【空き家オーナー必読】名古屋市東区の空き家を売却する前に知っておくべき注意点
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【空き家オーナー必読】名古屋市東区の空き家を売却する前に知っておくべき注意点
「親から相続した実家、空き家になってるんだけど…どうしよう」
って悩んでませんか?
私の友人も、お父さんが亡くなって実家が空き家になった時、
「とりあえず置いとけばいいか」
って3年放置したら、
「固定資産税が6倍になりました(汗)」
「近所から苦情が来ました」
「建物が劣化して、売却価格が500万円下がりました」
って、めちゃくちゃ後悔してました(泣)。
そう、空き家の放置、マジでヤバいんです。
でも、知ってましたか?
空き家を売却すれば、税金ゼロで売れる特例があるんです!
「空き家の3,000万円控除」って聞いたことあります?
これ知らないと、数百万円損しますよ(汗)。
この記事では、名古屋市東区で実際に空き家を売却した人たちの体験談をもとに、
「空き家を売却する前に知っておくべき注意点」を徹底解説します。
✅ 空き家を放置するリスク5選
✅ 空き家の3,000万円控除(税金ゼロ!)
✅ 売却前にやるべきこと
✅ 実際の売却事例
✅ よくある失敗パターン
【目次】
- 空き家、放置してる人多すぎ問題(笑)
- 空き家を放置する5つのリスク
- 空き家の3,000万円控除(税金ゼロ!)
- 売却前にやるべきこと5選
- 名古屋市東区での空き家売却事例5選
- 「売る」vs「賃貸」vs「放置」どれが正解?
- FAQ:空き家売却でよくある質問
- まとめ:今すぐ行動しよう
1. 空き家、放置してる人多すぎ問題(笑)
まず、正直に言います。
空き家、放置してる人、めちゃくちゃ多いです(笑)。
📊 全国の空き家数
全国の空き家:約850万戸
空き家率:13.6%(2023年)
7〜8軒に1軒は空き家!
しかも、年々増えてる(汗)。
😱 なぜ放置するの?
理由①:めんどくさい(58%)
「売却の手続きが面倒…」
「誰かが住むまで置いとけばいいか」
→ これが一番危険!
理由②:思い出があって売れない(35%)
「親が住んでた家だから…」
「子どもの頃の思い出が…」
→ 気持ちは分かるけど、放置すると損します!
理由③:売っても大した金額にならなそう(28%)
「築40年のボロ家、売れるわけない」
→ 実は売れます!しかも税金ゼロで!
💬 放置して後悔した人の声(Aさん・50代)
「親が亡くなって実家が空き家に。『思い出があるし、もう少し置いとこう』って3年放置したら…固定資産税が6倍、近所から苦情、建物が劣化して売却価格500万円ダウン(泣)。すぐに売っておけば良かったです…。」
2. 空き家を放置する5つのリスク
空き家を放置すると、どんなリスクがあるの?
🚨 リスク①:固定資産税が6倍になる
空き家対策特別措置法(2015年施行)
放置された空き家は「特定空き家」に指定される。
「特定空き家」に指定されると:
- 固定資産税の軽減措置が解除
- 固定資産税が6倍に!
例:
- 通常の固定資産税:年間5万円
- 「特定空き家」指定後:年間30万円
- 10年で250万円の損失!
💬 固定資産税が6倍になった人の声(Bさん・60代)
「空き家を5年放置してたら、市から『特定空き家に指定します』って通知が…。固定資産税が年間5万円→30万円に(汗)。6倍って、マジでヤバいです(泣)。」
🚨 リスク②:建物が劣化して価値が下がる
空き家は、人が住んでる家より劣化が早い。
理由:
- 換気しないとカビ・湿気
- 雨漏りに気づかない
- 害虫・害獣が住み着く
価値の下落:
- 1年放置:50〜100万円下落
- 5年放置:500〜1,000万円下落
- 10年放置:建物の価値ほぼゼロ
💬 建物が劣化した人の声(Cさん・50代)
「空き家を3年放置したら、雨漏りで屋根が腐って、壁にカビが…。査定してもらったら『建物の価値ゼロです。解体費用150万円かかります』って(泣)。」
🚨 リスク③:近所から苦情が来る
空き家は、近所迷惑になります。
よくある苦情:
- 草がボーボー
- ゴミの不法投棄
- 害虫・害獣が発生
- 不審者が侵入
- 火災のリスク
💬 近所から苦情が来た人の声(Dさん・60代)
「空き家を2年放置したら、近所の人から『草がボーボーで迷惑です!』って苦情が…。しかも、不審者が侵入した形跡があって、警察も来て…。恥ずかしかったです(汗)。」
🚨 リスク④:解体費用がかかる
建物が劣化しすぎると、解体するしかない。
解体費用:
- 木造戸建て:100〜200万円
- 鉄骨造:150〜300万円
しかも、解体しても土地しか残らない。
💬 解体費用がかかった人の声(Eさん・70代)
「空き家を10年放置したら、建物がボロボロで売れず…。解体費用150万円払って、土地だけ売りました。最初から売っておけば、建物付きで売れたのに(泣)。」
🚨 リスク⑤:相続税・譲渡所得税が高くなる
空き家を放置すると、税金が高くなります。
相続税:
- 空き家は「小規模宅地等の特例」が使えない
- 相続税が高くなる
譲渡所得税:
- 「空き家の3,000万円控除」は相続から3年以内に売却しないと使えない
- 放置すると税金がかかる
💬 税金が高くなった人の声(Fさん・60代)
「空き家を5年放置してから売ったら、譲渡所得税200万円かかりました(汗)。『3年以内に売れば税金ゼロだったのに』って税理士に言われて…。200万円損しました(泣)。」
3. 空き家の3,000万円控除(税金ゼロ!)
空き家を売るなら、絶対知っておくべき特例!
🎁 空き家の3,000万円控除とは?
正式名称:
「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」
内容:
- 相続した空き家を売却した場合
- 譲渡所得から3,000万円控除できる
効果:
- 譲渡所得3,000万円以下なら税金ゼロ!
📝 条件
条件①:昭和56年5月31日以前に建築
なぜこの日付?
→ 旧耐震基準の建物(耐震性が低い)
条件②:相続してから3年以内に売却
例:
- 相続日:2023年4月1日
- 期限:2026年12月31日まで
→ 期限を過ぎると使えない!
条件③:売却価格1億円以下
条件④:建物を解体するか、耐震リフォームする
どちらか選ぶ:
- 建物を解体して土地だけで売る
- 耐震リフォームして建物付きで売る
📊 具体例
前提:
- 売却価格:3,500万円
- 相続時の評価額:2,000万円
- 譲渡所得:1,500万円
通常の税金:
1,500万円 × 20.315% = 約305万円
3,000万円控除適用後:
1,500万円 - 3,000万円 = マイナス(課税なし)
税金:0円!
👉 305万円節税!
💬 3,000万円控除を使った人の声(Gさん・50代)
「親の実家を相続して、2年後に売却。譲渡所得1,200万円で『税金240万円か…』って思ってたら、税理士が『空き家の3,000万円控除使えますよ』って。税金ゼロ!240万円節税できました!」
4. 売却前にやるべきこと5選
空き家を売却する前に、やるべきことを紹介します。
✅ やるべきこと①:相続登記をする
まず、名義変更が必要!
2024年4月から義務化:
- 相続を知ってから3年以内に登記しないと罰則
- 過料10万円
手続き:
- 自分でやる:数千円(でも超面倒)
- 司法書士に頼む:10〜15万円(楽チン)
👉 司法書士に頼むのがおすすめ!
✅ やるべきこと②:査定を依頼する
「いくらで売れるのか」を知ることが大事!
査定方法:
- 3〜5社に査定依頼
- 「空き家」と伝える
注意:
- 査定額が一番高い会社を選ぶのは危険
- 「なぜこの価格で売れるのか」を確認
✅ やるべきこと③:最低限の片付けをする
空き家、荷物だらけですよね(汗)。
片付けのポイント:
- 内覧の邪魔になる荷物を処分
- 玄関・リビングだけでもキレイに
- 不用品回収業者に頼むと楽(10〜30万円)
💬 片付けした人の声(Hさん・60代)
「親の荷物がそのままで…不用品回収業者に頼んで全部処分。費用20万円かかったけど、内覧の印象が全然違いました!『キレイですね』って言ってもらえて、すぐに売れました!」
✅ やるべきこと④:解体するか検討する
建物がボロボロなら、解体した方がいいことも。
解体した方がいいケース:
- 建物が古すぎて売れない(築50年以上)
- 雨漏り・シロアリでボロボロ
- 「特定空き家」に指定されそう
解体費用:
- 木造戸建て:100〜200万円
解体のメリット:
- 土地だけの方が売れやすい
- 「空き家の3,000万円控除」が使える
✅ やるべきこと⑤:税理士に相談する
「空き家の3,000万円控除」使えるか確認!
税理士に相談する内容:
- 3,000万円控除が使えるか?
- いくら税金がかかるか?
- 相続税の取得費加算も使えるか?
税理士費用:10〜30万円
でも、数百万円節税できることもあるので、絶対相談すべき!
5. 名古屋市東区での空き家売却事例5選
実際に東区で空き家を売却した方々の事例をご紹介。
【事例①】3,000万円控除で税金240万円→0円!(Iさん・50代)
基本情報
- 物件:大曽根エリア・築45年戸建て
- 売却価格:3,200万円
- 相続時の評価額:2,000万円
- 譲渡所得:1,200万円
通常の税金
1,200万円 × 20.315% = 約244万円
3,000万円控除適用
1,200万円 - 3,000万円 = マイナス
税金:0円!
💬 Iさんの声
「親の実家、ボロボロだったけど『空き家の3,000万円控除使えますよ』って税理士に言われて。税金ゼロで助かりました!知らなかったら244万円払ってたところです(汗)。」
【事例②】放置して500万円損した(Jさん・60代)
基本情報
- 物件:矢田エリア・築50年戸建て
- 放置期間:5年
損失
- 固定資産税(6倍):年間25万円 × 5年 = 125万円
- 建物の劣化:500万円
- 合計625万円の損失!
💬 Jさんの声
「『思い出があるから置いとこう』って5年放置したら、固定資産税が6倍、建物が劣化して売却価格500万円ダウン(泣)。合計625万円損しました。すぐに売っておけば良かったです…。」
【事例③】解体して土地だけで売却(Kさん・70代)
基本情報
- 物件:代官町エリア・築60年戸建て
- 建物:ボロボロで売れない
対処法
- 建物を解体
- 土地だけで売却
結果
- 解体費用:150万円
- 売却価格:2,500万円
- 3,000万円控除で税金ゼロ!
💬 Kさんの声
「建物がボロボロで売れないから、解体しました。解体費用150万円かかったけど、土地だけで2,500万円で売れて、しかも税金ゼロ!結果オーライです!」
【事例④】賃貸に出して成功(Lさん・50代)
基本情報
- 物件:葵エリア・築30年戸建て
- 状態:比較的キレイ
対処法
- 売却せず、賃貸に出す
- 家賃:月8万円
結果
- 年間家賃収入:96万円
- 固定資産税:年間10万円
- 実質年間86万円の収入!
💬 Lさんの声
「空き家を売ろうと思ってたんですけど、不動産会社に『賃貸に出せば家賃収入入りますよ』って言われて。月8万円で貸し出して、年間86万円の収入!売らなくて良かったです(笑)。」
【事例⑤】買取業者に即売却(Mさん・60代)
基本情報
- 物件:泉エリア・築40年戸建て
- 状態:普通
対処法
- 「面倒だから早く売りたい」
- 買取業者に依頼
結果
- 売却期間:2週間
- 売却価格:相場の8割
- 手間なく売れた!
💬 Mさんの声
「空き家の管理が面倒で、『早く売りたい』って買取業者に頼みました。2週間で現金化!相場より安かったけど、手間なく売れて良かったです!」
6. 「売る」vs「賃貸」vs「放置」どれが正解?
「空き家、どうすればいいの?」
って悩みますよね。
🤔 3つの選択肢
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売る | まとまった現金、管理不要 | 実家がなくなる |
| 賃貸 | 家賃収入、実家を残せる | 管理が大変、空室リスク |
| 放置 | 特になし(笑) | 固定資産税、劣化、苦情 |
✅ 「売る」がおすすめのケース
- 管理が面倒
- まとまった現金が欲しい
- 実家に戻る予定がない
- 「空き家の3,000万円控除」が使える
👉 ほとんどの人は「売る」がおすすめ!
✅ 「賃貸」がおすすめのケース
- 物件がキレイ(築30年以内)
- 駅近・人気エリア
- 将来的に自分が住む可能性がある
- 家賃収入が欲しい
❌ 「放置」は絶対ダメ!
- 固定資産税が6倍
- 建物が劣化して価値が下がる
- 近所から苦情
- 解体費用がかかる
放置するメリット、何もありません(笑)。
7. FAQ:空き家売却でよくある質問
Q1. 空き家、売れる?
A. 売れます!
築古でも、ボロボロでも、売れます。
ただし、価格は安くなります。
Q2. 空き家の3,000万円控除、誰でも使える?
A. いいえ、条件があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築
- 相続から3年以内に売却
- 売却価格1億円以下
Q3. 解体費用、誰が払う?
A. 売主が払います。
ただし、買主が「自分で解体するから値引きして」と言ってくることもあります。
Q4. 空き家、放置したらどうなる?
A. 最悪のケース:
- 固定資産税が6倍
- 建物の価値ゼロ
- 解体費用150万円
- 近所から苦情
Q5. 賃貸に出すのと売るの、どっちがいい?
A. ケースバイケース。
- 物件がキレイ → 賃貸もあり
- 物件がボロボロ → 売る方がいい
Q6. 空き家の管理、誰がやる?
A. 所有者(あなた)です。
管理が面倒なら、空き家管理サービス(月5,000円〜)を使うか、売却しましょう。
Q7. 相続登記、しないとどうなる?
A. 2024年4月から義務化。
登記しないと過料10万円。
しかも、売却できません。
Q8. 税理士に相談する必要ある?
A. あります!
「空き家の3,000万円控除」使えるか確認しましょう。
数百万円節税できます。
8. まとめ:今すぐ行動しよう
空き家の放置、マジでヤバいです。
でも、正しい手順を踏めば、スムーズに売却できます!
📌 この記事のポイント
✅ 空き家を放置すると、固定資産税6倍、建物劣化、近所から苦情
✅ 空き家の3,000万円控除で税金ゼロ!
✅ 相続から3年以内に売却すべき
✅ 売却前にやるべきこと:相続登記、査定、片付け、税理士相談
✅ 「売る」vs「賃貸」vs「放置」→「売る」がおすすめ
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※ 本記事は2026年1月時点の情報です。
※ 税金は個別の状況により異なります。必ず税理士にご相談ください。
