清須市の土地相場から考える賃貸併用住宅の収支シミュレーション

「実際のところ、清須市で賃貸併用住宅を建てたらいくら儲かるの？」

この疑問に、数字で正直に答えます💹

夢物語ではなく、清須市の実際の土地相場・建築費・賃貸相場をもとにしたリアルな収支シミュレーションをお見せします。
「本当に自分に合っているのか」を判断するための具体的な数字を一緒に確認していきましょう。

清須市の土地相場：エリア別の実勢価格

収支シミュレーションの前に、清須市の土地相場を把握しておきましょう。

2024〜2025年時点の主要エリア別・坪単価の目安は以下の通りです。

須ヶ口駅周辺（名鉄本線）：

駅徒歩5分圏内：坪単価45〜65万円
駅徒歩5〜10分：坪単価35〜50万円
駅徒歩10〜15分：坪単価28〜40万円

清洲駅周辺（JR東海道本線）：

駅徒歩5分圏内：坪単価38〜55万円
駅徒歩5〜10分：坪単価30〜45万円
駅徒歩10〜15分：坪単価24〜36万円

新清洲駅周辺（名鉄本線）：

駅徒歩10分圏内：坪単価22〜38万円

その他エリア（市街地）：

坪単価15〜28万円程度

名古屋市内（例：千種区・昭和区）の駅近が坪単価150〜300万円台であることと比べると、清須市の土地は圧倒的にリーズナブルです。
同じ予算でより広い土地を確保できる点が、賃貸部屋数を増やすうえで大きな武器になります。

シミュレーションA：須ヶ口駅徒歩8分・標準プラン

最も現実的なケースとして、須ヶ口駅から徒歩8分の土地を使ったシミュレーションです。

物件概要：

土地：45坪（約148㎡）、坪単価40万円 → 土地代1,800万円
建物：木造3階建て、延床面積180㎡（自宅90㎡＋1LDK×2戸）
建築費：坪単価65万円 × 55坪 → 3,575万円
諸費用（登記・税金・設計費等）：約400万円
総投資額：5,775万円

ローン条件：

借入額：5,200万円（自己資金575万円）
金利：年1.2%（変動型・住宅ローン）
返済期間：35年
月額返済：約152,000円

収入（賃貸部分）：

1LDK（50㎡）×2戸、家賃75,000円/月×2 = 150,000円/月

支出（月額）：

管理委託費（家賃の8%）：12,000円
固定資産税・都市計画税（月換算）：35,000円
火災・地震保険（月換算）：12,000円
修繕積立金（家賃の5%）：7,500円
支出合計：66,500円/月

月次キャッシュフロー：

賃貸収入 150,000円 − 支出 66,500円 = 実質賃貸収益 83,500円
ローン返済 152,000円 − 実質賃貸収益 83,500円 = 実質自己負担 68,500円

通常の住宅ローンで戸建てを購入した場合（月15万円返済）と比べると、毎月81,500円の差が生まれます。30年間で計算すると約2,934万円の差になります。

シミュレーションB：清洲駅徒歩10分・コンパクトプラン（年収400万円台向け）

初期費用を抑えたい方・年収が400〜500万円台の方向けのコンパクトプランです。

物件概要：

土地：40坪（約132㎡）、坪単価32万円 → 土地代1,280万円
建物：木造2階建て、延床面積120㎡（自宅75㎡＋1K×2戸）
建築費：坪単価60万円 × 37坪 → 2,220万円
諸費用：約300万円
総投資額：3,800万円

ローン条件：

借入額：3,300万円（自己資金500万円）
金利：年1.2%（変動型）
返済期間：35年
月額返済：約96,800円

収入（賃貸部分）：

1K（25㎡）×2戸、家賃56,000円/月×2 = 112,000円/月

支出（月額）：

管理委託費：8,960円
固定資産税等（月換算）：25,000円
保険（月換算）：8,000円
修繕積立金：5,600円
支出合計：47,560円/月

月次キャッシュフロー：

実質賃貸収益：112,000円 − 47,560円 = 64,440円
実質自己負担：96,800円 − 64,440円 = 32,360円

自己負担が月3.2万円という水準は、賃貸で1K・1LDKに住む場合（清須市で月6〜8万円程度）と比べてもはるかに安く、しかも資産を積み上げながら住める計算です。

シミュレーションC：フルローン・リスクシナリオ

「自己資金ゼロでフルローン」を組んだ場合のシミュレーションも確認しておきましょう。

シミュレーションAと同じ物件をフルローン5,775万円・金利1.5%・35年で組んだ場合、月額返済は約177,000円になります。
空室なし・フル稼働で月150,000円の家賃収入から支出66,500円を引いた実質賃貸収益は83,500円。
実質自己負担は93,500円と、かなり重くなります。

さらに1戸が3ヶ月空室になった場合、その期間の収入は半減（月75,000円）。

支出はほぼ変わらないため、月102,500円が手出しになります。

フルローンは金利コストも重く、長期的な収益性が大幅に低下します。

教訓：

できる限り自己資金（最低10%、理想は15〜20%）を用意してからスタートしましょう。

自己資金を厚くすることで、空室リスクへの耐性と月々の心理的ゆとりが大きく改善されます。

清須市の賃貸相場の安定性：長期収益を左右する要因

収支シミュレーションの精度を上げるために、清須市の賃貸相場の安定性についても理解しておく必要があります。

清須市は名古屋市のベッドタウンとして、コロナ禍以降も人口が微増傾向を維持しています。
テレワーク普及により「名古屋市内に住む必要性が薄れた」という動きが、清須市の住宅需要を下支えしている面もあります。

一方、注意点としては近年の新築マンション・アパートの供給増加があります。

特に須ヶ口駅周辺では2020年以降に複数の新築アパートが完成しており、1K物件の競合が以前より増えています。

対策として、1LDK〜2LDKの「ゆったり住める賃貸」に特化することで、競合の少ないターゲット層を狙うことが有効です。

まとめ：数字を味方にして、後悔のない判断を

清須市での賃貸併用住宅の収支シミュレーションを見てきました。

普通の会社員でも、土地相場・建築費・賃貸相場を正確に理解し、現実的なプランを立てれば「住みながら資産を増やす」ことは十分可能です。

大切なのは、楽観的な数字だけで判断しないこと。
空室・修繕・金利上昇などのリスクシナリオも合わせて検討した上で、自信を持って踏み出しましょう。

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