空室対策！名古屋市東区で入居者が決まる物件の3つの条件

はじめに：3ヶ月空室だった物件が1週間で決まった理由

こんにちは！名古屋市東区で賃貸管理会社の営業を10年やってる佐藤（仮名・35歳）です。

「なんでうちの物件だけ決まらないんですか！？」

これ、オーナーさんから週に3回は言われるセリフです(笑)。

先月も、大曽根駅徒歩5分の1Kマンションのオーナーさんから怒りのLINEが… 「家賃も周辺より5,000円安いのに3ヶ月も空いてる！何とかしてください！」

でもね、家賃を下げても決まらない物件って実は山ほどあるんです。

逆に、家賃が少し高くても即決される物件もある。

この差って何だと思います？

答えは単純で、「入居者が本当に欲しい条件」を満たしてるかどうかだけなんです。

今回は、実際に私が担当した「3ヶ月空室→1週間で即決」に変わった5つの実例をもとに、名古屋市東区で入居者が決まる物件の3つの絶対条件を徹底解説します！

【衝撃データ】名古屋市東区の空室率と入居者ニーズの変化

📊 2026年・名古屋賃貸市場の現実

まず、現実を見てください。

項目	2023年	2026年	変化
名古屋市東区の空室率	12.3％	15.8％	＋3.5％
平均空室期間	2.1ヶ月	3.4ヶ月	＋1.3ヶ月
内見から成約までの日数	14日	24日	＋10日
家賃値下げ物件の割合	28％	41％	＋13％

※出典：当社管理物件データ（n=237物件）+ 東海不動産協会調査

はい、悪化してます(泣)。

特にヤバいのが、「家賃を下げても決まらない」物件が4割超えってとこ。

🔍 入居者は何を見てるのか？～私が過去200件以上の内見に同行して分かったこと～

✅ 入居決定を左右する要素TOP5

（単身者・20～30代女性）

✅セキュリティ設備（89%が重視）
✅宅配ボックス（81%が重視）← コロナ以降急上昇
✅インターネット無料（76%が重視）
✅独立洗面台（68%が重視）
✅オートロック（64%が重視）
※出典：全国賃貸住宅新聞「入居者に人気の設備ランキング2026」+ 自社調査

逆に言うと、これがない物件は最初から候補に入らないってことです。

家賃5,000円安くても、防犯カメラがない物件は「却下」される時代なんですよ…(泣)

【実例】空室3ヶ月→1週間で決まった5つの成功パターン

じゃあ具体的に、どう変えたら決まったのか？

リアルな5つの事例を全部公開します。

【事例1】大曽根駅・築20年1K → 防犯カメラ設置で内見成約率70%へ

■ 物件概要

エリア：大曽根駅徒歩7分
間取り：1K（25㎡）
築年数：20年
家賃：45,000円 → 43,000円に値下げ

■ 空室期間：3ヶ月

内見は月3～4件来るのに、全部断られる。 理由を聞くと「防犯面が不安」「夜道が暗い」。

■ やったこと

✅エントランスに防犯カメラ2台設置（約30万円）
✅駐輪場に防犯カメラ1台設置（約15万円）
✅「防犯カメラ設置済み」と募集図面に大きく記載
✅夜間の照明を明るいLEDに交換（約5万円）
計：約50万円

■ 結果

内見数：月3件 → 月8件（+2.7倍）
内見成約率：0% → 70%
空室期間：1週間で決定（29歳・女性会社員）
家賃：45,000円に戻して成約（値下げ不要に！）

🎯 オーナーさんの声

「最初は50万円かけるの迷ったけど、家賃下げずに決まったし、女性入居者が増えて退去率も下がった！投資回収は1年3ヶ月で完了しました」

【事例2】白壁エリア・築15年1LDK → 宅配ボックス設置で女性入居率+35%

■ 物件概要

エリア：白壁駅徒歩5分
間取り：1LDK（40㎡）
築年数：15年
家賃：68,000円

■ 空室期間：2ヶ月半

白壁の好立地なのに決まらない。内見者の9割が女性なのに…

■ やったこと

✅エントランスに宅配ボックス6ボックス設置（約80万円）
✅オートロックの鍵を非接触キーに変更（約15万円）
✅インターネット無料を導入（月額3,000円/戸 × 10戸 = 月3万円）
✅初期投資：約95万円 + ランニング月3万円

■ 結果

内見数：月5件 → 月12件（+2.4倍）
内見成約率：20% → 60%
女性入居者の割合：55% → 90%
平均入居期間：2.3年 → 4.1年（長期入居！）
家賃：70,000円にアップして成約（+2,000円UP）

🎯 オーナーさんの声

「宅配ボックス設置後、内見時に『これあるんですね！』って女性がテンション上がるのが目に見えて分かります(笑)。今は10戸全室満室で、家賃も上げられました」

【事例3】矢田駅・築25年2DK → リフォームせずに「管理体制」強化で即決

■ 物件概要

エリア：矢田駅徒歩10分
間取り：2DK（45㎡）
築年数：25年
家賃：52,000円 → 48,000円に値下げ

■ 空室期間：4ヶ月

築古だからリフォームしないと…とオーナーさんは悩んでたけど、実はそこじゃなかった。

■ やったこと

✅共用部の清掃頻度：週1回 → 週3回
✅ゴミ置き場を屋根付きボックス型に変更（約12万円）
✅自転車置き場を整理整頓＋番号札設置（約3万円）
✅エントランスに「24時間管理会社対応」の看板設置
✅オーナーさんが月1回巡回して「管理日誌」を掲示
計：約15万円 + 清掃費月1万円増

■ 結果

内見数：月2件 → 月7件
内見成約率：0% → 57%
空室期間：2週間で決定（32歳・男性会社員＋妻）
家賃：50,000円で成約（+2,000円）

🎯 内見者の声

「他の築古物件も見たけど、ここは管理がちゃんとしてて安心感があった。古くても清潔なら全然OK」

【事例4】新栄駅・築10年1K → 「設備アピール」を変えただけで成約

■ 物件概要

エリア：新栄駅徒歩3分
間取り：1K（22㎡）
築年数：10年
家賃：54,000円

■ 空室期間：2ヶ月

これ、実は設備は全部揃ってたんです。

オートロック ✅
防犯カメラ ✅
宅配ボックス ✅
インターネット無料 ✅
独立洗面台 ✅
なのに決まらない。

理由は単純で、募集図面にちゃんと書いてなかった(泣)。

■ やったこと（費用ゼロ！）

✔募集図面を全面リニューアル
✔「女性安心！防犯カメラ・オートロック完備」と大きく記載
✔宅配ボックスの写真を3枚掲載
✔「Wi-Fi無料で在宅ワークもOK！」とアピール
✔SUUMOの物件紹介文を全書き換え
　Before: 「新栄駅徒歩3分の好立地」
　After: 「【女性一人暮らし応援】防犯カメラ＋オートロック＋宅配ボックス完備！新栄駅3分の安心物件」
✔内見時に設備をしっかり説明
費用：ゼロ円（笑）

■ 結果

内見数：月4件 → 月9件
内見成約率：25% → 67%
空室期間：5日で決定（26歳・女性会社員）

🎯 オーナーさんの声

「え、図面変えただけで？？？って最初は信じられなかったです(笑)。でも本当に5日で決まってびっくり」

【事例5】泉1丁目・築30年1K → 「ターゲット変更」で満室化

■ 物件概要

エリア：車道駅徒歩8分（泉1丁目）
間取り：1K（18㎡）← 狭い
築年数：30年 ← 古い
家賃：38,000円 ← 安い

■ 空室期間：5ヶ月

もうこれはね、正直どうにもならない物件だと思ってました(泣)。

でも、ある日オーナーさんが「もう外国人でもいいから埋めて！」と…

■ やったこと

✅ターゲットを外国人留学生・技能実習生に変更
✅多言語対応の募集図面作成（英語・中国語・ベトナム語）
✅近隣の日本語学校・専門学校に直接営業
✅保証人不要（保証会社利用）に変更
✅家具付きプランを用意（ベッド・冷蔵庫・洗濯機）
初期投資：家具代約15万円

■ 結果

内見数：月1件 → 月6件
対象：日本人のみ → 外国人8割
6戸中5戸が外国人入居者で満室化
家賃：38,000円のまま
トラブル：ほぼゼロ（むしろ日本人より静か・笑）

🎯 オーナーさんの声

「外国人って大丈夫かな…って不安だったけど、みんな礼儀正しいし、家賃滞納もゼロ。むしろもっと早く受け入れれば良かった」

【結論】名古屋市東区で入居者が決まる物件の3つの絶対条件

上記5つの事例から分かった共通点をまとめます。

【条件1】セキュリティ設備を"見える化"する

■ 必須設備（優先順位順）

設備	費用相場	効果	優先度
防犯カメラ	30～80万円	内見成約率＋30～50％	⭐⭐⭐⭐⭐
オートロック	50～150万円	女性入居率+25%	⭐⭐⭐⭐
センサーライト	3～10万円	安心感UP	⭐⭐⭐
モニター付きインターホン	5～15万円	一人暮らし女性必須	⭐⭐⭐⭐

■ "見える化"のコツ

◇募集図面に大きく記載
　　「防犯カメラ4台設置！」
　　「24時間録画中」
◇写真を必ず掲載
◇内見時に必ず説明
　　「ここにカメラが4台あって、24時間録画してます」
　　「過去5年間、不審者侵入ゼロです」
◇エントランスに看板設置
　　「防犯カメラ作動中」
　　「24時間管理体制」

💡 実例：大曽根Aマンション

防犯カメラ設置前：内見成約率20%
設置後（図面に記載）：内見成約率70%
+50%の効果！

【条件2】「あったら嬉しい」設備を最低2つ以上入れる

■ 2026年・入居者が求める設備TOP10

順位	設備	費用相場	家賃UP効果	設置難易度
1位	宅配ボックス	60～100万円	+3,000～5,000円	中
2位	インターネット無料	月3,000円/戸	+5,000～8,000円	低
3位	独立洗面台	15～30万円	+2,000～3,000円	中
4位	ウォシュレット	5～10万円	+1,000～2,000円	低
5位	浴室乾燥機	10～20万円	+3,000～4,000円	中
6位	システムキッチン	30～80万円	+5,000～8,000円	高
7位	追い焚き機能	20～40万円	+3,000～5,000円	高
8位	TVモニター付きインターホン	5～15万円	+2,000円	低
9位	24時間ゴミ出し可	5～15万円	+1,000～2,000円	低
10位	エアコン2台	10～20万円	+2,000～3,000円	低

※出典：全国賃貸住宅新聞2026年版 + 自社調査

■ 費用対効果が高い組み合わせ

✅ パターンA：単身者女性向け（予算50万円）

宅配ボックス（60万円）← 超重要
ウォシュレット（8万円）
TVモニター付きインターホン（12万円）
計：80万円
家賃UP：+8,000円/月
回収期間：10ヶ月

✅ パターンB：ファミリー向け（予算100万円）

システムキッチン（60万円）
浴室乾燥機（15万円）
追い焚き機能（30万円）
計：105万円
家賃UP：+12,000円/月
回収期間：8.8ヶ月

✅ パターンC：低予算（予算30万円）

インターネット無料（月3,000円）← ランニングコストのみ
ウォシュレット（8万円）
24時間ゴミ出し可（屋根付きボックス12万円）
計：20万円 + 月3,000円
家賃UP：+7,000円/月
回収期間：5ヶ月

💡 私のおすすめ

予算があるなら → 宅配ボックス一択！
予算がないなら → インターネット無料！
インターネット無料は初期費用ゼロ（工事費は業者負担のケースも）で、家賃+5,000円UPできるのでコスパ最強です。

【条件3】管理体制の"見える化"と"清潔感"の徹底

設備にお金かけても、管理がダメなら意味ない。

これ、本当に。

■ 管理体制チェックリスト

項目	ダメな例	良い例	効果
□　共用部清掃	週1回・適当	週3回・徹底	内見成約率+15%
□　ゴミ置き場	外置き・散乱	屋根付きボックス・整頓	クレーム-80%
□　自転車置き場	無秩序	番号札・整理	見た目の印象UP
□　エントランス 照明	照明暗い・汚い	明るい・清潔・植栽	第一印象◎
□　管理看板	なし or 古い	「24時間対応」明記	安心感UP

■ 実際の成功例：矢田Bマンション

Before（空室率30%）:

・共用部：週1回清掃（しかも雑）
・ゴミ置き場：外に直置き → カラスが荒らす
・自転車：放置自転車だらけ
・エントランス：照明暗い・郵便受け錆びてる

After（空室率0%）:

・共用部：週3回清掃（丁寧に）
・ゴミ置き場：屋根付きボックス＋鍵付き
・自転車：番号札設置＋月1回整理
・エントランス：LED照明＋植栽＋管理看板設置
→費用：約30万円（ゴミボックス・照明・植栽・看板）

結果：

内見時の第一印象が激変
「ここなら安心して住めそう」という声多数
3ヶ月で満室化
家賃も+2,000円UPで成約

【NG集】やってはいけない空室対策3選

逆に、これやっても意味ないってのも紹介します。

❌ NG1：とりあえず家賃を下げる

理由：

家賃下げても、条件が悪ければ決まらない
一度下げると戻せない
収益性が悪化して投資回収できない

事例：

大曽根Cマンション（築18年・1K）
家賃：48,000円 → 45,000円 → 42,000円と段階的に値下げ
結果：4ヶ月空室のまま
原因：防犯カメラなし・宅配ボックスなし
→ その後、家賃を48,000円に戻して防犯カメラ設置 → 2週間で成約

✅ 正解：

まず設備・管理体制を見直す
それでもダメなら値下げ検討

❌ NG2：フルリフォームに数百万円かける

理由：

費用回収に5～10年かかる
リフォームしても、立地・セキュリティが悪ければ決まらない

事例：

矢田Dマンション（築25年・1K）
フルリフォーム：250万円（床・壁・キッチン・浴室全交換）
家賃：45,000円 → 50,000円にUP
結果：2ヶ月空室
原因：防犯カメラなし・駅遠（徒歩15分）
→ 結局、家賃を47,000円に下げて成約 → 投資回収15年以上(泣)

✅ 正解：

まず「安くて効果が高い対策」から実施
フルリフォームは最終手段

❌ NG3：「見た目だけ」キレイにする

理由：

内見時の印象は良くなるが、設備・管理がダメならすぐバレる

事例：

新栄Eマンション（築15年・1LDK）
エントランスだけ大理石調にリフォーム：80万円
結果：内見は増えたが成約ゼロ
理由：室内が古い・宅配ボックスなし・管理が雑

✅ 正解：

見た目と実利（設備・管理）のバランスが大事

【エリア別】名古屋市東区で効果的な空室対策

エリアごとにターゲットと有効な対策が違います。

📍 白壁・高岳エリア

ターゲット：

単身女性（20～30代）
富裕層ファミリー
治安・ブランド重視

有効な対策：

防犯カメラ＋オートロック → 必須
宅配ボックス → 女性に大人気
管理体制の見える化 → 高級感
植栽・エントランスの美化 → ブランドイメージ

家賃相場：

1K：55,000～75,000円
1LDK：70,000～95,000円

📍 大曽根・矢田エリア

ターゲット：

単身者（男女）
若手社会人・学生
コスパ重視

有効な対策：

インターネット無料 → 最優先
宅配ボックス → 在宅ワーク需要
駅近アピール → 通勤・通学便利
24時間ゴミ出し可 → 若者に人気

家賃相場：

1K：40,000～58,000円
1LDK：55,000～72,000円

📍 新栄・東桜エリア

ターゲット：

単身者（特に女性）
デザイン・おしゃれ重視
栄へのアクセス重視

有効な対策：

デザイナーズ風リフォーム → 差別化
宅配ボックス＋防犯カメラ → 女性安心
カフェ・おしゃれ飲食店の近さアピール → ライフスタイル提案
SNS映えする写真 → Instagram世代狙い

家賃相場：

1K：50,000～68,000円
1LDK：65,000～85,000円

📍 泉・砂田橋エリア

ターゲット：

ファミリー層
車持ち
学区重視

有効な対策：

駐車場2台分確保 → ファミリー必須
システムキッチン → 主婦に人気
浴室乾燥機＋追い焚き → 子育て世帯
近隣の学校・公園情報提供 → 教育環境アピール

家賃相場：

2DK：55,000～70,000円
2LDK：70,000～90,000円
3LDK：85,000～110,000円

まとめ：今すぐできる空室対策チェックリスト

最後に、今日から実践できる空室対策をまとめます。

✅ 【今日からできること（費用ゼロ）】
募集図面を見直し、設備を大きく記載
SUUMOの紹介文を「入居者目線」に書き換え
写真を明るく魅力的に撮り直し
共用部の清掃を徹底（自分でもOK）
内見時の説明トークを改善

✅ 【1週間以内にできること（費用1～10万円）】
ウォシュレット設置（約8万円）
センサーライト設置（約5万円）
ゴミ置き場の整理整頓＋看板設置（約3万円）
エントランスに管理看板設置（約2万円）
照明をLEDに交換（約5万円）

✅ 【1ヶ月以内にできること（費用10～100万円）】
防犯カメラ設置（約30～80万円）
宅配ボックス設置（約60～100万円）
インターネット無料導入（月3,000円/戸）
TVモニター付きインターホン設置（約12万円）
独立洗面台設置（約20万円）

✅ 【3ヶ月以内にできること（費用100万円～）】
オートロック設置（約50～150万円）
システムキッチン交換（約60万円）
浴室乾燥機＋追い焚き機能（約50万円）
エントランス全面リフォーム（約100万円～）

おわりに：空室対策は「投資」です

最後まで読んでいただき、ありがとうございます！

空室対策って、実は「投資」なんですよね。

50万円かけて家賃+5,000円UP → 年間6万円の増収
投資回収：8.3ヶ月
その後はずっとプラス
逆に、何もせずに家賃を5,000円下げたら…

年間6万円の減収
10年で60万円の損失
しかも空室は埋まらない
どっちが正解か、明白ですよね。

「とりあえず家賃下げよう」じゃなくて、 「何に投資すれば入居者が決まるか？」を考える。

それが、2026年以降の空室対策の正解です。

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