家の買い替えはどうする？売り先行と買い先行のメリット・デメリット
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「買い替え特約」とは？住み替えの資金リスクを減らす契約の工夫
「今の家を売って、そのお金を新しい家の購入に充てたい」
そんな住み替えを考えたとき、意外と大きな不安になるのが、 「もし今の家が予定どおり売れなかったらどうしよう？」 という問題です。
新居を先に購入すると、今の家が売れないまま新居の支払いが始まる可能性があります。 いわゆるダブルローンなどの資金負担が気になる人もいるでしょう。
そんな住み替えの資金リスクを軽減する方法のひとつが「買い替え特約」です。
住み替えで怖いのは「先に買って、あとで売る」パターン
住み替えには、大きく考えると「今の家を売ってから新居を買う」方法と、 「先に新居を買ってから今の家を売る」方法があります。
どちらにもメリットがありますが、先に新居を購入する場合は、 今の家が思ったようなタイミングで売れない可能性を考えておかなければなりません。
- 新居の購入契約を済ませた
- ところが今の家がなかなか売れない
- 予定していた売却代金が入ってこない
- 新居と旧居の両方で資金負担が発生する
もちろん、実際の資金計画は人によって異なります。 だからこそ、住み替えでは「買う」と「売る」を別々に考えるのではなく、 両方をセットでスケジュールに入れておくことが大切です。
買い替え特約とは？仕組みをシンプルに理解
買い替え特約とは、 一定の期日までに自宅の売却が成立しなかった場合、新居の購入契約を白紙解除できる という特約です。
つまり、
「今の家が売れなかったら、新しい家の購入契約を解除できるようにしておく」
という考え方です。
新居を購入する側からすると、今の家が売れないまま資金計画が崩れてしまうリスクを抑えやすくなります。
| 買い替え特約 | 一定の期日までに自宅の売却が成立しなかった場合、新居の購入契約を白紙解除できる |
|---|---|
| 対象 | 住み替えに伴う「現在の自宅の売却」 |
| 目的 | 自宅が売れないことによる資金リスクを軽減する |
住宅ローン特約とは何が違う？
「白紙解除」という言葉を見ると、 住宅ローン特約と同じようなものでは？と思うかもしれません。
考え方は似ていますが、何を理由に契約を解除できるのかが違います。
| 特約 | 主な対象 |
|---|---|
| 買い替え特約 | 自宅の売却が予定どおり成立しなかった場合 |
| 住宅ローン特約 | 住宅ローンの借り入れが予定どおり成立しなかった場合 |
どちらも住み替えや住宅購入に関係する重要な契約条件ですが、 「何が起きたら解除できるのか」を確認しておくことがポイントです。
買い替え特約の大きなメリット
- 自宅が売れないまま新居の購入を進めるリスクを軽減できる
- 売却代金を住み替え資金として考えている場合に安心材料になる
- 売却を待っている間に希望する新居がなくなるリスクを考えやすい
- 住み替えのタイミングを組みやすくなる
一方で、新居の売主からするとデメリットもある
ここは買い替え特約を考えるうえで、かなり大切なポイントです。
買い替え特約は新居を購入する側にとって安心感がありますが、 新居を売る側からすると「契約が白紙になる可能性がある」ということになります。
そのため、すべての物件で買い替え特約を付けられるとは限りません。 人気のある物件などでは、売主側が特約付きの契約を敬遠するケースもあります。
- 契約後に白紙になる可能性がある
- 次の購入希望者を逃す可能性がある
- 売却スケジュールを立てにくくなることがある
つまり、 「自分が安心できる条件だから、必ず付けられる」わけではない ということです。
買い替え特約のデメリットと注意点
| メリット | 注意点 |
|---|---|
| 自宅が売れない場合の資金リスクを抑えやすい | 新居の売主から敬遠されることがある |
| 先に新居を押さえやすい | 必ず特約を付けられるとは限らない |
| 住み替え計画を立てやすくなる | 設定した期日までに売却できない可能性がある |
特に注意したいのが特約の期日です。
期日が短すぎると、自宅の売却が間に合わない可能性があります。 反対に、あまりに長い期間になると、新居の売主側にとって負担になることも考えられます。
「とりあえず特約を付ければ安心」と考えるのではなく、 実際に売却できそうな期間を考えて設定することが大切です。
買い替え特約を使うなら、先に「今の家がいくらか」を知る
住み替えで失敗しにくくするためには、 新居を探す前に、現在の家の価格を把握しておくことも大切です。
「このくらいで売れるだろう」と感覚だけで考えて新居を購入すると、 実際の査定価格とのズレが出てしまうことがあります。
まずは現在の家の相場価格を確認。 そのうえで、購入できる新居の価格や住宅ローンなどを考えていくと、 資金計画を立てやすくなります。
「今の家がいくらくらいで売れそうか」を知っておくだけでも、 住み替えの資金計画を考える材料になります。
※査定・サービス内容・利用条件等は、申込先の公式情報をご確認ください。
「売ってから買う」と「買ってから売る」、どちらがいい？
住み替えでは、買い替え特約だけでなく、 そもそもの購入・売却の順番も考えておきたいところです。
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| 売ってから買う | 売却価格や資金を確認してから新居を探せるため、資金計画を立てやすい |
| 買ってから売る | 希望する新居を先に確保しやすい一方、現在の家が売れない場合の資金リスクを考える必要がある |
どちらが正解というわけではありません。 現在の家の住宅ローン残高や売却価格、購入する新居の価格などを踏まえて、 自分の状況に合った方法を考えることが大切です。
買い替え特約を使う前に、不動産会社へ相談しておきたいこと
買い替え特約を検討しているなら、 「特約を付けられるか」だけではなく、 今の家がどのくらいの期間で売れそうなのかも相談しておきたいところです。
現在の家の価格を把握し、売却活動に必要な期間を考えたうえで、 新居の購入時期や特約の期日を検討していく。
この順番で考えると、住み替え全体のスケジュールが見えやすくなります。
Izumi不動産｜住み替えの「売る・買う」をまとめて考える
買い替え特約についてよくある質問
- 買い替え特約は、すべての新居に付けられますか？
- いいえ。新居の売主の同意が前提となるため、必ず付けられるわけではありません。 交渉が必要になるため、購入を進める段階で不動産会社に相談しましょう。
- 買い替え特約の期日はどのくらいに設定しますか？
- 物件や売却状況によって異なります。 短すぎると現在の家の売却が間に合わない可能性があるため、 無理のない売却期間を見込んで設定することが大切です。
- 買い替え特約にはデメリットがありますか？
- あります。 買主側には資金リスクを抑えられるメリットがありますが、 新居の売主側からすると契約が白紙になる可能性があるため、 特約付きの契約を敬遠されることがあります。
- 買い替え特約と住宅ローン特約は同じですか？
- 同じではありません。 買い替え特約は主に「現在の自宅が売れなかった場合」を対象とするのに対し、 住宅ローン特約は「住宅ローンの借り入れが成立しなかった場合」を対象とするものです。
- 買い替え特約とつなぎ融資、どちらを使えばいいですか？
- 資金状況や住み替えのスケジュールによって考え方が変わります。 それぞれの仕組みを比較し、不動産会社や金融機関に相談しながら検討することをおすすめします。
- 買い替え特約は、自宅が一定期日までに売れなかった場合に新居の購入契約を白紙解除できる仕組み
- 住み替え時の資金リスクを軽減できるのが大きなメリット
- 一方で、新居の売主にとっては契約が白紙になる可能性がある
- そのため、すべての物件で買い替え特約を付けられるわけではない
- 特約の期日は、現在の家を売却できる期間を考えて設定する
- 現在の家の相場価格を把握してから住み替え計画を立てると考えやすい
住み替えでは、「新しい家を買いたい」という気持ちが先に出てしまいがちです。
でも、今の家が予定どおり売れなければ、資金計画そのものが変わってしまう可能性があります。
買い替え特約は、そんなリスクを抑えるためのひとつの方法です。 ただし、新居の売主との交渉が必要になるため、 「特約を付ければ安心」と考えるのではなく、今の家の売却価格・売却期間・新居の購入価格まで含めて計画することが大切です。
まずは現在の家がどのくらいで売れそうなのかを知り、 そのうえで「売ってから買うのか」「買ってから売るのか」を考えてみましょう。
※本記事は、元原稿に記載された内容をもとに構成しています。買い替え特約の条件、解除の可否、期日などは契約内容や相手方との合意によって異なるため、実際の契約時には不動産会社などへご確認ください。
