円 |
| 5年 | 1/6 | 約17% | 約10,000円 |
| 6年以上 | 1円 | ほぼゼロ | 数千円〜 |
耐用年数を超えても、クリーニング費用や、極端な汚損による撤去・施工手間は入居者負担の対象です。「6年住んだから全部タダ」と主張されたら、丁寧に区別して説明することが大事です。
03 — OK / NG CASES 入居者請求OK／NG 事例集
退去現場で実際に揉めやすいケースを、ガイドラインに沿って整理しました。「これは請求していい」「これはダメ」を即判断できるようにしておきましょう。
▶ ケース1：日焼け・色あせ
南向き居室の壁紙が日焼けで黄ばんだ
太陽光による日焼けは通常損耗のためオーナー負担。入居者に請求するとトラブル必至。
家具の裏側だけ極端にカビが繁殖していた
換気不足・結露放置などの善管注意義務違反に該当する場合、入居期間を考慮して請求可能。
▶ ケース2：画びょう・釘穴
カレンダー・ポスター程度の画びょう跡
下地ボードを傷つけない範囲なら通常使用の範囲内。請求対象外です。
大型棚を固定した大きな釘穴・下地破損
下地ボードまで損傷した場合は入居者の責任。ただし入居期間で減価償却を考慮します。
▶ ケース3：タバコ・ペット
禁煙物件でない場合の軽い黄ばみ
契約で禁煙としていない場合、ある程度の黄ばみは通常損耗と判断される可能性大。
明らかにヤニで茶色く変色／臭いが残る
クリーニングや張替を要する状態は請求可能。写真とにおいの証拠を残しておくのが鉄則。
▶ ケース4：子どもの落書き・ペット引っかき傷
子どもの軽い指紋・手垢
清掃で取れる範囲は通常損耗。クリーニング費用に含めるのが一般的です。
クレヨンの落書きやペットの引っかき傷
クリーニングでは消えない明確な汚損・破損は請求可能。ただし入居年数で減価償却。
04 — SIMULATION 退去時の壁紙費用シミュレーション
具体的なケースで、実際にいくら入居者に請求できるかを計算してみましょう。
▶ ケースA：入居3年・タバコでヤニ汚れ
残りの30,000円はオーナー負担（経年劣化分）
▶ ケースB：入居5年・子どもの落書き
残り50,000円はオーナー負担
▶ ケースC：入居7年・ペットによる引っかき傷
※ 撤去・施工手間として数千円〜の請求可能性
入居期間が長いほど、オーナー側の負担は重くなります
05 — OWNER ACTION オーナーが今やるべき4つの対策
ガイドラインを知っていても、それだけでは利益は守れません。「請求できる範囲を最大化」「自己負担を最小化」するために、賃貸オーナーが今すぐ動くべき4つの対策を整理しました。
▶ 対策① 入居前の写真記録を徹底する
入居時の壁・床・水回りの状態を日付入り写真で残しておくこと。退去時に「これは入居前から…」と言われたとき、写真がなければほぼ請求できません。スマホ撮影＋クラウド保存で十分です。
▶ 対策② 契約書に「禁煙条項・ペット条項」を明記
「禁煙物件」「ペット不可」と契約書に明記していなければ、ある程度のヤニ汚れ・におい・キズは通常損耗扱いになるリスク大。特約は契約書で明文化するのが鉄則です。
▶ 対策③ 退去立会いには必ず同席
退去立会いを管理会社に丸投げしていると、状態確認が甘くなり、後から請求漏れが発覚するケースが多発します。可能な限りオーナー自ら同席するか、信頼できる業者を同行させましょう。
▶ 対策④ 原状回復コストそのものを下げる
これが最も大きなインパクトを生む対策です。「請求できる範囲を増やす」より、「そもそも工事費自体を下げる」方が、ガイドラインの曖昧さに振り回されません。
06 — NEW OPTION そもそも"張替えない"という選択肢
ガイドラインに沿って計算した結果、入居者に請求できるのは退去ごとに1〜3万円程度のことがほとんど。
一方、6畳1部屋の張替えは3〜6万円。差額はオーナーの持ち出しになります。
この差額を解消するには、「いくら請求するか」より「そもそも工事費を下げる」方が圧倒的に効果的です。
名古屋エリアの賃貸オーナーで採用が広がっているのが、張り替えずに既存クロスを再生・染色する新工法「ワンダークロス」。原状回復コストを従来の約1/3に圧縮できるため、ガイドラインの計算で「オーナー負担になる部分」を最小化できます。
① コスト約1/3：6万円→2万円台で原状回復可能
② 工期約1/3：即日〜1日施工で空室期間を短縮
③ 廃材ゼロ：処分コスト・環境負荷も削減
④ 色変更も可能：成約率アップに直結する内装刷新もOK
FOR RENTAL OWNERS
ガイドラインを知るだけでは、
利益は守れない。
原状回復のコスト構造そのものを変える"張り替えない"工法。
名古屋エリアの賃貸オーナー向け新工法「ワンダークロス」をぜひご確認ください。
