清須市の賃貸併用住宅で民泊（Airbnb）は活用できる？法律と収益性を検証

「賃貸にするより民泊Airbnbのほうが儲かるって聞いたけど、清須市でもできるの？」

賃貸併用住宅を検討しているCさんからよくいただく質問です。
確かに民泊の宿泊単価は通常の賃貸と比べて高く、稼働率次第では月収が大きく増える可能性があります。

しかし、法律の壁・清須市特有の市場環境・運営コストを総合的に考えると、単純に「民泊のほうが有利」とは言えません。

この記事では、住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要から清須市での実現可能性、通常の長期賃貸との収益比較まで、客観的なデータをもとに徹底検証します。

民泊（住宅宿泊事業）の法的根拠を理解する

日本で合法的に民泊を運営するには、主に以下の3つの法的枠組みから選択することになります。

①住宅宿泊事業法（民泊新法）：2018年6月施行

届出制（許可不要、手続きが比較的シンプル）
営業日数の上限：年間180日（4月1日正午〜翌年4月1日正午）
住宅であれば基本的に届出可能
管理業者への委託も選択肢

②旅館業法（簡易宿所として許可）

許可制（許可費用22,000円+設備基準あり）
営業日数の制限なし（365日運営可）
用途地域・建築基準法・消防設備の基準が厳しく、既存の住宅での取得はハードルが高い

③国家戦略特区の特区民泊

東京・大阪など特定区域でのみ適用
清須市は特区民泊の対象外
清須市で実際に民泊を運営するなら、住宅宿泊事業法（民泊新法）が現実的な選択肢となります。

清須市での民泊届出手順

清須市で住宅宿泊事業（民泊新法）を始める際の手順は以下の通りです。

Step 1: 事前確認（用途地域・マンション規約の確認）

清須市役所（建設部門）に確認し、対象物件が住宅宿泊事業を行える用途地域かを確認します。賃貸併用住宅の自己居住部分で行う場合は特に制限が出やすいため注意。

Step 2: 消防設備の整備

住宅用火災警報器の全室設置（既設でOKの場合も）
消火器の設置
避難経路の掲示 消防署との事前相談で確認しましょう。内容によっては設備工事に数週間かかります。

Step 3: 届出書類の準備・提出

愛知県保健所（または委任された市区町村）に届出書類一式を提出。書類不備がなければ、届出完了後に受理番号が発行されます。

Step 4: 管理者の設置

届出者が不在（夜間など）になる時間帯がある場合、「住宅宿泊管理業者」への委託が必要なケースがあります。

「年間180日制限」の実態

民泊新法の最大のネックが「年間180日（約半年）しか営業できない」という制限です。
つまり、残りの約185日は別の用途に使う必要があります。

実際の運用では以下の選択肢が一般的です。

残り期間をマンスリー（月極）賃貸として活用：

1〜3ヶ月の短期賃貸。需要があるエリアなら収益につながります。

時間貸しスペース（レンタルスペース）として活用：

日中のみ会議室・撮影スタジオとして貸し出す方法。

空室期間として維持：

シーズン性の高いリゾート地ではよくある選択ですが、清須市は通年での需要が期待できるため、空室にしておくのはもったいない。

清須市の民泊市場：率直に言うと「難易度高め」

Airbnbの清須市内の物件数は非常に限られており、名古屋市中心部や観光地（名古屋城周辺など）と比べると、インバウンド需要も少ない状況です。

清須市の観光資源である清洲城は知名度がありますが、外国人観光客が宿泊を選ぶ際の目的地になるには、名古屋市内のホテルや他の宿泊施設との競合が厳しいのが現実です。

清須市での民泊が向いているケース：

• 名古屋駅への通勤目的のビジネス出張者（短期滞在）
• 近隣に企業・工場があり、技術研修者の受け入れ需要がある場所
• 清洲城・西枇杷島など歴史スポット目当ての国内旅行者

民泊 vs 長期賃貸：収益比較シミュレーション

実際の数字で比較してみましょう。

清須市・須ヶ口駅徒歩10分・1K（25㎡）を想定します。

【パターンA】長期賃貸（普通借家契約）

項目 月額
家賃収入 58,000円
管理委託費（8%） −4,640円
修繕積立（5%） −2,900円
保険・税等（月割） −6,000円
実質月収 約44,460円
年間実質収益：約533,000円（稼働率99%想定）

【パターンB】民泊（民泊新法、年間180日営業）

項目：数値
平均宿泊単価：5,500円/泊
稼働率（目標）：60%（108泊/180日）
民泊収益：5,500 × 108 = 594,000円
管理委託費（20%）：−118,800円
清掃費（1回3,500円×108）：−378,000円
アメニティ・消耗品等：−30,000円
民泊期間の実質収益：約67,200円（年間）

残り185日をマンスリー賃貸（月5万円×6ヶ月=30万円、管理費引後約27万円）で活用しても、合計で年間約34万円。
長期賃貸の53万円を下回る結果になりました。

稼働率70〜80%を達成できれば民泊が有利になりますが、清須市での需要水準を考えると、高稼働率を安定して維持するのは容易ではありません。

民泊運営の隠れたコストと手間

民泊は単純な家賃収入と比べて、オーナーの手間がかかります。

チェックイン・チェックアウト対応： 鍵の受け渡しや本人確認（スマートロック導入で一部省力化可）
清掃： 毎回の清掃は必須。清掃業者への外注費が積み上がります。
ゲスト対応・クレーム： 深夜のトラブルも発生しうる。本業との両立が難しくなる場合も。
リネン・アメニティ管理： タオル・シーツの洗濯や補充が必要。
言語対応： 外国人ゲスト対応には英語などのコミュニケーション能力が求められることも。

これらを管理会社に委託すると、収益の15〜25%程度がコストとして出ていきます。

賃貸併用住宅での民泊：現実的な結論

清須市での賃貸併用住宅において、賃貸部分（1〜2戸）を民泊として運営することは、法律上は可能ですが、収益面では長期賃貸のほうが安定しやすいというのが現実的な結論です。

民泊が有利になる条件：

• 稼働率70%以上を継続できる需要のある立地
• 自分または家族が清掃・対応を担える状況
• 法律変更リスクを許容できる

初心者サラリーマン大家さんには、まず安定した長期賃貸でキャッシュフローを確立し、経験を積んでから民泊を検討することをおすすめします。

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