空き家を放置すると固定資産税が最大6倍に？名古屋市の特定空家リスクを解説

空き家は、誰も住んでいないからといって、すぐに大きな問題になるわけではありません。

ただし、「何もしないまま長期間放置する」という状態には注意が必要です。

特に2023年の法改正によって、放置すれば「特定空家」になるおそれのある空き家を対象に「管理不全空家」という区分が設けられました。

そして、一定の状態で勧告を受けると、これまで適用されていた住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。

なぜ「家が建っている土地」は固定資産税が安いの？

まず知っておきたいのが、住宅が建っている土地に適用される「住宅用地の特例」です。

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地について、固定資産税の負担を軽減する仕組みです。

小規模住宅用地	200㎡以下の部分について、評価額の6分の1まで軽減される仕組み
一般住宅用地	200㎡を超える部分について、評価額の3分の1まで軽減される仕組み

つまり、住宅が建っている土地は、この特例によって固定資産税が比較的抑えられています。

ところが、空き家の状態が悪化して一定の条件に該当すると、この軽減が受けられなくなる可能性があります。

「管理不全空家」に指定されると何が変わる？

ここが、空き家を持っている方にとって特に知っておきたいところです。

2023年12月の法改正によって、放置すれば「特定空家」になるおそれがある空き家について、「管理不全空家」という区分が設けられました。

住宅用地の特例が外れると、これまで軽減されていた部分がなくなるため、固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。

元原稿では、小規模住宅用地について最大で従来の6倍程度、一般住宅用地については3倍程度まで上がる可能性があるとしています。

「特定空家」と「管理不全空家」は何が違う？

似た言葉なので混同しやすいですが、記事を読むうえでは大まかな違いを押さえておけば十分です。

管理不全空家	放置すれば特定空家になるおそれがあるなど、管理が不十分な状態の空き家。
特定空家	放置によって周囲への影響などが問題となる状態の空き家。
税金への影響	一定の場合に勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。

つまり、「誰も住んでいない＝すぐに特定空家」ということではありません。

問題になるのは、空き家を長期間放置して、管理されていない状態が続いてしまうことです。

空き家を放置すると、税金以外にも負担がある

固定資産税の話が目立ちますが、空き家を持ち続ける場合に考えたいのは税金だけではありません。

特に名古屋市内に実家があるものの、自分は別の地域に住んでいるという場合、空き家の管理だけのために定期的に戻るのは簡単ではありません。

「まだ売らなくてもいい」と思っている場合でも、管理を続ける負担まで含めて考えることが大切です。

勧告を受ける前にできる4つのこと

空き家を所有しているからといって、必ず売却しなければいけないわけではありません。

大切なのは、今の状態と今後の予定を考えて、自分に合った方法を選ぶことです。

① 適切に管理する

今後も所有する予定があるなら、まずは空き家を適切に管理することです。

換気、清掃、庭木の手入れなど、建物や敷地の状態を確認しておきましょう。

自分で管理するのが難しい場合は、管理サービスなどを利用する方法もあります。

② 売却する

今後住む予定もなく、活用する予定もないのであれば、売却を検討する方法があります。

売却すれば、空き家の管理や固定資産税などを今後も負担し続ける必要がなくなります。

もちろん、「思い出があるから簡単には手放せない」という気持ちもあるでしょう。

だからこそ、いきなり売却を決めるのではなく、「今売ったらいくらになるのか」を知るだけでも一つの判断材料になります。

③ 賃貸に出す

立地や建物の状態などによっては、賃貸として活用する方法もあります。

ただし、すべての空き家が賃貸に向いているわけではありません。

修繕費や管理の手間、周辺の賃貸需要なども含めて考える必要があります。

④ 解体する

建物の状態が悪く、そのまま維持することが難しい場合には、解体という選択肢もあります。

ただし、ここで注意したいのが「更地にすれば固定資産税が安くなる」とは限らないことです。

建物を解体すると住宅用地の特例そのものが適用されなくなるため、固定資産税が上がるケースがあります。

「持ち続ける」と「手放す」どちらを選ぶ？

空き家をどうするか迷ったときは、「売るか・売らないか」の二択だけで考えないほうが整理しやすくなります。

「売る・持つ」のどちらが正解ということではありません。

家族の思い、今後使う予定、管理できるかどうか、税金や維持費などを一つずつ考えていくことが大切です。

売却を考えるなら、まず「今の価値」を知っておく

空き家を売るか迷っているときに、いきなり「売る」と決断する必要はありません。

むしろ最初に知っておきたいのは、「この家は今どのくらいの価値があるのか」ということです。

ここまで整理すると、「なんとなく放置している状態」から一歩進んで、具体的な選択肢を考えられるようになります。

空き家の売却は「価格」だけでなく、タイミングも考える

空き家を売却するとき、「できるだけ高く売りたい」と考えるのは当然です。

ただ、空き家の場合は時間が経つことで建物の状態が変わり、管理の負担も続きます。

そのため、「いつか売ろう」と思いながら何年もそのままにしておくより、一度現在の価格と今後の負担を比較してみることが大切です。

空き家を放置する前に、家族で話しておきたいこと

実家や相続した家の場合、所有者一人だけで決めるのが難しいケースもあります。

特に「思い出があるから残したい」という人と、「管理できないなら売ったほうがいい」という人で意見が分かれることもあります。

「とりあえず今はそのまま」という結論でも構いません。

ただ、その場合でも誰が管理するのかだけは決めておくと、後になって困りにくくなります。

よくある質問

実家が「特定空家」に指定されているかどうかは、どこで分かりますか？

市区町村から勧告や通知が届く場合があります。心当たりがない場合でも、心配であれば物件所在地の市区町村の空き家対策担当窓口へ確認できます。

空き家になっただけで固定資産税が6倍になるのですか？

空き家になっただけで一律に6倍になるわけではありません。住宅用地の特例が適用されている土地について、一定の状態となり、勧告を受けるなどの条件に該当した場合、特例から除外される可能性があります。実際の税額については自治体へ確認してください。

管理不全空家に指定されたら、すぐに固定資産税が上がりますか？

元原稿では、管理不全空家について、市区町村長から勧告を受けると住宅用地の特例から除外される仕組みとして説明されています。具体的な判断や手続きについては、物件所在地の自治体へ確認してください。

更地にすれば固定資産税は安くなりますか？

必ずしも安くなるわけではありません。建物を解体すると住宅用地の特例そのものが適用されなくなるため、固定資産税が上がるケースがあります。解体する前に、税額への影響を確認しておきましょう。

空き家を売るかどうか迷っています。査定だけでもできますか？

査定をして現在の価格を把握することは、売却するかどうかを考えるための材料になります。「まだ売ると決めていない」という段階で価格を知っておく方法もあります。

空き家バンクなど自治体の制度は利用できますか？

自治体によっては、空き家バンクへの登録や改修費補助など、空き家の活用を支援する制度を用意している場合があります。物件所在地の自治体の制度を確認してみましょう。