管理会社の原状回復工事で差がつくポイント｜クロス張替えコストを削減する方法
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退去立ち会いで毎回出会う瞬間
賃貸管理の仕事をしていると、ある瞬間に毎回出会います。それは退去立ち会いの瞬間。部屋のドアを開けて「さて、どんな状態かな…」と中を見渡します。すると大体、こういう景色が広がっています。
- 壁に家具跡
- うっすらヤニ
- 日焼け
- 少しの汚れ
ここで多くの現場で出てくる言葉があります。「クロス全部張替えですね。」これはもう、賃貸業界の定番セリフです。
もはや賃貸管理界の"お疲れ様です"くらいの頻度で聞く言葉です。
しかし最近、この当たり前の判断に少し変化が出ています。それがクロス張替えを減らすという考え方です。実はこの考え方、管理会社の原状回復工事の利益やオーナー満足度に大きく関係するポイントでもあります。
今回は、管理会社の原状回復工事で差がつくポイントと、クロス張替えコストを削減する考え方について紹介します。
原状回復工事で一番費用がかかる場所
退去工事の見積もりを見ると、多くのケースで一番目立つ項目があります。それがクロス張替えです。クロス工事には材料費・施工費・廃材処理などが含まれます。さらに部屋数が増えるとクロスの面積も増えるため、費用も大きくなります。ワンルームでも数万円〜十数万円になることがあります。
そしてここでよくあるのが、オーナーからのこの一言です。
「この費用、本当に必要ですか？」
管理会社としては「原状回復ですので…」と説明することになります。しかし実際には、すべて張替えが必要とは限らないケースもあります。
クロス張替えが多くなる理由
クロス張替えが増える理由はシンプルです。それは一番わかりやすいから。汚れている → 張替える。この流れはとてもシンプルで、確実に綺麗になります。しかしこの方法には2つのデメリットがあります。コストが高いこと、そして工期が長いこと。つまり賃貸経営にとって負担になるケースもあります。
退去現場でよくある本音
退去立ち会いをしていると、管理会社の担当者が心の中で思うことがあります。「これ…張替えなくてもよくない？」壁紙を見ると、破れていない・剥がれていない・下地も問題ない。それでも「全部張替え」という判断になることがあります。これは「原状回復＝クロス張替え」という考え方が長く続いてきたからです。
原状回復の考え方は少し変わり始めている
最近はコスト意識・環境配慮・空室対策などの理由から、張替え以外の方法も注目されています。その一つがクロス再生施工です。
クロス再生施工とは
クロス再生施工とは、既存クロスを剥がさずに再生する施工方法です。張替えではなく、クロスを復活させる施工です。専用薬剤による染色工法で既存クロスの表面を整えるため、クロス剥がし・廃材処理・新材料などの工程が減り、施工工程がシンプルになります。工期・コストともに約1/3に削減できるケースがあります。
なぜクロス張替えコストを削減できるのか
クロス張替え工事には「既存クロス剥がし・下地処理・新クロス施工・廃材処理」などの工程があります。クロス再生施工では既存クロスを活かすためこれらの工程が減り、材料費・廃材処理費・施工時間などが変わります。結果として、原状回復費用の改善につながるケースがあります。
管理会社の提案力が差を生む
原状回復工事では、施工会社だけでなく管理会社の提案力も重要になります。オーナーに対してクロス張替えとクロス再生という選択肢を提案できると、管理会社の価値も上がります。また原状回復費用の相談を受けたときにも、提案がしやすくなります。
空室対策にも関係する
クロス張替え工事は「剥がし・施工・乾燥」などの工程があるため、工期が長くなることがあります。クロス再生施工は工程がシンプルなため、原状回復が早く終わるケースがあります。つまり退去 → 原状回復 → 募集のスピードが上がる可能性があります。空室期間の短縮は、賃貸経営にもメリットがあります。
管理会社あるある
退去工事の見積もりを出すと、オーナーから言われます。
「このクロス、まだ使えそうじゃない？」
管理会社の担当者は心の中で思います。「はい、実は私もそう思っていました。」
しかし今までの常識では張替えしか選択肢がありませんでした。そこにクロス再生施工という方法があると、状況が少し変わります。
まとめ
賃貸物件の原状回復工事では、クロス張替えが費用の大きな部分を占めます。しかし最近はクロスを張替えずに再生する施工方法もあり、原状回復費用・工期・空室対策などの面で新しい選択肢になる可能性があります。管理会社としてこうした施工方法を知っておくことで、原状回復工事の提案の幅が広がります。選択肢を持つ管理会社が、これからの賃貸市場で選ばれます。
