【体験談】住宅ローンが残っていても家は売れる！名古屋市東区のオーバーローン売却事例
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ローン残家庭の割合
3パターン
売却の選択肢
90日
平均売却期間
0円
査定費用
この記事でわかること
- 住宅ローンが残っていても家が売れる仕組み
- アンダーローン／オーバーローン3パターン別の対処法
- 実際にローン残債を売却した3人のリアル体験談
- 任意売却・住み替えローン・つなぎ融資の使い分け
- 失敗しないための5つの注意点と90日スケジュール
01「ローン残=売れない」は誤解。仕組みを理解する
💡
「ローンが残っているうちは家は売れない」と思っていませんか？実は住宅売却の約8割は、ローン残債がある状態で行われています。仕組みはシンプル。売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消するだけです。
売却の基本フロー
| STEP | やること | ポイント |
|---|---|---|
| ①査定 | 家の今の価値を知る | 残債との差額を確認 |
| ②販売 | 買主を見つける | 3社相見積で価格最大化 |
| ③決済 | 売却代金で残債完済 | 抵当権を同日抹消 |
| ④引渡 | 所有権移転 | 名義変更完了 |
📌 重要なのは「査定額と残債の差額」
家が残債より高く売れるなら、売却代金から残債を返済して、余ったお金は手元に残ります。逆に残債より安くしか売れない場合は、不足分を貯蓄から補填するか、任意売却・住み替えローンで処理します。
023パターンで変わる売却方法
💴
「査定額」と「残債」のバランスで、選ぶべき手段が決まります。
PATTERN 01
💰
アンダーローン
査定 ＞ 残債
通常売却で完済可能。手元に現金も残り、最もスムーズなパターン。
通常売却で完済可能。手元に現金も残り、最もスムーズなパターン。
PATTERN 02
⚖️
ほぼトントン
査定 ≒ 残債
諸費用を貯蓄で補填するか、住み替えローンで上乗せ可能。
諸費用を貯蓄で補填するか、住み替えローンで上乗せ可能。
PATTERN 03
⚠️
オーバーローン
査定 ＜ 残債
任意売却・住み替えローン・つなぎ融資で対応可能。
任意売却・住み替えローン・つなぎ融資で対応可能。
アンダーローンの試算例
査定4,200万円、残債2,800万円のケース。
💴 手残りシミュレーション
売却価格+4,200万円
− ローン残債−2,800万円
− 仲介手数料（3%＋6万＋税）−145万円
− 登記・印紙等−25万円
手残り金額1,230万円
オーバーローン時の3つの解決策
| 方法 | 適した状況 | 注意点 |
|---|---|---|
| 任意売却 | 返済が困難になった | 銀行の同意が必要 |
| 住み替えローン | 新居の購入も同時 | 審査が厳しめ |
| つなぎ融資 | 一時的な不足のみ | 金利が高め |
03リアル体験談 3選
💬
Tさん（35歳・会社員）名古屋市東区／築8年マンション
転勤が決まって、まだローンが2,400万円残っていたから本当に売れるのか不安でした。査定したら2,900万円。残債を引いても500万円残るとわかって、安心して売却に踏み切れました。
成約価格
2,950万
残債
2,400万
手残り
+380万
結果：アンダーローンで通常売却。62日でスピード成約、手残り380万円を新居の頭金に充当。
Mさん（42歳・主婦）名古屋市東区／築18年戸建て
夫の収入減で返済が苦しくなり、競売の通知が来る前に売却を決意。残債3,800万円に対し査定3,500万円のオーバーローンでしたが、任意売却で銀行と交渉し、何とか競売を回避できました。
成約価格
3,520万
残債
3,800万
不足
−280万
結果：任意売却で競売回避。引っ越し費用30万円も売却代金から確保。残債は月3万円の分割返済へ。信用情報への大きな傷も回避できました。
Sさんご夫婦（38歳・40歳）名古屋市東区／築12年マンション
子どもが増えて手狭になり住み替えを検討。残債2,600万円に対し査定2,700万円とギリギリ。住み替えローンを使って新居の諸費用までまとめて借り入れし、引っ越しまでスムーズに完了しました。
旧居成約
2,720万
残債
2,600万
新居購入
4,500万
結果：住み替えローンを活用。旧居売却と新居購入を同日決済。仮住まい不要で家族の負担も最小化できました。
04任意売却・住み替えローンの使い分け
⚖️
| 手段 | 使うタイミング | 金利目安 | 難易度 |
|---|---|---|---|
| 通常売却 | 査定 ＞ 残債 | — | ★☆☆ 易 |
| 住み替えローン | 新居購入セット | 0.5〜1.5% | ★★☆ 中 |
| 任意売却 | 返済困難 | — | ★★★ 難 |
| つなぎ融資 | 一時的補填 | 2〜4% | ★★☆ 中 |
✅ 任意売却のメリット
- 競売より市場価格に近い金額で売れる
- 引っ越し費用が売却代金から出る
- 信用情報の傷を最小化
- 残債は無理ない返済プランに
⚠️ 任意売却のデメリット
- 銀行の同意が必須
- 滞納実績がないと使えない場合あり
- 住宅ローンに少し傷がつく
- 専門業者の選定が重要
05失敗しない5つの注意点
⚠️
- 査定は必ず3社以上で比較する（地元1社＋大手2社が理想）
- 残債は「住宅ローン残高証明書」で正確に把握する
- 諸費用（売却額の4〜5%）を見落とさない
- オーバーローンの場合は「滞納する前」に専門家相談
- 抵当権抹消・所有権移転を同日決済で確実に
💡 特に重要なポイント
返済が苦しくなってからの相談では選択肢が狭まります。滞納が始まる前に動き出すことで、任意売却の選択肢も広がり、競売を確実に回避できます。「もうダメかも」と思った時点ですぐ専門家へ。
06売却90日スケジュール
📅
ローン残債ありの売却も、通常売却と流れはほぼ同じ。85〜95日が標準です。
DAY 1-7
📋 残債確認・査定依頼
銀行で残高証明書を取得。同時に3社へ査定依頼。差額を把握する最重要ステップ。
DAY 8-14
🤝 不動産会社決定・媒介契約
査定根拠と販売戦略で1社を選定。専任媒介or一般媒介の選択。
DAY 15-21
📸 販売準備・撮影
プロカメラマン手配、間取り図整理、ホームステージング検討。
DAY 22-65
🏠 販売活動・内見対応
居住中なら清掃・換気を徹底。価格交渉対応も重要なフェーズ。
DAY 66-80
✍️ 売買契約・銀行調整
買主との売買契約、銀行への完済日連絡、抵当権抹消の段取り。
DAY 81-90
🔑 決済・引渡・残債完済
売却代金で残債完済→抵当権抹消→所有権移転を同日実行。
07よくある質問
❓
ローンが残っている家を売るのは違法ではない？
全く違法ではありません。日本の住宅売却の約8割はローン残債ありの状態で行われています。売却代金で残債を完済すれば何も問題ありません。
銀行に売却の許可は必要？
アンダーローンで全額返済できる場合は事前の許可は不要です。決済日が決まったら銀行へ完済日を連絡し、抵当権抹消の準備をするだけ。オーバーローンで任意売却を選ぶ場合のみ、銀行の同意が必要です。
査定だけで実際に売らなくてもOK？
もちろん大丈夫です。机上査定・訪問査定とも完全無料で、「今の価値を知りたいだけ」というご相談も歓迎です。守秘義務厳守で対応いたします。
残債より安くしか売れない場合は？
①不足分を貯蓄で補填／②住み替えローンで新居ローンに上乗せ／③任意売却で銀行と交渉、の3パターン。状況により最適な手段が変わるので、早めに専門家相談がベストです。
滞納してから相談しても遅くない？
滞納後でも対応可能ですが、選択肢が大幅に狭まります。競売通知が届くと時間との戦いに。「返済が厳しいかも」と思った段階で動き出すのがベストです。
住み替えで新居を先に決められる？
住み替えローンやつなぎ融資を活用すれば可能です。ただし審査が厳しめなので、年収・勤続年数・既存ローンの返済状況の確認が事前に必須です。
離婚に伴う売却でも同じ流れ？
基本フローは同じです。ただし名義・連帯保証・分与額の整理が追加で必要。離婚協議書に売却条件を明記しておくと揉めにくくなります。
08まずは無料査定でローンと相場の差額を知る
ローンが残っていても、家が売れるかどうかは「査定額と残債の差額」でほぼ決まります。査定は完全無料、しつこい営業もなし。まずは数字を把握することが、後悔しない売却の第一歩です。
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"残債"があっても、家は売れる。
大切なのは、正しい数字を知ること。
ローンが残っていても、選択肢は思っているより豊富です。
まずは正確な査定額から、あなたの最適な売却方法を見つけてみませんか。
