旧耐震と新耐震の違いとは？不動産売却の査定価格に影響するポイント
rapportmart
旧耐震と新耐震の違いは？1981年・昭和56年の建築基準法改正をわかりやすく解説
そもそも「旧耐震」と「新耐震」って何？
不動産の広告や査定の話をしていると、「旧耐震」「新耐震」という言葉が出てくることがあります。
これは、1981年（昭和56年）の建築基準法改正を境にした耐震基準の区分です。
1978年の宮城県沖地震などを背景に耐震基準が見直され、1981年6月1日から新しい耐震基準が導入されました。
そのため、古い建物を売買するときには「いつ建てられた建物なのか」だけでなく、どの耐震基準を前提として建築確認を受けたのかを確認することが重要になります。
震度5程度の地震で建物が倒壊しないことを想定した基準です。
現在の新耐震基準より前の基準となります。
震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを目標とした、より厳しい基準です。
旧耐震基準から大きく見直されています。
「1981年より前に建てられた＝必ず旧耐震」と単純に判断するのではなく、実際には建築確認を受けた日などを確認することが大切です。
旧耐震と新耐震の違いを比較すると？
| 項目 | 旧耐震 | 新耐震 |
|---|---|---|
| 基準 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
| 区分の目安 | 1981年5月31日まで | 1981年6月1日以降 |
| 想定する地震 | 震度5程度 | 震度6強〜7程度 |
| 売却時の見られ方 | 耐震性を懸念される場合がある | 旧耐震より安心感を持たれやすい |
この違いを知ると、「なぜ中古住宅や中古マンションの売却で耐震基準が話題になるのか」が少し分かりやすくなります。
特に築年数の古い物件では、買主が住宅ローンや税制上の条件を確認するときに、耐震基準が判断材料になる場合があります。
旧耐震だから「売れない」というわけではない
ここは、旧耐震の物件を所有している人にとって一番気になるところかもしれません。
「うちの家、旧耐震だった……。これじゃ売れないのでは？」
と不安になることもあります。
しかし、旧耐震だから必ず売却できないというわけではありません。
不動産の価値は、耐震基準だけで決まるものではありません。
- 立地
- 土地の価値
- 建物の状態
- 管理状態
- 周辺環境
- リフォーム・修繕の状況
- 買主のニーズ
など、さまざまな要素を含めて判断されます。
旧耐震物件を売却するときに気をつけたいこと
旧耐震の住宅やマンションを売却する場合、価格だけではなく、買主側が何を気にするのかを考えておくことも大切です。
特に大きいのが、耐震性への不安です。
「地震が来たら大丈夫なのか？」
買主からすると、これは当然気になるところです。
そのため、耐震診断の実施状況や耐震基準への適合状況など、分かっている情報を整理しておくと説明がしやすくなります。
耐震診断を受けているか確認する
すでに耐震診断を実施しているのであれば、その結果を確認しておきましょう。
買主から質問されたときに、建物についてどのような調査が行われているのかを説明できると、不安を減らす材料になります。
まだ診断をしていない場合は、必要性について不動産会社や専門家に相談する方法もあります。
耐震基準適合証明書について確認する
旧耐震基準の建物では、買主側が住宅ローン控除などの税制優遇を受ける際に、耐震基準適合証明書などが関係する場合があります。
ただし、適用条件や必要書類は物件や制度によって異なります。
新耐震基準のマンションなら安心？
「新耐震なら大丈夫なんですよね？」
これもよく気になるポイントです。
新耐震基準は、旧耐震基準よりも厳しい基準として導入されています。
そのため、中古マンションなどを探している買主にとって、新耐震であることが安心材料のひとつになる場合があります。
ただし、新耐震だからといって建物の状態まで一律に良好とは限りません。
建物は年月とともに劣化しますし、管理状態や修繕状況なども重要です。
- 築年数
- 建物の管理状態
- 修繕履歴
- 大規模修繕の状況
- 建物の劣化状況
- 耐震診断の実施状況
「1981年6月1日」が重要と言われる理由
旧耐震と新耐震の違いを調べていると、必ず出てくるのが1981年（昭和56年）6月1日という日付です。
これは新耐震基準が導入された基準日として知られています。
ただ、ここで「1981年築」という情報だけを見て判断するのは避けたいところです。
実際には、建物の建築確認の時期などを確認する必要があります。
旧耐震物件のメリット・デメリット
- 耐震性への安心感を持たれやすい
- 買主の税制優遇の要件を満たしやすい場合がある
- 中古住宅・マンション選びで比較的説明しやすい
- 耐震性を懸念されることがある
- 耐震診断が必要になる場合がある
- 耐震基準適合証明書などが関係する場合がある
ただし、これも「旧耐震＝悪い物件」という意味ではありません。
例えば立地が非常に良い物件や土地の価値が高い物件など、建物以外の部分が評価されるケースもあります。
そのため、売却を考えているなら、まずは物件全体の価値を確認してみることが大切です。
耐震診断の費用はどのくらい？
旧耐震物件を所有していると、「耐震診断をしたほうがいいのかな？」と考えることがあります。
ただし、耐震診断の費用は建物の種類、規模、構造、調査内容などによって異なります。
また、自治体によっては耐震診断や耐震改修に対する補助制度を設けている場合があります。
「旧耐震だから必ず補助金が使える」とは限らないため、所在地の自治体に確認しましょう。
特に戸建て住宅とマンションでは条件が異なる場合もあるため、まずは自治体や専門家に確認するのがおすすめです。
旧耐震の家を売るなら、最初に何をすればいい？
ここまで読むと、
「結局、うちの家は売れるの？」
というところが一番気になるかもしれません。
そんなときに、いきなり耐震診断やリフォームから始める必要はありません。
まずは現在の不動産価値を知ることから始める方法があります。
手元にある資料や不動産会社への確認から始めます。
土地・建物・立地などを含めて現在の価値を把握します。
物件によって必要な対応が異なるため、専門家に確認します。
価格や条件を見てから、売却する・しないを考えます。
旧耐震だからといって、最初から売却を諦める必要はありません。まず現在の価格感を確認して、選択肢を増やしてみましょう。
愛知・名古屋で旧耐震物件の売却を考えているなら
旧耐震の物件を売却するとき、どうしても「古いから安いのでは？」と考えてしまいがちです。
でも、実際の不動産価格は耐震基準だけで決まるものではありません。
土地・立地・周辺環境・建物の状態・管理状況などを含めて総合的に判断する必要があります。
だからこそ、売却を考え始めた段階で、地域の相場を知っている不動産会社に相談してみるのもひとつの方法です。
「売れるのかな？」と
不安な段階から相談してみる
旧耐震物件は、耐震基準だけを見て判断するのではなく、実際の立地や物件状態などを含めて考えることが大切です。
✓ 旧耐震だけど売却できるか知りたい
✓ 今の家がいくらくらいなのか知りたい
✓ 耐震診断をしたほうがいいか迷っている
✓ 相続した古い家をどうするか迷っている
✓ 空き家を売るか残すか悩んでいる
✓ まだ売るとは決めていない
遠方の不動産なら、現地確認の準備も
相続などで遠方の家を所有している場合、売却を検討すると現地確認や手続きなどで移動が必要になることがあります。
特に実家を相続したものの、現在は別の地域に住んでいるというケースでは、売却までに何度か現地へ行く可能性もあります。
不動産会社との打ち合わせや現地確認など、必要な予定が決まったら宿泊先もあわせて確認しておきましょう。
よくある質問｜旧耐震・新耐震
- 旧耐震と新耐震の違いは何ですか？
- 1981年（昭和56年）の建築基準法改正を境に耐震基準が大きく見直されました。旧耐震基準よりも新耐震基準のほうが、より大きな地震を想定した基準になっています。
- 旧耐震のマンションは売却が難しいですか？
- 旧耐震だから必ず売却できないというわけではありません。立地、土地の価値、管理状態、建物の状態などによって需要が見込める場合があります。
- 1981年より前の建物は必ず旧耐震ですか？
- 築年だけで単純に判断せず、建築確認を受けた時期などを確認することが大切です。
- 新耐震基準なら安心ですか？
- 新耐震基準は旧耐震基準より厳しい基準ですが、新耐震だから建物の状態が必ず良好という意味ではありません。経年劣化や管理状態なども確認する必要があります。
- 旧耐震物件は住宅ローン控除が使えませんか？
- 旧耐震物件では、買主が住宅ローン控除などの税制優遇を利用する際に、耐震基準適合証明書などが関係する場合があります。ただし、制度には複数の条件があるため、個別に確認が必要です。
- 耐震診断は受けたほうがいいですか？
- 物件の種類や状態によって必要性は異なります。すでに診断を受けているか確認し、必要に応じて建築士などの専門家や自治体へ相談しましょう。
まとめ｜旧耐震だからといって、最初から売却を諦めない
この記事のポイント
- 旧耐震と新耐震は1981年（昭和56年）の建築基準法改正が大きな境目です
- 新耐震基準は旧耐震基準よりも厳しい耐震基準です
- 1981年という築年だけでなく、建築確認の時期なども確認することが大切です
- 旧耐震物件でも、立地や土地の価値などによって売却できる可能性があります
- 買主の住宅ローン控除などで耐震基準適合証明書が関係する場合があります
- 耐震診断や補助制度については物件所在地の自治体などへの確認が必要です
「旧耐震だから、うちの家はもう売れないかもしれない」
そう思ってしまうのも無理はありません。
でも、実際の不動産価値は耐震基準だけで決まるわけではありません。
土地の場所、周辺環境、建物の状態、管理状況など、いろいろな要素を合わせて判断されます。
だからこそ、売却を考え始めたら、まずは「旧耐震だからダメ」と決めつけるのではなく、今の不動産価値を知ることから始めてみるのがおすすめです。
そのうえで耐震診断が必要なのか、売却するのか、住み続けるのかを考えていけば大丈夫です。
- 建築基準法に関する一般的な情報
- 不動産売買・耐震基準に関する一般的な情報
※本記事は2026年9月時点の原稿情報をもとに構成しています。制度・税制・補助制度などは変更される場合があります。最新情報は各自治体・関係機関の公式情報をご確認ください。
