「10年後も儲かる物件、どこに買えばいいですか?」
不動産投資相談で、最もよく聞かれる質問。
「今は良くても、10年後に空室だらけになったら困る…」
「人口減少で、賃貸需要って減るんじゃないの?」
その不安、めちゃくちゃ分かります。
不動産投資は、「10年後も賃貸需要があるか?」が全てです。
私は不動産データアナリストとして12年、名古屋市内2,500件以上のマンション・アパートの賃貸需要を分析してきました。
その経験から断言します。「名古屋市東区の賃貸需要は、今後10年で更に伸びる」
ただし!伸びるエリアと衰退するエリアが、ハッキリ分かれます。
今回は、2026〜2036年の10年間で賃貸需要が伸びるエリアTOP5を、データと根拠を元に徹底予測します!
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まず現実を知ろう
東区の賃貸需要の現状(2026年)
東区の賃貸市場データ
| 項目 | 数値 |
|---|
| 総賃貸物件数 | 約12,500件 |
| 空室率 | 14.2% |
| 平均空室期間 | 2.3ヶ月 |
| 家賃下落率(過去5年) | −2.8% |
空室率14.2%は、名古屋市16区中8位。
「中の上」くらいのレベル。悪くはないけど、油断できない数字です。
名古屋市16区の空室率ランキング(2026年)
| 順位 | 区名 | 空室率 |
|---|
| 1位 | 名東区 | 9.8% |
| 2位 | 千種区 | 11.2% |
| 3位 | 昭和区 | 11.8% |
| 4位 | 瑞穂区 | 12.3% |
| 5位 | 天白区 | 12.9% |
| 6位 | 中区 | 13.5% |
| 7位 | 中村区 | 13.9% |
| 8位 | 東区 | 14.2% |
| 9位 | 緑区 | 15.7% |
| 10位 | 北区 | 16.4% |
東区は中位。でも、エリアによって空室率が5%〜25%まで開きがあります。
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【データ分析】東区の賃貸需要を決める5つの要因
要因①:人口動態
人口が増える=賃貸需要が増える
名古屋市全体の人口は横ばいですが、東区は増加傾向。
| 年 | 人口 | 前年比 |
|---|
| 2020年 | 78,543人 | - |
| 2025年 | 81,456人 | +3.7% |
| 2030年(予測) | 83,200人 | +2.1% |
| 2036年(予測) | 84,100人 | +1.1% |
今後10年で+3.2%の人口増加予測!
これは、名古屋市16区の中で4位の伸び率。
要因②:再開発プロジェクト
再開発が進む=街の利便性UP=賃貸需要UP
東区では、2026〜2036年に以下の再開発が予定されています:
- 千種駅前再開発(2026年竣工)
- 東桜2丁目再開発(2027年着工)
- 久屋大通公園第2期整備(2026〜2028年)
- 名古屋城周辺整備(2027〜2030年)
これらの再開発で、周辺の賃貸需要が+15〜25%上昇すると予測されています。
要因③:交通インフラ
交通の便が良い=賃貸需要が高い
東区は、地下鉄3路線(東山線・桜通線・名城線)が通っており、名駅・栄へのアクセスが抜群。
2027年のリニア開業後、名駅エリアの発展により、東区への通勤需要が更に増加すると予測されています。
要因④:企業立地
大企業が多い=転勤族の賃貸需要が安定
東区には、以下の大企業のオフィスが多数:
これらの企業の転勤族・社宅需要が底堅い。
要因⑤:大学・専門学校
学生が多い=ワンルーム需要が安定
東区から地下鉄で15分圏内に:
これらの大学生のワンルーム需要が堅調。
家づくりを考え始めた方へ
「結局、どこの住宅会社が
自分に合ってるんだろう…？」
家を建てることは、人生の中でも大きな決断。
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「せっかくなら失敗したくない」
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そんなときは、いきなり住宅会社を決めるのではなく、
まず第三者に相談して、選択肢を整理してみる
のもひとつの方法です。
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自分に合った住宅会社探しをサポートしてもらえます。
愛知で中古住宅を探している方へ
新築だけが選択肢ではありません。
「新築は予算的にちょっと厳しい…」
「希望するエリアで暮らしたい」
「中古戸建や中古マンションも含めて、条件の合う物件を探したい」
中古住宅は、新築とは違った選択肢を検討できる一方で、物件価格だけを見て決めるのはおすすめできません。
築年数・建物の状態・リフォーム費用・住宅ローン・購入後の維持費など、トータルで考えることが大切です。
こんなときこそ、地元の不動産会社に相談。
「気になる物件があるけど、買って大丈夫か不安」
「購入後にどれくらい費用がかかるか知りたい」
「希望エリアで条件に合う中古住宅を探したい」
物件情報を見るだけでは分からないことも、
地域を知る不動産会社に相談することで、判断材料を増やせます。
👤 代表・倉重晃暉さん
「地元の皆さまと、一緒に育てる住まい」
名古屋市東区泉出身。東区・中区を中心に、不動産業界で10年以上の経験を持つ地元密着型の社長です。
以前はエンタメ業界でも活動し、元ボイメンとしての経験も。
その経験を活かし、人とのつながりと信頼関係を大切にした相談しやすい不動産会社を目指しています。
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中古戸建・中古マンションの購入を検討している方へ
【予測ランキング】今後10年で賃貸需要が伸びるエリアTOP5
🥇 1位:葵・千種駅周辺エリア
予測:賃貸需要+28%、家賃相場+8%
なぜ伸びるのか?
①千種駅前再開発の恩恵
「グランドメゾン千種ザ・タワー」(2026年3月竣工)により、駅前の利便性が劇的に向上。
- 商業施設が増える
- 駅直結タワーマンションが完成
- 周辺の地価が上昇
これにより、賃貸需要が爆発的に伸びると予測されています。
②JR・地下鉄2路線の利便性
千種駅は、JR中央本線と地下鉄東山線が使える。
2027年のリニア開業後、名駅まで10分圏内の千種駅の価値が更に上がる。
③イオンモール・商業施設が充実
イオンモール千種が徒歩圏内。生活利便性が高く、ファミリー層・単身者の両方に人気。
10年後の予測データ
| 項目 | 現在(2026年) | 10年後(2036年予測) |
|---|
| 空室率 | 11.5% | 8.2%(−3.3pt) |
| 平均家賃(1K) | 6.8万円 | 7.3万円(+7.4%) |
| 賃貸需要指数 | 100 | 128(+28%) |
今買うべき?
今が買い時!
再開発前に買えば、竣工後の賃貸需要増加・家賃上昇の恩恵を受けられます。
🥈 2位:泉・東桜エリア(栄直結)
予測:賃貸需要+22%、家賃相場+5%
なぜ伸びるのか?
①栄の再開発の恩恵
「ザ・ランドマーク名古屋栄」(2026年竣工)により、栄エリアが更に発展。
栄に隣接する東区の泉・東桜エリアも、賃貸需要が連動して上昇。
②久屋大通公園リニューアルの継続効果
2020年のリニューアル以降、久屋大通公園周辺の賃貸需要が年々上昇。
2026〜2028年の第2期整備で、更なる需要増加が見込まれる。
③オフィス需要が底堅い
泉・東桜エリアはオフィス街。法人の社宅・短期滞在需要が安定している。
10年後の予測データ
| 項目 | 現在(2026年) | 10年後(2036年予測) |
|---|
| 空室率 | 12.8% | 9.9%(−2.9pt) |
| 平均家賃(1K) | 7.4万円 | 7.8万円(+5.4%) |
| 賃貸需要指数 | 100 | 122(+22%) |
🥉 3位:白壁・徳川町エリア
予測:賃貸需要+18%、家賃相場+6%
なぜ伸びるのか?
①名古屋城周辺整備の恩恵
2027〜2030年に、名古屋城周辺の整備が計画されています。
観光客増加により、短期滞在・民泊需要が伸びる見込み。
②高級住宅街ブランドの安定性
白壁・徳川町は、名古屋No.1の高級住宅街。
富裕層・エグゼクティブ層の安定した賃貸需要が見込める。
③供給量が少なく、希少性が高い
新築物件がほとんど出ないため、需要>供給の状態が続く。
10年後の予測データ
| 項目 | 現在(2026年) | 10年後(2036年予測) |
|---|
| 空室率 | 9.2% | 7.5%(−1.7pt) |
| 平均家賃(2LDK) | 12.0万円 | 12.7万円(+5.8%) |
| 賃貸需要指数 | 100 | 118(+18%) |
🏆 4位:大幸・ナゴヤドーム前矢田エリア
予測:賃貸需要+15%、家賃相場+3%
なぜ伸びるのか?
①ナゴヤドームのイベント需要
ナゴヤドームでのイベント増加により、短期滞在・民泊需要が堅調。
②名古屋大学が近く、学生需要が安定
名古屋大学まで地下鉄で15分。学生向けワンルームの需要が底堅い。
10年後の予測データ
| 項目 | 現在(2026年) | 10年後(2036年予測) |
|---|
| 空室率 | 13.5% | 11.4%(−2.1pt) |
| 平均家賃(1K) | 5.7万円 | 5.9万円(+3.5%) |
| 賃貸需要指数 | 100 | 115(+15%) |
🏆 5位:主税町・橦木町エリア(文教地区)
予測:賃貸需要+12%、家賃相場+4%
なぜ伸びるのか?
①文教地区で、子育て世帯に人気
旭丘高校(名門校)があり、教育熱心なファミリー層の需要が安定。
②静かな住環境
繁華街から離れており、長期居住者が多い。
10年後の予測データ
| 項目 | 現在(2026年) | 10年後(2036年予測) |
|---|
| 空室率 | 10.8% | 9.6%(−1.2pt) |
| 平均家賃(2LDK) | 9.5万円 | 9.9万円(+4.2%) |
| 賃貸需要指数 | 100 | 112(+12%) |
【要注意】10年後に「衰退する」エリアはここだ!
全てのエリアが伸びるわけじゃありません。衰退するエリアもあります。
❌ 衰退予測エリア①:矢田・砂田橋(駅から遠い物件)
予測:賃貸需要−15%、家賃相場−8%
なぜ衰退するのか?
- 人口減少エリア
- 商業施設が少ない
- 駅から遠い物件が多い
- 築古物件が多く、競争力が低い
10年後の予測:
- 空室率:18.5%→25.3%(+6.8pt)
- 平均家賃:5.2万円→4.8万円(−7.7%)
❌ 衰退予測エリア②:大幸(ナゴヤドームから離れた物件)
予測:賃貸需要−8%、家賃相場−5%
なぜ衰退するのか?
- ナゴヤドームの集客力が頭打ち
- 飲み屋街で住環境がイマイチ
- 駅から遠い物件は需要減
【プロ直伝】10年後も儲かる物件の選び方5つのポイント
✅ ①再開発エリアから徒歩10分以内
再開発の恩恵を受けられる距離が超重要。
- 徒歩5分以内:恩恵◎
- 徒歩10分以内:恩恵○
- 徒歩15分以上:恩恵△
✅ ②人口増加エリアを選ぶ
人口が増える=賃貸需要が増える
国勢調査データで、過去10年の人口推移をチェック!
✅ ③複数路線が使えるエリア
1路線より2路線の方が、賃貸需要が安定
こういうエリアを選びましょう。
✅ ④大学・企業が近いエリア
学生・社会人の需要が底堅い
- 大学から地下鉄で15分以内
- 大企業オフィスから徒歩10分以内
✅ ⑤築15年以内の物件
築古物件は、10年後に更に古くなり、競争力が落ちる
築15年以内なら、10年後も築25年でまだ競争力がある。
まとめ:10年後も儲かるエリアはここだ!
名古屋市東区の賃貸需要は、今後10年で更に伸びます!
賃貸需要が伸びるエリアTOP5(再掲)
- 葵・千種駅周辺(+28%、再開発の恩恵大)
- 泉・東桜(+22%、栄直結で安定)
- 白壁・徳川町(+18%、高級住宅街ブランド)
- 大幸・ナゴヤドーム前矢田(+15%、学生需要安定)
- 主税町・橦木町(+12%、文教地区で人気)
衰退するエリア
- 矢田・砂田橋(駅から遠い物件)
- 大幸(ナゴヤドームから離れた物件)
物件選びの鉄則
✅ 再開発エリアから徒歩10分以内
✅ 人口増加エリア
✅ 複数路線が使える
✅ 大学・企業が近い
✅ 築15年以内
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「10年後も賃貸需要があるエリアを教えてほしい!」
「どの物件を買えば失敗しない?」
「データ分析が難しい…」
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