清須市でサラリーマン大家になる際の注意点と失敗事例

「毎月の家賃収入で、少しでもローンの負担を減らしたい」

そう思って清須市での賃貸併用住宅を調べ始めた方は多いはずです。

実際、名古屋に通勤するサラリーマンの間で「賃貸併用住宅＝賢いマイホームの買い方」という認識は広がっています。
ただ、いざ始めようとすると「自分みたいな普通の会社員でも本当にできるの？」「失敗したらどうしよう」という不安が頭をよぎる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、そんなリアルな不安に正面から向き合います。

実際に清須市・名古屋エリアで起きた失敗事例をもとに、「やってしまいがちなミス」と「その回避策」を具体的に解説します。

失敗談は他人事ではありません。
知っておくだけで、あなたの賃貸経営の成功確率は大きく上がります。

そもそも「サラリーマン大家」って何が魅力なの？

サラリーマン大家とは、会社員として給与を得ながら、賃貸物件のオーナーとして家賃収入も手に入れている人のことです。

賃貸併用住宅の場合、自分が住みながら同じ建物の一部を貸し出すため、いわば「家賃収入付きのマイホーム」を手に入れるイメージです。

魅力は何といっても「住宅コストを家賃で相殺できること」。

例えばローン返済が月15万円でも、賃貸収入が月10万円あれば実質負担は5万円。
名古屋通勤圏の清須市であれば、この構造を現実的に作り出すことが十分可能です。
老後の年金不安が高まる今、「住みながら資産を育てる」発想は会社員にとって非常に合理的な選択です。

しかし——。

「魅力的に聞こえる」ものには必ず落とし穴があります。

以下の失敗事例をしっかり読んでください。

失敗事例①「家賃収入だけ見て計画した」タイプ

清須市内で賃貸併用住宅を建てたAさん（38歳・メーカー勤務）のケースです。

「1LDK×2戸で月14万円入れば余裕でしょ」と建築を決断したAさん。
確かに表面上の計算は成り立っていました。

ところが蓋を開けてみると、月々のコストは想定外の積み重ねでした。

管理会社への委託費（家賃の8%）が月約11,000円、固定資産税・都市計画税が年40万円超（月換算約33,000円）、火災・地震保険が年15万円（月換算約12,500円）、修繕積立金が月約7,000円。

さらに最初の半年間は1戸が空室だったため、実質収入は月7万円程度しかなかった時期も。

「毎月14万入ってくる」という夢と、「実際のキャッシュフロー」の間には大きなギャップがありました。

毎月のローン返済と合わせると、Aさんの手元に残るお金はほぼゼロ。
「こんなはずじゃなかった」と悔やんでも、契約後では後の祭りです。

回避策： 収支計算は必ず「実質ベース」で行う。
管理費・税金・保険・空室ロス（年間1〜2ヶ月分）・修繕積立（家賃の5〜10%）をすべて差し引いた「手残りキャッシュフロー」がプラスになるかを確認してから進めましょう。

失敗事例②「安い土地に飛びついた」タイプ

「清須市内でまさかのこの値段！」と喜んで購入したBさん（41歳・商社勤務）。

坪単価が相場より20%安い土地を発見し、すぐに契約しました。

しかし現地に行って気づいたのは、最寄り駅から徒歩23分という距離。
バスもあるにはありますが、本数が少なく雨の日は不便極まりない。

建物が完成しても入居希望者が現れず、最初の6ヶ月で空室損は80万円超。
ようやく入居者が決まったのは「礼金ゼロ・家賃1ヶ月無料」という条件を付けた後でした。

Bさんは今も「安く買えたけど、毎月のストレスが大きい」と語ります。
土地の安さがそのまま収益の低さ・空室リスクの高さに直結した典型的な失敗例です。

回避策： 清須市で賃貸併用住宅を建てるなら、須ヶ口駅・清洲駅・新清洲駅から徒歩10分以内を絶対条件にしましょう。
土地が多少高くても、空室リスクの低さが長期収益を守ってくれます。

失敗事例③「全部自分でやろうとした」タイプ

「管理会社に5〜10%も取られるのはもったいない」と自主管理を選んだCさん（35歳・IT企業勤務）。
確かに年間で20〜30万円のコスト削減になります。しかし現実は厳しかった。

ある夜11時、入居者から「排水口が詰まって水があふれている」と電話。
翌朝は大事な会議があるのに、深夜に業者手配で1時間半消耗。
別の日には「隣の部屋の音がうるさい」というクレームが入り、両者の間に立ってのやり取りで1週間以上ストレスが続きました。

「本業のパフォーマンスが落ちた」とCさんは言います。
管理を自分でやることで浮いた20万円より、仕事でのミスやストレスによる損失の方がはるかに大きかったのです。

回避策： サラリーマン大家の最大の強みは「本業収入＋副収入」の二重構造です。
管理委託費は「時間と精神的余裕を買うコスト」として割り切りましょう。
信頼できる管理会社に任せれば、クレーム対応・入居募集・退去精算のほとんどを代行してもらえます。

失敗事例④「会社の副業規定を確認しなかった」タイプ

不動産所得が年間120万円を超えたDさん（44歳・大手メーカー勤務）。
確定申告を済ませた翌月、人事部から呼び出しがありました。
「副業申告がされていないが、不動産収入があるようだ」という指摘でした。

Dさんの勤務先では、一定額以上の副業収入には事前申請が必要でした。

本人は「不動産は副業じゃないはず」と思い込んでいましたが、会社の就業規則では「継続的な収入を得る行為全般」を副業と定義していました。

大事には至りませんでしたが、しばらくの間、職場での立場が非常に居心地の悪いものになったと言います。

回避策： 賃貸業（不動産所得）は多くの会社で副業規制の対象外ですが、会社によって定義はさまざまです。
建築前に就業規則・副業規定を確認し、必要なら人事部に事前相談しておきましょう。
また確定申告の際は「住民税を普通徴収（自分で納付）」に設定すると、会社の給与担当者に収入増が気づかれにくくなります。

失敗事例⑤「建築会社の選定を急いだ」タイプ

「知人の工務店に頼めば安くなる」と相見積もりを取らずに決めてしまったEさん（39歳・銀行員）。

完成後、賃貸部分の防音が甘く、入居者から「上の生活音が筒抜け」というクレームが頻発。
後から防音リフォームを行い、追加費用が120万円かかりました。

さらに入居者が退去する際、壁のシミや傷について「オーナー負担か入居者負担か」の判定で揉め、管理実績のある会社が介在しなかったため解決まで3ヶ月かかりました。

回避策： 賃貸部分の遮音性・耐久性・設備品質は自宅以上にシビアに考える必要があります。
賃貸併用住宅の施工実績が豊富な建築会社に、必ず複数社から相見積もりを取りましょう。

サラリーマン大家として成功するための5原則

ここまでの失敗事例を踏まえ、清須市でサラリーマン大家として長期的に成功するための5原則を整理します。

💡原則① 収支はリアルに、悲観的に計算する 楽観シナリオだけで判断しない。
空室率10%・修繕費・管理費・税金を全て加味した「最悪ケースでも赤字にならないか」を確認する。

💡原則② 土地は「利便性」で選ぶ 安さより駅近・生活利便性を優先。
清須市なら須ヶ口・清洲の徒歩10分圏内を基本ラインにする。

💡原則③ 管理は専門家に任せる 本業を守るために管理委託は必須投資と考える。
信頼できる管理会社を建築前から探しておく。

💡原則④ 会社規定と税務処理を事前に整える 就業規則の確認・住民税の納付方法の選択・確定申告の準備を早めに行う。

💡原則⑤ 建築会社は必ず複数社比較する 賃貸実績・遮音性・アフターサービス・見積もり透明性の4点を比較して選ぶ。

まとめ：失敗は「知らなかった」から起きる

清須市でサラリーマン大家として成功している人の多くは、特別な才能や大きな資産を持っていたわけではありません。

「リスクを正しく理解し、事前に対策を打った人」です。

この記事で紹介した失敗事例は、どれも「事前に知っていれば避けられたこと」ばかりです。

正しい知識を持って、一歩ずつ着実に進んでいきましょう。

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