【体験談】住宅ローンが残っていても家は売れる！名古屋市東区のオーバーローン売却事例
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【体験談】住宅ローンが残っていても家は売れる！名古屋市東区のオーバーローン売却事例
【導入】
「家を売りたいけど…ローンがまだ2,000万円も残ってる（汗）」
って悩んでませんか？
私の友人も、転勤で家を売ることになった時、
「えっ、ローン残ってるのに売れるの!?」
ってビックリしてました（笑）。
で、不動産会社に相談したら、
「全然大丈夫ですよ！むしろ、ローン残ってる人の方が多いくらいです（笑）」
って言われて、さらにビックリ。
実は、住宅を売る人の中には「ローンが残った状態で売却する人」が多いです。
（※割合は調査や時期でブレるので、ここでは断定せずに進めます）
でも、問題は…
「売却価格 < ローン残債」のオーバーローン
これが厄介なんですよね。
例えば…
- 売却価格：2,500万円
- ローン残債：3,000万円
- 不足額：500万円
「500万円足りないじゃん！どうすんの!?」
ってなりますよね。
でも、安心してください。
オーバーローンでも売却する方法、ちゃんとあります！
この記事では、名古屋市東区で「オーバーローンに近い状態／オーバーローン」で動いた方のケースをイメージしながら、
「ローンが残っていても家を売る方法」を分かりやすくまとめます。
✅ オーバーローンでも売却できる3つの方法
✅ 売却事例10選（成功も失敗も）
✅ 銀行との交渉のコツ
✅ 任意売却のメリット・デメリット
✅ オーバーローンを回避する考え方
【目次】
- 「ローン残ってるから売れない」は勘違い！
- オーバーローン、実は珍しくない（笑）
- オーバーローンでも売却できる3つの方法
- 名古屋市東区でのオーバーローン売却事例10選
- 銀行との交渉テクニック（これ知らないと損！）
- 任意売却のリアルな話（メリット・デメリット）
- オーバーローンを回避する方法
- FAQ：住宅ローンと売却でよくある質問
- まとめ：まずは査定から始めよう
1. 「ローン残ってるから売れない」は勘違い！
まず、これだけは覚えておいてください。
「住宅ローンが残っていても、家は売れます！」
なぜ売れるの？
家を売るには、原則として抵当権（ローンの担保）を抹消する必要があります。
そのため基本形はこうです。
- 売却代金でローン残債を返す
- 返し切れたら抵当権を外せる
- 引き渡しできる
つまり、ローンが残っている＝売れないではなく、
「売ったお金で完済できるか」がポイント。
💬 勘違いしてた人の声（Aさん・40代）
「ローンあと1,500万円も残ってるから、『完済してから売ろう』って待つつもりだったんです。でも、不動産会社に相談したら『今すぐ売れますよ』って言われて…。『え、そうなの!?』って（笑）。もっと早く知りたかったです！」
2. オーバーローン、実は珍しくない（笑）
📉 オーバーローンとは？
売却価格 < ローン残債 の状態。
例：
- 売却価格：2,500万円
- ローン残債：3,000万円
- 不足額：500万円 ← これがオーバーローン
「足りない分をどうするか」がテーマになります。
🤔 なぜオーバーローンになるの？
よくある理由はこの辺です。
- 相場が下がった
- 頭金が少なかった／フルローン
- 築年数の経過で価格が落ちた
- 売るタイミングが予定より早まった（転勤・離婚など）
- 購入時の諸費用も借りていて残債が重い
つまり、オーバーローンは「誰にでも起こり得る」ってこと。
3. オーバーローンでも売却できる3つの方法
ここが本題です。
方法①：自己資金で不足分を補填する（最優先で検討）
一番シンプルで、信用情報も守れる。
例：
- 売却価格：2,500万円
- ローン残債：3,000万円
- 不足額：500万円
→ 500万円を用意して完済 → 売却
お金の用意方法：
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 貯金 | 金利なし | 貯金が減る |
| 親族から借りる | 金利なしが多い | 気まずい（笑） |
| フリーローン等 | 早い | 金利が高めになりがち |
| 住み替えローン | まとめやすい | 審査が厳しめ |
👉 現実的には「貯金」「親族」が多いです。
💬 自己資金で補填した人の声（Cさん・40代）
「オーバーローン400万円。貯金から200万円、親に200万円借りて何とかしました。任意売却で信用情報に傷がつくよりマシだと思って。親に頭下げるの恥ずかしかったけど…結果、気持ち的にラクでした。」
方法②：住み替えローンを使う（住み替え前提の人向け）
今の家の不足分＋新居購入費をまとめて借りるイメージ。
メリット：
- 自己資金が少なくても住み替えできる
デメリット：
- 審査が厳しい
- 返済負担が増えやすい
- 条件が金融機関でかなり違う
💬 住み替えローンを使った人の声（Dさん・50代）
「オーバーローン600万円で、貯金も薄くて…。住み替えローンが通って助かりました。ただ、毎月の返済が増えたので、家計は見直しました（汗）。」
方法③：任意売却（最後の手段）
自己資金もない、ローンも返せない、競売が現実的に迫る
こういう局面で出てくる選択肢です。
任意売却とは：
- 銀行（債権者）の同意を得て
- ローンが残る状態で売り
- 残債は分割返済などで整理する
メリット：
- 競売より高く売れやすい
- 状況次第で引っ越し費用が調整できることも
デメリット（大きい）：
- 信用情報に影響が出る可能性が高い
- 一定期間、ローンやクレカが厳しくなることがある
- 手続き・交渉が複雑
4. 名古屋市東区でのオーバーローン売却事例10選（イメージ事例）
※以下は「こういう動き方がある」という理解用の事例テンプレです（実在の個人を特定しない内容）。
【事例①】泉エリア・築12年マンション（自己資金で補填 → 成功）
- 残債＞売却：不足300万円
- 貯金＋親族借入で完済
- 3ヶ月で決済
✅ 信用情報を守れたのが勝ち
【事例②】白壁エリア・戸建て（オーバーローン心配→結果アンダー）
- エリア要因で値持ち
✅ 「まず査定」重要
【事例③】葵エリア・マンション（住み替えローン）
- 不足300万円を住み替えローンに組み込み
△ 返済増で家計調整必須
【事例④】大曽根エリア・単身（親族が補填）
- 不足400万円を親族が補填（贈与扱い注意）
⚠ 贈与税の可能性 → 税理士確認推奨
【事例⑤】代官町エリア・戸建て（任意売却）
- 返済困難＋貯金なし
- 任意売却で競売回避
△ 信用情報・生活再建の設計が必要
【事例⑥】矢田エリア・戸建て（売却せず賃貸で回す）
- 売ると不足、貸すとキャッシュフローが回る
△ 修繕・空室・滞納リスクは織り込み必須
【事例⑦】泉エリア・築浅（短期売却で大きめ不足）
- 築浅＋諸費用込みで残債が重い
- 親族借入＋貯金で補填
⚠ 「購入直後の売却」は不足になりやすい
【事例⑧】葵エリア・離婚（不足分を折半して清算）
- 夫婦で不足200万円を折半
✅ 「早く終わらせる」判断
【事例⑨】大曽根エリア（買取でスピード優先）
- 仲介より価格は落ちるが、時間と手間を買う
✅ 期限がある人には刺さる
【事例⑩】白壁エリア（想定外の高値）
- 立地要因で高く売れて不足が消えた
✅ 心配より先に「査定」
5. 銀行との交渉テクニック（これ知らないと損！）
オーバーローンで売却する時は、銀行（ローンの金融機関）との段取りが超重要です。
ポイント①：早めに相談する
❌ 売却が決まってから
✅ 売るかもと思った時点で
ポイント②：事情は正直に
転勤・離婚・家計悪化など、理由が明確な方が話が進みやすいです。
ポイント③：「不足分をどうするか」を用意していく
- 貯金で補填
- 親族借入
- 住み替えローン
- 任意売却（最終手段）
ポイント④：不動産会社と連携
抵当権抹消の段取り、決済の流れ、銀行への説明など、
不動産会社が交通整理してくれるとスムーズです。
6. 任意売却のリアル（メリット・デメリット）
任意売却は“便利な裏技”ではなく、「整理の手段」です。
- 競売より条件が良くなる可能性はある
- でも、信用情報・生活設計への影響が出やすい
- 専門会社（任意売却に強い仲介）と、必要なら弁護士もセットで
7. オーバーローンを回避する方法（これから買う人向け）
1) 頭金を増やす（諸費用込みフルローンは残債が重い）
2) 無理のない返済計画（将来の売却も想定）
3) 値崩れしにくい条件（駅距離・需要・流動性）
4) 築浅売却のリスクを理解（購入直後は特に不足になりやすい）
8. FAQ：住宅ローンと売却でよくある質問
Q1. ローン残債はどうやって知る？
A. 銀行に「残高証明／返済予定表／概算完済金額」を確認。
Q2. オーバーローンかどうかは事前に分かる？
A. 分かります。
「残債（銀行）」と「査定価格（不動産会社）」を並べればOK。
Q3. 銀行が売却を許可してくれないことはある？
A. 推測ですが、“完済できる”見込みが示せれば基本は進むことが多いです。
不足があるなら「不足分の処理案」が必須です。
Q4. 任意売却したら一生ローンが組めない？
A. 一生ではありません。ただし影響期間は個別状況で差が出ます。
正確には弁護士・信用情報の専門家・金融機関に確認推奨。
9. まとめ：まずは査定から始めよう
住宅ローンが残っていても、家は売れます。
オーバーローンでも、道はあります。
✅ 進め方の結論
- 銀行にローン残債（完済必要額）を確認
- 不動産会社に査定依頼（できれば複数）
- 不足が出たら「自己資金→住み替えローン→任意売却」の順で検討
- 早めに銀行と相談、段取りは不動産会社と連携
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※ 本記事は2026年1月時点の想定で構成しています。
※ ローン条件・売却価格・任意売却の影響は個別性が非常に高いので、必ず金融機関・不動産会社・必要に応じて税理士／弁護士に確認してください。
