清須市の賃貸併用住宅で確定申告を乗り越える！初心者向け手順ガイド

「確定申告って、どうせ面倒くさいんでしょ……」

賃貸併用住宅を建てて初めての2月を迎えたAさんは、そんな気持ちを抱えながらパソコンの前で固まっていました。
サラリーマン生活20年、毎年会社の年末調整だけで税務手続きが完結していたAさんにとって、確定申告は「自分とは無縁の世界」だったからです。

でも今は違います。

清須市で賃貸併用住宅を建て、2戸の賃貸部分から毎月家賃収入が入ってくる「大家さん」になったAさんには、確定申告が義務になりました。

この記事では、そんな初心者のサラリーマン大家さんに向けて、確定申告の仕組みから実際の手順まで、わかりやすく解説していきます。

2025年分の所得から適用される税制改正のポイントも含めて、最新情報でお伝えします。

そもそもなぜ確定申告が必要なのか

サラリーマンの場合、給与所得については会社が年末調整をしてくれるため、基本的に確定申告は不要です。

しかし、不動産所得が年間20万円を超えると、確定申告が必須になります。

「20万円くらい余裕で超えてしまう」という方がほとんどではないでしょうか。

清須市で1K×2戸を運営していれば、家賃収入だけで年間120〜150万円程度になることが多いです。
管理費・固定資産税・保険・修繕費などの経費を差し引いた「不動産所得」でも、多くの場合20万円を超えます。

不動産所得の計算式：

不動産所得 ＝ 家賃収入（総額）－ 必要経費

ここでポイントになるのが「必要経費」の範囲です。これを正しく把握することが、節税の第一歩になります。

経費として認められる主な費目

賃貸経営で認められる経費は想像以上に幅広く、しっかり計上することで税負担を大きく下げられます。主な費目を整理しましょう。

【必要経費として計上できる主なもの】

固定資産税・都市計画税：

建物・土地にかかる税金。毎年納税通知書が届きます。
清須市の場合、延床150〜200㎡の木造3階建て賃貸併用住宅であれば、年間20〜35万円程度が目安です。

減価償却費：

建物の取得原価を耐用年数にわたって費用計上するもの。
木造の耐用年数は22年で、1年あたりの償却率は0.046。建物部分（賃貸割合50%）が3,500万円なら、年間約80万円の経費になります。

これはキャッシュアウトが伴わない「お得な経費」です。

借入金利子：

住宅ローンの支払いのうち「利息部分」のみ経費計上できます（元本は不可）。
たとえば借入4,000万円・金利1.2%なら初年度の利息はおよそ48万円程度。

管理委託料：

賃貸管理会社へ支払う費用。
月額家賃の5〜10%が相場で、年間6〜15万円程度になります。

損害保険料（火災・地震）：

建物にかかる保険料の賃貸割合分が経費対象です。

修繕費：

原状回復や小規模な設備修理費用。

広告費・入居者募集費用：

仲介手数料の一部なども含まれます。

通信費・交通費・書籍代：

不動産経営に関連する費用は按分計上が可能。

これらをすべて正確に記録し、領収書や通帳の明細で証明できるようにしておくことが大切です。

2025年分から変わった税制改正のポイント

2026年2〜3月に行う「2025年分の確定申告」では、重要な税制改正が適用されます。

①基礎控除額の引き上げ（改正前48万円 → 最大95万円）

これまで一律48万円だった基礎控除が、2025年分の所得から最大95万円に拡充されました。

所得金額によって控除額は変わりますが、年収500〜600万円台のサラリーマンにとっても実質的な税負担が軽減される見込みです。

②給与所得控除の最低保証額引き上げ（55万円 → 65万円）

給与収入から差し引ける「給与所得控除」の最低額が10万円引き上げられました。

不動産所得と合算して課税されるサラリーマン大家さんにも、間接的にプラスの影響があります。

③特定親族特別控除の新設

19歳以上23歳未満で合計所得金額が58万円超123万円以下の扶養親族（大学生の子どもなど）がいる場合、最大63万円の控除が受けられる新しい制度です。

対象になる家庭は、節税効果が大きくなります。

青色申告 vs 白色申告、どちらを選ぶべきか

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。
初心者のうちは白色申告でいいと思いがちですが、賃貸経営をするなら断然、青色申告をおすすめします。

青色申告の主なメリット：

最大65万円の特別控除： e-Taxで電子申告した場合、青色申告特別控除として最大65万円を所得から差し引けます。これだけで課税所得が大幅に下がります。
赤字の3年繰り越し： 不動産所得が赤字の年があっても、翌年以降3年間にわたって損失を繰り越すことができます。
損益通算で給与所得税を還付： 不動産所得が赤字になった場合、給与所得と合算（損益通算）することで、源泉徴収されていた所得税が戻ってきます。

青色申告を選ぶための条件：

毎年3月15日までに「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出すること
複式簿記で帳簿を作成すること（会計ソフトを使えば比較的簡単）
e-Taxで電子申告すること（65万円控除を受けるための条件）

「帳簿なんて無理」と思う方もいるかもしれませんが、弥生会計・freee・マネーフォワードなどのクラウド会計ソフトを使えば、日々の入出金を入力するだけで帳簿が自動作成されます。月に30分程度の作業で十分対応できる方がほとんどです。

損益通算で税金が還付されるケース

「家賃収入があるのに税金が戻ってくる？」と驚く方もいますが、これは賃貸経営の大きな節税メリットのひとつです。

たとえば、年収500万円（給与所得約365万円）のサラリーマンが、賃貸部分から年間144万円の家賃収入を得ているとします。
経費が170万円（減価償却80万円+借入利子46万円+その他）であれば、不動産所得はマイナス26万円です。

この赤字26万円を給与所得と損益通算することで、課税所得が365万円から339万円に下がります。
所得税率20%であれば、単純計算で約5.2万円の税金が戻ってくる計算です（実際は各種控除も影響します）。

確定申告の実際の手順（初心者向け）

ステップ1：

必要書類を集める（毎年1月から準備）

給与の源泉徴収票
家賃入金記録（通帳のコピーや管理会社の明細）
経費の領収書（固定資産税納税通知、保険証券、管理会社請求書など）
借入金の返済明細書（利息部分の確認に必要）
固定資産税評価証明書（減価償却計算のため）

ステップ2：

会計ソフトに入力（通年） 家賃収入と経費を月次で入力しておくと、年末に慌てなくて済みます。

ステップ3：

収支内訳書または青色申告決算書を作成（1月〜2月） 会計ソフトが自動作成してくれる場合が多いです。

ステップ4：

確定申告書を作成・提出（2月16日〜3月16日） 国税庁のe-Taxサイトで申告書を作成し、オンラインで提出。
印刷して税務署に持参する方法でも可ですが、65万円控除にはe-Tax申告が必要です。

ステップ5：

納税または還付（3月以降） 不動産所得がプラスなら追加納税、損益通算で赤字なら還付が発生します。

よくある失敗と注意点

失敗①：

初年度に青色申告承認申請書を出し忘れる 青色申告をするには、その年の3月15日（または開業後2ヶ月以内）までに申請が必要です。
「来年から青色でいいか」と思っていると、一年分の特別控除を丸々損することになります。

失敗②：

土地のローン利息を経費計上してしまう 住宅ローンの利息は「建物部分の賃貸割合」に相当する分しか経費になりません。
土地購入のための借入利子は原則として経費になりません（例外あり）。

失敗③：

e-Taxの設定を後回しにする マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）が必要です。
2月になってから慌てて準備しようとすると、確定申告期限に間に合わないことも。秋頃からセットアップしておきましょう。

失敗④：

税理士に任せきりで内容を理解しない 確定申告書の内容を理解せずに任せていると、経費計上漏れや、翌年以降の戦略に活かせません。
税理士に依頼するにしても、最低限の仕組みは理解しておくことが大切です。

まとめ：確定申告は「節税の武器」になる

賃貸併用住宅オーナーにとって、確定申告は義務であると同時に、節税を実現する最大のチャンスです。

青色申告特別控除（最大65万円）、減価償却費の活用、損益通算による税還付
これらをフル活用すれば、毎年10〜30万円以上の節税につながるケースも珍しくありません。

「確定申告は難しそう」という先入観を捨て、会計ソフトと専門家の力を借りながら、賢く経営していきましょう。

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