賃貸併用住宅で節税！住宅ローン控除と不動産投資のメリットを徹底解説

賃貸併用住宅で節税！
住宅ローン控除と不動産投資のメリットを徹底解説

「家を建てるなら、どうせなら税金も減らしたい。」

これ、本音ですよね。

でも調べると…

・住宅ローン控除？
・減価償却？
・按分？

…急に漢字だらけ。

ちょっと待って。
今日は“眠くならない税金の話”をします。

まず大前提：賃貸併用は“二刀流住宅”

普通のマイホームは、ただの「自宅」。

賃貸併用住宅は、

✔ 自宅の顔
✔ 投資物件の顔

を持つ“二刀流”。

だから税務上の扱いも分かれます。

① 自宅部分 → 住宅ローン控除が使える

住宅ローン控除は、

年末ローン残高 × 控除率（例：0.7％）

が所得税から差し引かれる制度。

たとえば…

・ローン残高3,000万円
・控除率0.7％

→ 年間21万円の税金軽減。

10年続けば約210万円。

これ、旅行どころか
軽自動車いけます。

でもここで落とし穴

賃貸併用の場合、

自宅割合分だけが対象。

建物が

・自宅60％
・賃貸40％

なら、控除も60％分だけ。

「全部いけると思ってた」は危険。

税務署は優しくないけど、
ちゃんとルール通りやれば問題なし。

② 賃貸部分 → 不動産投資扱い

ここからが面白い。

賃貸部分は“事業”。

つまり、

✔ 家賃収入が入る
✔ 経費計上できる
✔ 減価償却が使える

「家なのに経費？」
そう、ここが賃貸併用の醍醐味。

減価償却ってなに？

ざっくり言うと、

「建物は古くなるから、その分を経費にしていいよ」

という制度。

たとえば：

・建物価格2,200万円
・木造耐用年数22年
・賃貸割合40％

→ 年間約40万円前後を経費化（概算）

現金は減ってないのに、
税務上は経費。

これが効く。

③ ダブルどころか“三方向”

賃貸併用の節税はこうなる。

① 住宅ローン控除（自宅部分）
② 減価償却（賃貸部分）
③ 利息・固定資産税などの経費

三方向からじわじわ効く。

うまく設計すると、

年間30〜40万円規模の税負担差が出るケースも。

10年で300万円超え。

塵も積もれば、どころじゃない。

よくある勘違いベスト3

❌ 「家賃は非課税でしょ？」

→ 収入です。ちゃんと申告。

❌ 「赤字なら税金ゼロ？」

→ 赤字続くと融資評価は落ちる。

❌ 「住宅ローンなら全部OK？」

→ 自宅割合50％以上が基本ライン。

税務は魔法じゃない。

“設計ゲーム”。

具体例で見るリアル数字

総額3,200万円
建物2,200万円
土地1,000万円

自宅60％
賃貸40％

■ 住宅ローン控除
3,000万円 × 0.7％ × 60％
→ 約12.6万円／年

■ 減価償却
2,200万円 × 40％ ÷ 22年
→ 約40万円／年（概算）

ここに利息・固定資産税が加わる。

合計で年間30万円超の差が出ることも。

これ、知らずに普通の家建てたら
正直ちょっと悔しい。

でも節税目的だけは危険

正直に言う。

「税金減るならやろう！」だけで決めるのはNG。

なぜなら、

✔ 空室が続けば意味なし
✔ 設計ミスで控除が弱くなる
✔ 出口戦略が弱いと売れない

節税は“副産物”。

本質は、

住宅費を戦略化すること。

結論

賃貸併用住宅は、

・住む
・貸す
・節税する

を同時にやる設計。

難しそうに見えるけど、

やってることはシンプル。

「税制を理解して、割合を間違えない」

だけ。

あなたの場合はいくら変わる？

年収・土地の有無・自宅割合で
数字はまったく違う。

ネットの平均より、
“あなた専用のシミュレーション”。

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税金は、知らないと普通に払う。

知ってると、
ちょっとニヤッとできる。

せっかく建てるなら、
二刀流でいきましょう。