不動産の「囲い込み」とは？売主が損をしないための見抜き方

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そもそも「囲い込み」って何？

不動産会社に売却を依頼すると、その会社はレインズなどを利用して買主を探します。

レインズは、不動産会社同士で売却物件などの情報を共有するためのシステムです。登録された物件は、レインズを利用する他の不動産会社からも確認できます。国土交通省も、レインズを不動産業者間の物件検索システムとして説明しています。:chatgpt-content-reference{index="2"}

本来なら、他社が見つけた買主から購入希望が入れば、売主にとっては売却のチャンスになります。

ところが、売却を依頼された会社が、他社からの購入希望や紹介依頼を不当に断るなどして、自社だけで買主を見つけようとする行為が行われることがあります。

こうした行為が一般に「囲い込み」と呼ばれています。

「両手仲介」と「囲い込み」は同じではない

ここは非常に重要です。

不動産仲介には、売主側と買主側の双方を同じ不動産会社が担当するケースがあります。これが一般に両手仲介と呼ばれる形です。

一方、売主側と買主側を別々の不動産会社が担当する場合は、一般に片手仲介と呼ばれます。

両手仲介	同じ不動産会社が売主・買主の双方を仲介する形
片手仲介	売主側と買主側をそれぞれ別の不動産会社が担当する形
囲い込み	他社からの購入希望者などを不当に遠ざけ、自社で買主を見つけようとする行為として問題視されるもの

つまり、両手仲介だから囲い込みというわけではありません。

同じ会社が売主・買主の双方を担当していても、適切に情報提供を行い、売主の利益を考えて販売活動をしているケースはあります。

なぜ「囲い込み」が売主にとって問題になるの？

売主からすれば、できるだけ多くの購入希望者に物件を見てもらい、条件の合う買主を探したいところです。

ところが、他社からの紹介を不当に断られてしまうと、せっかくの購入希望者と出会う機会を失う可能性があります。

もちろん、問い合わせが少ないからといって、すぐに「囲い込みをされている」と判断することはできません。

価格設定、物件の状態、広告方法、地域の需要など、売れ行きにはさまざまな要因があります。

だからこそ、「怪しい」と決めつけるのではなく、販売活動の中身を確認することが大切です。

まず確認したいのが「レインズ」

囲い込みを考えるうえで、売主が知っておきたいのがレインズ（REINS）です。

レインズは、宅地建物取引業者間で物件情報を共有するためのシステムです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、指定流通機構への登録が義務付けられており、国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介は媒介契約締結の日の翌日から7日以内、専属専任媒介は5日以内の登録とされています。いずれも不動産会社の休業日は算入しない扱いです。:chatgpt-content-reference{index="3"}

さらに現在は、売主自身がレインズ上の取引状況を確認しやすい仕組みが整えられています。

国土交通省によると、2025年1月から宅建業者にはレインズへの取引状況の登録が義務付けられ、登録証明書には売主専用画面へアクセスしやすい二次元コードも掲載されるようになっています。:chatgpt-content-reference{index="4"}

売主は「登録証明書」を確認しよう

以前は「レインズって不動産会社しか見られないんでしょ？」というイメージがありました。

確かに、レインズそのものは不動産会社向けのシステムです。

しかし、売主には登録証明書が交付され、そこに記載されたURL・ID・パスワードなどから売主専用画面へアクセスして、自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。:chatgpt-content-reference{index="5"}

2025年から「取引状況」も確認しやすくなった

現在のレインズでは、売主が自分の物件の取引状況を確認できる「ステータス管理機能」があります。

国土交通省によると、取引状況は大きく「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」の3区分で管理されています。:chatgpt-content-reference{index="6"}

公開中	購入申込みがないなど、通常どおり紹介可能な状態
書面による購入申込みあり	購入申込みが入っている状態
売主都合で一時停止中	売主側の事情により一時的に紹介を停止している状態

この仕組みにより、売主が自分の物件の現在の状況を確認しやすくなっています。

囲い込みを疑う前に「販売活動」を確認する

「問い合わせが少ない＝囲い込み」とは限りません。

たとえば、相場より高い価格設定になっていたり、物件写真が少なかったり、広告の露出が十分でなかったりすると、単純に問い合わせが少なくなることがあります。

そのため、次のような項目を確認してみましょう。

担当者に「他社からの問い合わせ」を聞いてみる

囲い込みが心配なら、担当者に質問してみるのもひとつの方法です。

たとえば、

こうした質問に対して、担当者が具体的に説明してくれるかどうかを確認してみましょう。

ただし、問い合わせが少ないこと自体が囲い込みの証拠になるわけではありません。

「囲い込みかも」と感じたときのチェックポイント

一つ当てはまっただけで囲い込みと決めつける必要はありません。

むしろ、「なぜ問い合わせが少ないのか」「今後どう改善するのか」を担当者と話し合うことが大切です。

媒介契約によって「報告頻度」も違う

売却を任せたあと、販売状況をどのくらい報告してもらえるのかも確認しておきたいポイントです。

国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上の業務処理状況の報告が定められています。:chatgpt-content-reference{index="7"}

専任媒介	2週間に1回以上の報告
専属専任媒介	1週間に1回以上の報告

報告内容には、販売活動や問い合わせなど、契約の相手方を探すために行った活動や引き合いの状況などが含まれます。:chatgpt-content-reference{index="8"}

「囲い込みが怖いから複数社に同時依頼」は注意

「囲い込みが怖いなら、最初から何社にも売却を頼めばいいのでは？」と思うかもしれません。

ただし、媒介契約には種類があり、契約内容によって依頼できる範囲が違います。

特に専任媒介契約や専属専任媒介契約では、他社への重複依頼ができない仕組みになっています。

そのため、複数の不動産会社を比較したいなら、媒介契約を結ぶ前に販売方針・査定根拠・広告方法・報告方法などを比較することが大切です。

査定額だけで不動産会社を決めない

不動産会社を選ぶとき、「一番高い査定額を出してくれた会社にお願いしよう」と考える人もいます。

でも、査定額が高ければ、その価格で必ず売れるわけではありません。

なぜその価格なのか、その価格でどう売るのか。

ここまで確認することが大切です。

また、レインズへの登録や広告活動、販売状況の報告などについても、契約前に聞いておくと安心です。

よくある質問（Q&A）

両手仲介は必ず悪いことなのですか？

いいえ。両手仲介そのものは違法ではありません。同じ不動産会社が売主と買主の双方を担当することで、スムーズに取引が進む場合もあります。問題になるのは、売主の利益を損なうような形で、他社からの購入希望者などを不当に遠ざける行為です。

レインズに登録されているかどうかは自分で確認できますか？

レインズ自体は不動産会社向けのシステムですが、売主には登録証明書が交付されます。登録証明書に記載されたURLやID・パスワードなどを利用して、売主専用画面から登録内容や取引状況を確認できます。現在は登録証明書に二次元コードも掲載されています。

レインズの「公開中」とはどういう意味ですか？

レインズの取引状況を示すステータスの一つです。国土交通省では、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」の3区分が示されています。:chatgpt-content-reference{index="9"}

問い合わせが少ない場合、囲い込みを疑ったほうがいいですか？

問い合わせが少ないだけでは、囲い込みとは判断できません。価格設定、物件の状態、販売時期、広告方法など、さまざまな原因が考えられます。まずは担当者に販売状況や今後の改善策を確認しましょう。

囲い込みをされていると感じたら、どうすればいいですか？

まず担当者や不動産会社に、レインズの登録状況、取引状況、問い合わせ状況、販売活動について具体的に確認しましょう。それでも納得できない場合は、媒介契約の内容を確認し、契約期間や解除・切り替えについて専門家へ相談することも選択肢になります。

専任媒介と専属専任媒介では何が違いますか？

どちらも複数の不動産会社に同時に依頼できない媒介契約ですが、専属専任媒介では自己発見取引もできないなどの違いがあります。また、レインズへの登録期限や業務報告の頻度も異なります。契約前に条件を確認しておきましょう。

囲い込みを防ぐために、売主ができること

「囲い込みをされない会社を見つけなければ」と考えると、不動産会社選びそのものが怖くなってしまいます。

でも、必要なのは最初から疑ってかかることではありません。

「どういう販売活動をしますか？」
「レインズにはいつ登録されますか？」
「問い合わせ状況はどのように報告してもらえますか？」

こうした質問をして、納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが大切です。

愛知・名古屋で不動産を売るなら「誰に任せるか」も大切

不動産売却は、査定額だけで決まるものではありません。

どんな価格で売り出すのか。
どのような買主を想定するのか。
どんな広告を出すのか。
問い合わせが少なかった場合、どう改善するのか。

こうした販売活動を一緒に考えてくれる会社を選ぶことが、売主にとって大切です。

まとめ｜「疑う」より「確認できる売主」になろう

不動産売却では、「この会社に任せて大丈夫かな？」と不安になることもあると思います。

でも、仕組みを知っていれば、売主側から確認できることもあります。

特に現在は、レインズの登録証明書から売主専用画面へアクセスし、物件の取引状況を確認できる仕組みが整っています。:chatgpt-content-reference{index="10"}

だからこそ、何も分からないまま不動産会社に任せきりにするのではなく、「今どういう販売活動をしていますか？」と聞ける売主になることが大切です。