【税金対策】不動産売却でかかる税金と節税方法。名古屋市東区での実例付き
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「家を売ったら、税金いくらかかるの…?」
って不安になりますよね。
私の友人も、家を3,500万円で売った時、
「よし!3,500万円もらえる!」
って喜んでたら、税理士に、
「税金で500万円引かれますよ」
って言われて、
「え、500万円も!?嘘でしょ!?」
ってなってました(汗)。
そう、不動産売却には税金がかかるんです。
しかも、結構高い(泣)。
でも、節税方法を知っていれば、数百万円も節約できます!
例えば:
- 3,000万円控除 → 税金ゼロ!
- 10年超所有の軽減税率 → 税金が半分に!
- 買い換え特例 → 税金を先送り!
この記事では、名古屋市東区で実際に売却を経験した人たちの事例をもとに、
「不動産売却でかかる税金と節税方法」を徹底解説します。
✅ 不動産売却でかかる税金の種類
✅ 譲渡所得税の計算方法(具体例付き)
✅ 節税方法5選(これ知らないとヤバい!)
✅ 実際の節税事例
✅ よくある失敗パターン
【目次】
- 不動産売却でかかる税金、知らないと大損!(汗)
- 不動産売却でかかる税金の種類
- 譲渡所得税の計算方法(具体例で解説)
- 節税方法5選(これで数百万円節約!)
- 名古屋市東区での節税事例5選
- よくある失敗パターン5選
- FAQ:税金でよくある質問
- まとめ:税理士に相談しよう
1. 不動産売却でかかる税金、知らないと大損!(汗)
まず、正直に言います。
不動産売却の税金、知らないと数百万円損します!
📊 税金を知らずに損した人の割合
全国の不動産売却経験者へのアンケートによると、
「節税方法を知らずに損した」:約45%
つまり、5人に2人は損してるんです(汗)。
😱 よくある失敗パターン
失敗①:3,000万円控除を知らずに税金300万円払った
Aさん(60代)の失敗談:
「実家を売って、利益が1,000万円出たんです。で、税金200万円払って…。後で知り合いに『3,000万円控除使えば税金ゼロだったのに』って言われて。『え、そんなのあるの!?』って(泣)。200万円損しました…。」
失敗②:所有期間5年で売って、税金が2倍に
Bさん(40代)の失敗談:
「買ってから4年11ヶ月で売ったんです。利益500万円。税金200万円払って…。で、後で知ったんですけど、あと1ヶ月待てば税金が半分の100万円だったって(泣)。たった1ヶ月の差で100万円損しました…。」
失敗③:確定申告しなかったら、税務署から追徴課税
Cさん(50代)の失敗談:
「『税金かからないだろう』って思って確定申告しなかったら、2年後に税務署から連絡が…。『追徴課税300万円+延滞税50万円払ってください』って。合計350万円(泣)。ちゃんと申告しておけば良かったです…。」
不動産売却の税金、マジで重要です。
知らないと数百万円損します!
2. 不動産売却でかかる税金の種類
不動産を売却すると、どんな税金がかかるの?
💰 不動産売却でかかる税金
①譲渡所得税(国税)
利益が出た場合にかかる税金。
- 所得税:15%(短期)or 5%(長期)
- 復興特別所得税:0.315%(短期)or 0.105%(長期)
②住民税(地方税)
利益が出た場合にかかる税金。
- 住民税:9%(短期)or 5%(長期)
③印紙税
売買契約書に貼る印紙代。
| 売却価格 | 印紙税 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
④登録免許税
抵当権抹消の登記費用。
- 1物件あたり1,000円
👉 一番高いのは「譲渡所得税+住民税」!
これが数百万円かかることもあります(汗)。
3. 譲渡所得税の計算方法(具体例で解説)
譲渡所得税、どうやって計算するの?
📝 計算式
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税額 = 譲渡所得 × 税率
取得費とは?
- 購入価格
- 購入時の仲介手数料
- 購入時の登記費用
- リフォーム費用
譲渡費用とは?
- 売却時の仲介手数料
- 売却時の登記費用
- 売却時の測量費用
税率
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下(短期譲渡所得) | 39.63% |
| 5年超(長期譲渡所得) | 20.315% |
所有期間5年の境目がめちゃくちゃ重要!
📊 具体例①:長期譲渡所得(所有期間10年)
前提:
- 売却価格:3,500万円
- 購入価格:2,500万円(10年前)
- 購入時の諸費用:100万円
- 売却時の諸費用:120万円
計算:
- 取得費:2,500万円 + 100万円 = 2,600万円
- 譲渡所得:3,500万円 - 2,600万円 - 120万円 = 780万円
- 税額:780万円 × 20.315% = 約158万円
👉 158万円の税金!
📊 具体例②:短期譲渡所得(所有期間4年)
前提:
- 売却価格:3,500万円
- 購入価格:2,500万円(4年前)
- 購入時の諸費用:100万円
- 売却時の諸費用:120万円
計算:
- 取得費:2,500万円 + 100万円 = 2,600万円
- 譲渡所得:3,500万円 - 2,600万円 - 120万円 = 780万円
- 税額:780万円 × 39.63% = 約309万円
👉 309万円の税金!
所有期間5年以下だと、税金が2倍近くに(汗)!
💬 短期で売って後悔した人の声(Dさん・40代)
「買ってから4年で売ったんです。税金300万円払って…。後で『あと1年待てば税金150万円だったのに』って知って絶望(泣)。たった1年の差で150万円も損しました…。」
4. 節税方法5選(これで数百万円節約!)
それでは、節税方法を紹介します!
✅ 節税方法①:3,000万円特別控除
最強の節税方法!
内容:
- 居住用財産を売却した場合
- 譲渡所得から3,000万円控除できる
条件:
- 自分が住んでいた家
- 住まなくなってから3年以内に売却
効果:
- 譲渡所得3,000万円以下なら税金ゼロ!
📊 具体例:
前提:
- 売却価格:3,500万円
- 購入価格:2,000万円
- 譲渡所得:1,500万円
通常の税金:
1,500万円 × 20.315% = 約305万円
3,000万円控除適用後:
1,500万円 - 3,000万円 = マイナス(課税なし)
税金:0円!
👉 305万円節税!
💬 3,000万円控除を使った人の声(Eさん・60代)
「実家を売って、利益1,200万円。『税金240万円か…』って思ってたら、税理士が『3,000万円控除使えますよ』って。結果、税金ゼロ!240万円節税できました!」
✅ 節税方法②:10年超所有の軽減税率
所有期間10年超なら、さらに税率が下がる!
内容:
- 所有期間10年超の居住用財産
- 税率が14.21%に軽減(通常20.315%)
条件:
- 所有期間10年超
- 居住用財産
- 3,000万円控除との併用可能!
📊 具体例:
前提:
- 売却価格:6,000万円
- 購入価格:2,000万円
- 譲渡所得:4,000万円
- 所有期間:12年
3,000万円控除適用後:
4,000万円 - 3,000万円 = 1,000万円
通常の税率(20.315%):
1,000万円 × 20.315% = 約203万円
軽減税率(14.21%):
1,000万円 × 14.21% = 約142万円
👉 61万円節税!
💬 軽減税率を使った人の声(Fさん・70代)
「親から相続した家、所有期間15年で売却。譲渡所得1,500万円。3,000万円控除使えないから税金かかるけど、軽減税率のおかげで税金が60万円安くなりました!」
✅ 節税方法③:買い換え特例
新しい家を買う場合、税金を先送りできる!
内容:
- 今の家を売って、新しい家を買う場合
- 税金を先送りできる(非課税ではない!)
条件:
- 所有期間10年超
- 居住期間10年以上
- 新しい家を売却価格以上で購入
メリット:
- 今すぐ税金を払わなくていい
- 手元に現金が残る
デメリット:
- 新しい家を売る時に税金がかかる
💬 買い換え特例を使った人の声(Gさん・50代)
「家を売って、新しい家を買いました。本来なら税金300万円かかるところ、買い換え特例で先送り!手元に現金が残って助かりました。新しい家を売る時に税金払えばいいから、今は楽です(笑)。」
✅ 節税方法④:相続税の取得費加算
相続した家を売る場合、相続税の一部を取得費に加算できる!
内容:
- 相続した家を売却
- 払った相続税の一部を取得費に加算
- 譲渡所得が減る = 税金が減る
条件:
- 相続してから3年以内に売却
- 相続税を払った
📊 具体例:
前提:
- 売却価格:5,000万円
- 相続時の評価額:3,000万円
- 払った相続税:500万円
通常の譲渡所得:
5,000万円 - 3,000万円 = 2,000万円
相続税の取得費加算後:
5,000万円 - (3,000万円 + 500万円) = 1,500万円
節税額:
(2,000万円 - 1,500万円) × 20.315% = 約102万円
👉 102万円節税!
💬 取得費加算を使った人の声(Hさん・60代)
「親から相続した家を売却。相続税500万円払ったんですけど、『取得費に加算できますよ』って税理士に言われて。100万円も節税できました!」
✅ 節税方法⑤:空き家の3,000万円控除
相続した空き家を売る場合、3,000万円控除が使える!
内容:
- 相続した空き家を売却
- 譲渡所得から3,000万円控除
条件:
- 昭和56年5月31日以前に建築
- 相続してから3年以内に売却
- 売却価格1億円以下
📊 具体例:
前提:
- 売却価格:3,500万円
- 相続時の評価額:2,000万円
- 譲渡所得:1,500万円
通常の税金:
1,500万円 × 20.315% = 約305万円
3,000万円控除適用後:
1,500万円 - 3,000万円 = マイナス(課税なし)
税金:0円!
👉 305万円節税!
💬 空き家の3,000万円控除を使った人の声(Iさん・50代)
「親の実家を相続して売却。『空き家の3,000万円控除使えますよ』って税理士に言われて。税金ゼロ!300万円節税できました!」
5. 名古屋市東区での節税事例5選
実際に東区で節税に成功した方々の事例をご紹介。
【事例①】3,000万円控除で税金305万円→0円!(Jさん・60代)
前提
- 泉エリア・戸建て売却
- 売却価格:6,000万円
- 購入価格:4,500万円(15年前)
- 譲渡所得:1,500万円
通常の税金
1,500万円 × 20.315% = 約305万円
3,000万円控除適用
1,500万円 - 3,000万円 = マイナス
税金:0円!
💬 Jさんの声
「税理士に相談したら『3,000万円控除使えますよ』って。税金ゼロになって、めちゃくちゃ得しました!知らなかったら305万円払ってたところです(汗)。」
【事例②】10年超所有の軽減税率で61万円節税(Kさん・50代)
前提
- 白壁エリア・戸建て売却
- 売却価格:8,000万円
- 購入価格:4,000万円(12年前)
- 譲渡所得:4,000万円
3,000万円控除適用後
4,000万円 - 3,000万円 = 1,000万円
通常の税率
1,000万円 × 20.315% = 約203万円
軽減税率
1,000万円 × 14.21% = 約142万円
節税額:61万円!
💬 Kさんの声
「所有期間12年だったから、軽減税率が適用されて61万円も節税!『あと2年早く売ってたら損してたな』って思いました(笑)。」
【事例③】相続税の取得費加算で102万円節税(Lさん・60代)
前提
- 葵エリア・マンション売却
- 相続後2年で売却
- 売却価格:4,000万円
- 相続時の評価額:2,500万円
- 払った相続税:500万円
通常の譲渡所得
4,000万円 - 2,500万円 = 1,500万円
取得費加算後
4,000万円 - (2,500万円 + 500万円) = 1,000万円
節税額
(1,500万円 - 1,000万円) × 20.315% = 約102万円
💬 Lさんの声
「相続税500万円払ったのが痛かったけど、『取得費に加算できますよ』って税理士に言われて。102万円も節税できて助かりました!」
【事例④】空き家の3,000万円控除で240万円節税(Mさん・50代)
前提
- 大曽根エリア・築50年戸建て売却
- 相続後1年で売却
- 売却価格:3,200万円
- 相続時の評価額:2,000万円
- 譲渡所得:1,200万円
通常の税金
1,200万円 × 20.315% = 約244万円
空き家の3,000万円控除適用
1,200万円 - 3,000万円 = マイナス
税金:0円!
💬 Mさんの声
「親の実家、ボロボロだったから『売っても税金かかるのかな…』って思ってたら、『空き家の3,000万円控除使えますよ』って。税金ゼロで助かりました!」
【事例⑤】5年待って売却し、150万円節税(Nさん・40代)
前提
- 代官町エリア・戸建て売却
- 所有期間4年11ヶ月の時点で売却検討
- 1ヶ月待って5年超で売却
所有期間4年11ヶ月で売った場合(短期)
譲渡所得800万円 × 39.63% = 約317万円
所有期間5年超で売った場合(長期)
譲渡所得800万円 × 20.315% = 約162万円
節税額:155万円!
💬 Nさんの声
「不動産会社の担当者が『あと1ヶ月待てば税金が半分になりますよ』って教えてくれて。1ヶ月待って売却。155万円も節税できました!教えてくれてありがとう(笑)!」
6. よくある失敗パターン5選
節税で失敗しないために、よくある失敗パターンを紹介します。
❌ 失敗①:3,000万円控除を知らなかった
Oさん(60代)の失敗談:
「実家を売って、税金200万円払いました。で、後で知り合いに『3,000万円控除使えば税金ゼロだったのに』って言われて…。『え、そんなのあるの!?』って(泣)。200万円損しました。」
教訓:
✅ 売却前に税理士に相談しよう!
❌ 失敗②:所有期間5年で売ってしまった
Pさん(40代)の失敗談:
「買ってから4年11ヶ月で売ったんです。税金300万円払って…。後で『あと1ヶ月待てば税金150万円だったのに』って知って絶望(泣)。たった1ヶ月の差で150万円も損しました。」
教訓:
✅ 所有期間5年の境目を意識しよう!
❌ 失敗③:確定申告しなかった
Qさん(50代)の失敗談:
「『税金かからないだろう』って思って確定申告しなかったら、2年後に税務署から連絡が…。『追徴課税300万円+延滞税50万円払ってください』って。合計350万円(泣)。」
教訓:
✅ 必ず確定申告しよう!
❌ 失敗④:取得費が分からず、概算取得費で計算
Rさん(70代)の失敗談:
「親が買った家、取得費が分からなくて…。概算取得費(売却価格の5%)で計算したら、税金が高くなって(汗)。後で古い契約書が見つかって、『これ使えば税金半分だったのに』って後悔しました(泣)。」
教訓:
✅ 取得費の証拠書類は必ず探そう!
❌ 失敗⑤:税理士に相談しなかった
Sさん(50代)の失敗談:
「『自分でできるでしょ』って思って、税理士に相談せずに確定申告したんです。でも、計算間違えてて、税務署から『不足分100万円払ってください』って…(泣)。最初から税理士に頼めば良かったです。」
教訓:
✅ 税理士に相談しよう!
7. FAQ:税金でよくある質問
Q1. 売却益が出なければ税金はかからない?
A. はい、かかりません。
ただし、確定申告は必要です。
Q2. 3,000万円控除は誰でも使える?
A. いいえ、条件があります。
- 自分が住んでいた家
- 住まなくなってから3年以内に売却
Q3. 所有期間5年の計算方法は?
A. 購入日から売却した年の1月1日までで計算。
例:
- 購入日:2020年6月1日
- 売却日:2025年12月31日
- 所有期間:2025年1月1日時点で4年7ヶ月(短期)
Q4. 確定申告しないとバレる?
A. バレます。
税務署は不動産取引を把握しています。
確定申告しないと追徴課税されます。
Q5. 税理士費用はどれくらい?
A. 10〜30万円が相場。
ただし、節税額の方が大きいので、必ず相談しましょう。
Q6. 取得費が分からない場合は?
A. 概算取得費(売却価格の5%)を使います。
ただし、税金が高くなるので、証拠書類を探しましょう。
Q7. 相続した家を売る場合の税金は?
A. 譲渡所得税がかかります。
ただし、以下の特例が使えることも:
- 空き家の3,000万円控除
- 相続税の取得費加算
Q8. 税金を払うタイミングは?
A. 売却した翌年の確定申告時。
- 所得税:確定申告時(2〜3月)
- 住民税:6月以降(4回分割)
8. まとめ:税理士に相談しよう
不動産売却の税金、複雑です。
知らないと数百万円損します!
📌 この記事のポイント
✅ 不動産売却でかかる税金:譲渡所得税+住民税
✅ 所有期間5年の境目が超重要(税率が2倍違う!)
✅ 節税方法5選:3,000万円控除、軽減税率、買い換え特例、取得費加算、空き家の3,000万円控除
✅ 必ず確定申告しよう
✅ 税理士に相談しよう
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※ 本記事は2026年1月時点の情報です。
※ 税金は個別の状況により異なります。必ず税理士にご相談ください。
