住宅ローンが残っていても名古屋市で家は売れる？抵当権抹消の仕組みを解説

そんな場合でも、最初から「売れない」と決めてしまう必要はありません。

住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。

ただし、売却するときには住宅ローンに設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。

そして、ここで大切になるのが、「家がいくらで売れそうなのか」と「住宅ローンがいくら残っているのか」の2つです。

この2つを確認すると、今の家を売るために何が必要なのかが見えてきます。

住宅ローンが残っていても家は売れる？

結論として、住宅ローンが残っていても家を売却することはできます。

ただし、住宅ローンを借りる際に設定された抵当権が残ったままでは、通常の売却をそのまま進めることはできません。

そのため、売却代金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するという流れになります。

そもそも「抵当権」って何？

住宅ローンを組んで家を購入すると、金融機関はその不動産に「抵当権」を設定します。

簡単にいうと、住宅ローンの返済が行われなかった場合に備えて、金融機関がその不動産を担保として確保する仕組みです。

そのため、家を売却するときには、住宅ローンを完済したうえで抵当権を抹消する必要があります。

売却できるかどうかを左右する「2つの金額」

ここで一度、難しい言葉から離れて考えてみましょう。

確認したいのは、次の2つです。

この2つを比べたときに、売却価格のほうがローン残高を上回っているのか、それともローン残高のほうが多いのかによって、その後の考え方が変わってきます。

アンダーローンとは？

アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローン残債を上回っている状態です。

イメージ	家の売却価格 ＞ 住宅ローン残債
売却	売却代金から住宅ローンを完済しやすい
抵当権	ローン完済とあわせて抹消手続きを進める

例えば、住宅ローンが2,500万円残っていて、家が3,000万円で売れたとします。

単純に考えると、売却代金からローンを返済しても差額が残ります。

ただし、実際には仲介手数料などの売却費用も発生するため、「3,000万円で売れれば500万円そのまま残る」とは限りません。

だからこそ、査定価格だけではなく、売却後の手取りまで確認しておくことが大切です。

オーバーローンとは？

一方、オーバーローンは、住宅ローン残債のほうが家の売却価格を上回っている状態です。

イメージ	住宅ローン残債 ＞ 家の売却価格
問題点	売却代金だけではローンを完済できない
必要な対応	不足分を自己資金で補う、金融機関へ相談するなど

例えば、住宅ローンが3,000万円残っている一方で、家の売却価格が2,500万円だった場合。

売却代金だけでは500万円足りません。

しかも、売却には仲介手数料などの費用もかかるため、実際にはさらに資金が必要になる場合があります。

オーバーローンの場合、どうすればいい？

自己資金で不足分を補う

預貯金などに余裕があり、不足分を補えるのであれば、売却代金と自己資金を合わせて住宅ローンを完済する方法があります。

ただし、売却後の生活費まで削ってしまうような資金計画は避けたいところです。

「いくら足りないのか」だけでなく、「売却後に生活資金がどのくらい残るのか」まで含めて考えることが大切です。

金融機関に早めに相談する

自己資金だけでは不足分を補えない場合は、住宅ローンを借りている金融機関への相談が必要になります。

特に返済そのものが厳しくなっている場合は、問題を先送りせず、できるだけ早く相談することが重要です。

任意売却を検討する場合もある

通常の売却では住宅ローンを完済できない場合、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法が検討されることがあります。

任意売却は通常の売却とは手続きが異なるため、金融機関との調整などが必要になります。

住み替えたいけど住宅ローンが残っている場合

「今の家を売って、新しい家に住み替えたい」という場合もあります。

ところが、現在の家を売っても住宅ローンが残ってしまうと、新居購入の資金計画が難しくなることがあります。

そのような場合に選択肢となるのが「住み替えローン」です。

住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債と新しい家の購入資金をまとめて借りる仕組みです。

住み替えローンには金融機関ごとの条件や審査があります。利用を検討する場合は、金融機関へ確認しましょう。

抵当権抹消はいつする？

抵当権抹消のタイミングが分からず、「売却する前に自分で何か手続きをしないといけないの？」と不安になる方もいるかもしれません。

不動産売却では、決済・引き渡しのタイミングで住宅ローンを完済し、それにあわせて抵当権抹消の手続きを進めるのが一般的です。

司法書士が手続きを担当するケースも多いため、具体的な必要書類や費用については、売却を進める不動産会社や金融機関、司法書士へ確認してください。

売却を考えたら、最初にやることはこの3つ

名古屋市で家を売るなら「査定価格」だけで判断しない

住宅ローンが残っている家の場合、査定価格を見るときにも少し注意が必要です。

たとえば「3,000万円で売れそう」と言われても、住宅ローンが3,000万円以上残っていれば、売却費用を考えると資金が不足する可能性があります。

反対に、ローン残高が2,000万円で家が3,000万円程度で売れそうなら、売却後の資金についても考えやすくなります。

つまり、重要なのは「高く売れるか」だけではなく、「売ったあとにどうなるか」です。

よくある質問

住宅ローンが残っていても査定してもらえますか？

はい。査定は現在の不動産価値を確認するものなので、住宅ローンが残っていること自体が査定の妨げになるわけではありません。ローン残高と査定価格を比較することで、売却後の資金計画を考えやすくなります。

住宅ローンの残高が分かりません。どうすればいいですか？

借入先の金融機関に残高証明書などを確認しましょう。まず現在いくら残っているのかを把握することが、売却を考えるうえでの第一歩になります。

オーバーローンなら家は売れませんか？

オーバーローンの場合でも、必ずしも売却できないという意味ではありません。不足分を自己資金で補う方法や、金融機関と相談したうえで任意売却を検討する方法などがあります。まずは不足する金額を把握することが大切です。

任意売却をすると信用情報に影響しますか？

住宅ローンの延滞などが背景にある場合、信用情報に影響することがあります。個別の事情によって異なるため、返済が厳しくなっている場合は早めに金融機関へ相談してください。

抵当権抹消には費用がかかりますか？

登録免許税や司法書士への報酬などが必要になります。具体的な費用は不動産の状況や依頼先によって異なるため、売却を進める際に確認してください。

住み替えローンは利用できますか？

住み替えローンには金融機関ごとの条件や審査があります。現在の住宅ローン残高や新居の購入資金などを踏まえて、金融機関へ相談する必要があります。