清須市で家賃収入を得るならアパート経営より賃貸併用住宅が有利な理由
kyazumin38
「どうせ不動産投資をするなら、アパートをまるごと建てた方がたくさん稼げるんじゃないの？」
賃貸併用住宅を検討している方から、このような疑問をよく聞きます。
確かに戸数が多いアパートの方が家賃収入の総額は大きくなります。
しかし、会社員という立場・清須市という市場・初めての不動産投資という状況を総合して考えると、賃貸併用住宅にはアパート経営にはない大きな優位性があります。
本記事では「なぜ清須市の会社員に賃貸併用住宅が向いているか」を7つの比較ポイントで徹底解説します。
比較ポイント①：使えるローンの種類と金利
これが最も大きな違いです。
アパート経営（アパートローン）：
投資用・収益用物件のためのローン。
金利は年2〜4.5%程度が一般的。
また、融資審査で「物件の収益力・担保評価」が重視されるため、年収だけでなく物件のキャッシュフローが厳しく見られます。
年収400〜600万円台の普通の会社員は審査のハードルが高い。
賃貸併用住宅（住宅ローン）：
自己居住部分50%以上の条件を満たせば、住宅ローンが適用可能。
金利は年0.5〜2.0%程度と圧倒的に低い。
会社員としての安定収入・勤続年数が評価されるため、普通のサラリーマンでも審査が通りやすい。
例えば5,000万円を30年で借りた場合、金利1.2%（住宅ローン）と金利3.0%（アパートローン）では月々の返済差が約4万円、総返済額の差は約1,440万円にも上ります。
この差は絶大です。
比較ポイント②：自己資金の必要額
アパート経営：
金融機関は物件価格の20〜30%の自己資金を求めるケースが多い。
清須市で8戸のアパートを建てる場合、総費用は8,000〜12,000万円程度。
20%の自己資金なら1,600〜2,400万円が必要。普通のサラリーマンには非常にハードルが高い。
賃貸併用住宅：
住宅ローンの場合、自己資金10〜15%程度で審査が通るケースが多い。
総費用5,000〜6,000万円なら自己資金500〜900万円程度。
コツコツ貯蓄してきた30〜40代の会社員なら十分に届く範囲。
比較ポイント③：リスク分散と心理的安全性
アパート経営：
全戸が賃貸のため、空室リスクがダイレクトに収入に影響します。
10戸アパートで空室率20%（2戸空室）になると、月収入が一気に20%ダウン。
ローン返済は変わらないため、自己資金からの補填が必要になります。
賃貸併用住宅：
自分が住んでいる部分は「住居費」として固定されているため、賃貸部分が空室になっても「収入がゼロ」にはなりません。
2戸の賃貸のうち1戸が空室になっても、もう1戸の家賃収入がある。
心理的な安定感がアパート経営とは全く異なります。
会社員として本業に集中するためにも、精神的な余裕は非常に重要です。
「毎月の家賃振込を祈りながら過ごす」ストレスは、本業のパフォーマンスにも影響します。
比較ポイント④：管理の手間と複雑さ
アパート経営：
戸数が多いほど管理が複雑になります。
入居者が8戸いれば、クレーム・修繕・退去・入居募集が頻繁に発生します。
管理会社に委託しても、オーナーとしての最終判断・費用負担の判断は常に求められます。
賃貸併用住宅：
賃貸戸数は1〜4戸程度と少ないため、管理会社への委託で実質的な手間はほとんど発生しません。
また自分が同じ建物（または近隣）に住んでいるため、物件の状態を日常的に確認できるというメリットもあります。
本業を抱えながらでも無理なく維持できるのが強みです。
比較ポイント⑤：税制面の扱い
アパート経営：
アパートローンの利息・減価償却費・管理費・修繕費などを不動産所得から差し引けます。
ただし専業大家扱いになると会社員の節税メリット（給与所得控除など）との調整が複雑になるケースも。
賃貸併用住宅：
賃貸部分に按分した経費を不動産所得から差し引けます。
さらに、住宅ローン控除（居住部分に対応した控除額）を受けられる可能性があります。
給与所得と不動産所得の損益通算で節税効果が得られるケースもあり、会社員にとって税制面でも使いやすい仕組みです。
比較ポイント⑥：将来の出口戦略（売却・相続）
アパート経営：
収益物件として売却する場合、買い手は投資家に限定される傾向があります。
市場に出ている投資用アパートは競合が多く、清須市のような中規模都市では需要が限られることも。
賃貸併用住宅：
売却時の買い手は「住みながら家賃収入を得たい会社員層」が主なターゲット。
近年このニーズは高まっており、適切な立地・設計の物件なら買い手が見つかりやすい。
また相続の際も「自宅兼収益物件」として評価されるため、相続税の評価額が現金より低く抑えられる可能性があります。
比較ポイント⑦：生活の質（QOL）
これは見落とされがちですが、実は大切な要素です。
アパート経営：
収益目的のため、自分の生活スペースとは完全に別。投資物件として割り切って管理するスタイル。
賃貸併用住宅：
自分も住むため、住む場所のデザイン・間取り・立地を自分の好みで選べます。
「名古屋へのアクセスが良い清須市で、庭付きの自宅＋家賃収入」という理想の暮らしと資産形成を同時に実現できます。
「投資のための我慢」がなく、日々の生活の質も上がります。
清須市でアパート経営より賃貸併用住宅が有利なまとめ表
まとめ：清須市の会社員には賃貸併用住宅が「正解」
すべての指標を総合すると、清須市で家賃収入を得ようとしている普通の会社員には、アパート経営より賃貸併用住宅の方が圧倒的に合理的です。
住宅ローンの低金利・少ない自己資金・低い管理負担・精神的な安定感
これらはすべて「本業を持ちながら不動産投資をする」という会社員の立場に最適化されています。
まずは清須市の土地相場と収支シミュレーションを確認しながら、自分に合ったプランを描いてみましょう。
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