一宮市で住宅ローンが残っている家は売れる？抵当権抹消の条件と売却の流れ

2026年10月16日 2026年10月16日

rapportmart

🏠 住宅ローンが残っているけれど、この家は売れるのかな……。

家を売却したいと思っても、住宅ローンがまだ残っていると、何から確認すればいいのか迷いますよね。「売却代金でローンを返せるのかな？」「家を売っても借金だけ残ったらどうしよう……」「住み替えたいけれど、今のローンがある状態で新しい家を買える？」そんな不安があると、売却を考えていても、なかなか一歩を踏み出せないものです。

💭 こんな疑問はありませんか？

❓ 住宅ローンが残っていても、家は売却できる？

❓ 家の売却価格よりローン残高が多かったら？

❓ 抵当権を抹消するには何が必要？

❓ 売却後に住み替えることはできる？

実は、住宅ローンが残っているからといって、必ずしも売却できないわけではありません。大切なのは、今の家がいくらで売れそうなのか、ローンがいくら残っているのかを確認すること。一宮市で家の売却を考えている方に向けて、抵当権抹消の仕組みから、オーバーローン・アンダーローンの場合の考え方まで、順番に解説します🍀

🏡 一宮市・羽島市・尾張エリアで不動産売却を考えている方へ

家の売却は、ローン残高や物件の状態によって進め方が変わります。まずは地域の不動産会社に相談し、状況を整理することも選択肢のひとつです。

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Table of Contents

住宅ローンが残っていても一宮市で家は売れる？抵当権抹消の仕組み

🏠 一宮市住宅ローン抵当権抹消不動産売却

結論からいうと、住宅ローンが残っていても、条件が整えば家を売却できます。

大きなポイントになるのが、売却時に住宅ローンを完済し、金融機関が設定した「抵当権」を抹消できるかどうかです。

まずは、現在のローン残高と家の売却見込み額を確認しましょう。売却価格がローン残高を上回るか、それとも下回るかによって、必要な準備や選択肢が変わってきます。

📌 最初に確認したい3つのこと

① 住宅ローンの残高はいくらか

② 自宅はいくらで売れそうか

③ 売却にかかる諸費用はいくらか

抵当権抹消の仕組み

住宅ローンを利用して家を購入すると、金融機関は融資の担保として、その不動産に「抵当権」を設定するのが一般的です。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合などに、金融機関が担保となる不動産から債権を回収するための権利です。

住宅ローンが残っている家を通常の売却方法で売る場合、原則としてローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必要になります。

🔎 売却から抵当権抹消までの流れ

STEP 1：金融機関にローン残高を確認する

STEP 2：不動産会社に査定を依頼し、売却見込み額を把握する

STEP 3：売却価格とローン残高、諸費用を比較する

STEP 4：売買契約を結び、決済・引き渡しの準備をする

STEP 5：決済時にローンを完済し、抵当権抹消登記を進める

一般的には、売却代金を受け取る決済のタイミングでローンを返済し、司法書士などを通じて抵当権抹消登記と所有権移転登記を進めます。

ただし、売却代金だけではローンを完済できない場合などは、別の資金計画や金融機関との調整が必要です。

「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

住宅ローンが残っている家を売却できるか考えるときに、知っておきたいのが「アンダーローン」と「オーバーローン」です。

アンダーローン	家の売却見込み額が住宅ローン残高を上回る状態。売却代金でローンを完済できる可能性があります。
オーバーローン	住宅ローン残高が家の売却見込み額を上回る状態。不足額をどう補うか検討する必要があります。

◎ アンダーローンの場合

売却代金でローンと諸費用を支払える見込みがあれば、通常の売却手続きを進めやすくなります。

△ オーバーローンの場合

売却代金だけでは完済できないため、自己資金や金融機関との相談など、差額を補う方法を検討します。

アンダーローンなら、売却後の資金も考えやすい

例えば、住宅ローンの残高が1,500万円で、家が2,200万円で売れたとします。

単純計算では差額は700万円ですが、実際には仲介手数料や登記関係の費用などがかかるため、700万円がそのまま手元に残るわけではありません。

売却後に残る金額を把握しておけば、住み替え先の費用や今後の生活資金についても計画を立てやすくなります。

オーバーローンなら、不足額への対策が必要

例えば、住宅ローンの残高が2,500万円で、家の売却価格が2,000万円の場合、単純計算で500万円の不足が生じます。

さらに売却にかかる諸費用も考慮しなければなりません。この場合は、自己資金で不足分を補えるか、金融機関にどのような対応が可能かを確認する必要があります。

状況によっては任意売却などを検討するケースもありますが、任意売却には金融機関などの関係者との調整が必要です。必ず利用できるとは限らないため、早めに専門家へ相談しましょう。

💡 査定額だけで判断しないことが大切

売却できそうな価格から住宅ローン残高を引くだけでなく、仲介手数料などの諸費用も含めて資金計画を立てましょう。一宮市内でも、立地や土地・建物の状態によって売却見込み額は変わります。

住宅ローンが残っている家を売る前に確認したいこと

1. 住宅ローンの正確な残高

まずは借入先の金融機関に問い合わせ、住宅ローンの残高を確認しましょう。返済予定表や金融機関のウェブサービスなどで確認できる場合もあります。

売却の決済日までに返済額が変わることもあるため、売却の具体的な予定が決まったら、完済に必要な金額や手続きを金融機関に確認することが大切です。

2. 現実的な売却見込み額

インターネット上の相場情報だけでは、自宅が実際にいくらで売れるかを正確に判断するのは難しいものです。

土地の広さ、建物の状態、築年数、道路との接し方、周辺環境などによっても価格は変わります。

一宮市で売却を検討しているなら、地域の不動産事情に詳しい会社にも査定を依頼し、価格の根拠を確認してみましょう。

3. 売却にかかる諸費用

家を売却するときには、仲介手数料、抵当権抹消登記にかかる費用、必要に応じた測量費や解体費などが発生することがあります。

また、売却によって利益が出た場合は、条件によって譲渡所得税などがかかる可能性もあります。

売却価格だけでなく、費用を差し引いた後にいくら残るのかまで確認しておくと安心です。

オーバーローンでも住み替えはできる？

住宅ローン残高が売却価格を上回っている場合でも、条件によっては住み替えの方法を検討できることがあります。

そのひとつが「住み替えローン」です。現在の住宅ローンを完済するために不足する金額と、新居の購入資金をまとめて借り入れる仕組みの商品があります。

ただし、利用には金融機関の審査があり、借入額や返済負担などによっては利用できないこともあります。

🏡 住み替えを検討するときの確認ポイント

✓ 現在の住宅ローン残高

✓ 自宅の売却見込み額と諸費用

✓ 新居の購入に必要な資金

✓ 住み替え後の毎月の返済額

✓ 金融機関の審査条件と利用可能なローン

今の家を売ってから新居を探すのか、先に新居を購入するのかによっても資金計画は変わります。売却と購入のタイミングについても、不動産会社や金融機関と相談しながら検討しましょう。

よくある質問（Q&A）

住宅ローンの残高がいくらか分からない場合、どうすればいいですか？: 借入先の金融機関に問い合わせて、現在のローン残高や売却時に必要な完済金額を確認しましょう。残高証明書や返済予定表、金融機関のウェブサービスなどで確認できる場合もあります。
オーバーローンでも住み替えはできますか？: 条件によっては住み替えローンなどを検討できる場合があります。ただし、金融機関の審査が必要で、必ず利用できるわけではありません。不足額や返済計画を整理したうえで相談しましょう。
抵当権抹消の費用はどのくらいかかりますか？: 登録免許税や司法書士への報酬などがかかります。物件の状況や依頼内容によって異なるため、具体的な費用は司法書士などに確認してください。
住宅ローンが残っている家は、不動産会社に査定してもらえますか？: はい。査定を依頼することは可能です。査定価格と住宅ローン残高を比較することで、売却後の資金計画を考えるための材料になります。ローン残高があることも伝えて相談しましょう。
家の売却価格がローン残高を下回ったら、必ず売却できませんか？: 必ず売却できないとは限りませんが、通常の売却ではローンの完済と抵当権抹消が重要になります。不足額を自己資金で補えるか、金融機関と相談できる方法があるかなど、個別の状況に応じた確認が必要です。