名古屋市 賃貸併用住宅の総投資額｜リアルなシミュレーション

名古屋市で賃貸併用住宅を検討し始めると、かなりの確率でぶつかるのが「で、結局いくらかかるの？」問題です。しかもここ、ネットで調べるとブレやすいんですよね。2,000万円台で建つように見える記事もあれば、1億円近い話も出てくる。初めて見ると、もはや住宅ローンの話なのか、収益物件の話なのか、頭の中が軽く名駅状態になります（要するに、カオスです）。

でも実際はシンプルです。賃貸併用住宅の総投資額は、ざっくり言うと次の4つで決まります。

項目	内容
① 土地代	エリア・坪数・形状により大きく変動
② 建物本体工事費	延床面積×坪単価でざっくり試算
③ 付帯工事費	外構・地盤改良・給排水引込・解体など
④ 諸費用	ローン手数料・登記・保険・各種税金など

この4つを分けて考えるだけで、かなり現実が見えやすくなります。名古屋市は、都心近接エリアと郊外エリアで土地値がかなり違います。1Kの賃料相場も、東区なら6万円台半ば、守山区や天白区では4万円台前半という差があります。つまり、土地が高い区ほど総投資額は膨らみやすいけれど、家賃も取りやすい。逆に、土地が抑えられる区は総額を下げやすいけれど、賃料も伸びにくい。このバランスをどう取るかが、賃貸併用住宅の面白さでもあり、難しさでもあります。

今回は、名古屋市でありがちなパターンをもとに、リアル寄りの総投資額シミュレーションをしていきます。結論から言うと、名古屋市で賃貸併用住宅を土地から新築するなら、現実的な総投資額はおおむね6,500万円〜1.1億円前後。「思ったより大きいな」と感じた方、はい、その感覚は正しいです。だからこそ、最初に夢ではなく数字を見るのが大事なんです。

賃貸併用住宅の総投資額は「建物価格」では決まらない

賃貸併用住宅を考え始めた人が最初にやりがちなのが、「建物が5,000万円くらいならいけそう」と建物だけで判断してしまうことです。でも実際には、それでは半分しか見えていません。

建物本体は、延床面積×坪単価でざっくり試算できます。最近の相場感では、賃貸併用住宅は一般的な注文住宅より設備数が増えやすく、間取りもやや複雑になるため、木造でも坪90万〜100万円前後、鉄骨寄りで見れば坪100万〜120万円前後を見ておくとかなり現実的です。

ここに、外構、地盤改良、給排水引込、解体があればその費用、さらにローン手数料、登記、火災保険、各種税金などの諸費用が乗ってきます。しかも諸費用は「数万円のおまけ」ではありません。感覚としては、建築費の5％前後は別枠で見ておきたいところです。つまり、建物5,000万円なら諸費用だけで250万円前後のイメージ。さらに付帯工事が300万〜600万円動くこともあるので、気づけば総額がかなり膨らみます。

この時点で大事なのは、"本体価格"で安心しないこと。総投資額で見ないと、あとから「あれ、なんか1,000万円足りないぞ？」が普通に起こります。

名古屋市の土地代は「区の相場感」で見るのが実務的

名古屋市全体の平均公示地価を見ると、かなり高く見えます。でもこれは都心部の高額地が平均を押し上げているので、賃貸併用住宅の検討では、そのまま使わないほうが安全です。実務では、区ごとのざっくりした土地相場感で考えるほうが使いやすいです。

区	坪単価目安	エリア特性
東区	約146万円台	都心近接・高家賃帯
千種区	約110万円台	人気住宅地・需要安定
西区	約87万円台	準都心・バランス型
北区	約69万円台	生活利便性◎・総額を抑えやすい
緑区	約57万円台	郊外・ファミリー向け
守山区	約44万円台	郊外・総額を抑えやすい

もちろん駅距離や形状で上下しますが、同じ30〜40坪の土地でも、区が変わると土地代だけで1,000万円以上ズレることは珍しくありません。ここが賃貸併用住宅の怖いところでもあり、楽しいところでもあります。「建物を頑張ってコストダウン」より、「土地選びで総額を整える」ほうが効くケースが多いんです。

リアルな総投資額シミュレーション

① 郊外バランス型（緑区・守山区エリアイメージ）

まずは、比較的総額を抑えやすい郊外寄りのパターンです。イメージとしては、緑区・守山区あたりの住宅地で、オーナー住戸＋賃貸2戸を組むケースです。

項目	条件	金額
土地代	40坪 × 坪50万円	約2,000万円
建物本体工事費	延床45坪 × 坪90万円（木造）	約4,050万円
付帯工事費	外構・地盤改良等	約300万円
諸費用	登記・ローン手数料・保険等	約200万円
総投資額	—	約6,550万円

この規模感だと、「思ったより現実的」と感じる人も多いはずです。ただし注意点は、家賃も郊外水準になること。たとえば1LDKを2戸つくって、1戸あたり6.5万円前後で入れたとしても、満室家賃は月13万円、年156万円です。つまりこのタイプは、賃貸収入で投資を完全に回すというより、自宅コストを圧縮するタイプ。家賃収入で住宅ローン負担を軽くしながら、将来は自宅兼資産として持つ考え方に向いています。

② 準都心型（西区・北区・瑞穂区エリアイメージ）

次は、いちばん相談が多そうなラインです。西区や北区、条件次第では瑞穂区あたりもイメージしやすい、"住みやすさと賃貸需要の中間"を狙うパターンです。

項目	条件	金額
土地代	35坪 × 坪80万円	約2,800万円
建物本体工事費	延床55坪 × 坪100万円	約5,500万円
付帯工事費	外構・地盤改良等	約400万円
諸費用	登記・ローン手数料・保険等	約275万円
総投資額	—	約8,975万円

はい、ここで一気に「おっ、1億見えてきたな」となります。でも実際、このあたりが名古屋市で賃貸併用住宅をしっかり形にしようとしたときの、かなりリアルな水準です。たとえばこのプランで、オーナー住戸を2LDK〜3LDK、賃貸部分を1LDK×2戸＋1K×1戸にしたとします。家賃は、1LDKを各8.0万円、1Kを5.8万円で置くと、満室想定は月21.8万円、年261.6万円です。

ここから空室損、管理委託、修繕積立、固定資産税・保険などを引くと、手残りはもっと下がります。つまりこの価格帯では、「家賃だけで全部返済して住居費ゼロ！」みたいな夢の話にはなりにくいです。ただし、自分で住む家を持ちながら、毎月の実質負担をぐっと下げるという意味ではかなり成立しやすいラインです。

③ 人気区で攻める高価格型（千種区・東区エリアイメージ）

最後は、千種区や東区のような人気エリアで、家賃も取りやすい代わりに土地が重いパターンです。

項目	条件	金額
土地代	30坪 × 坪120万円	約3,600万円
建物本体工事費	延床60坪 × 坪110万円	約6,600万円
付帯工事費	外構・地盤改良等	約500万円
諸費用	登記・ローン手数料・保険等	約330万円
総投資額	—	約1億1,030万円

ここまで来ると、完全に"住宅を建てる"というより、"住宅と小さな収益不動産を一緒に持つ"感覚になります。確かに家賃は取りやすいです。たとえば1LDK×2戸を各9.2万円、1K×1戸を6.3万円で見れば、満室想定は月24.7万円、年296.4万円くらいは狙えます。ただし、総額が大きくなると、家賃の強さだけで安心はできません。ローン残高も大きくなるので、空室1戸の影響、金利変動、修繕時のキャッシュ負担が重くなります。この価格帯は「需要があるから安心」ではなく、高額投資に耐えられる自己資金と返済余力があるかが先です。

月々の負担感はどれくらい？　準都心型で見るリアルな数字

では、さきほどの準都心型、総投資額8,975万円のケースで、ざっくり月次感覚を見てみます。自己資金を1,000万円入れて、借入を7,975万円と仮定します。金利や借り方で差は出ますが、35年返済で考えると、毎月返済はざっくり25万円前後の世界になりやすいです。

一方で、賃料収入は満室で月21.8万円。ここから管理費、空室リスク、修繕積立、税金・保険相当を差し引くと、実際に返済に充てられるのはもっと減ります。すると最終的に、オーナー側の持ち出しは月8万〜12万円前後に落ち着くことが多いです。

ここで「結構持ち出すじゃん」と思うかもしれません。でも見方を変えると、名古屋市内で自分たちが住む新築住宅を持ちながら、家賃収入で月10万円前後支えてもらう構造とも言えます。賃貸併用住宅は、キャッシュフローだけで見ると物足りなく見えることがありますが、自宅費用の圧縮まで入れると印象がかなり変わります。

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見落としやすい追加費用はここ

総投資額のシミュレーションで甘く見られがちなのが、建てた後のお金です。ここを落とすと、シミュレーションはきれいでも現実はしんどくなります。まず、退去ごとの原状回復。クロスや床の張替えは数万円〜十数万円単位で普通に出ます。次に、給湯器やエアコンの交換。戸数が少なくても、タイミングが重なると一気に出費になります。さらに、10年〜15年スパンでは外壁や防水も重いです。

つまり、総投資額を考えるときは、建てるまでの費用だけでなく、建てたあとにお金が出ていく前提で見ておくことが大事です。「満室なら大丈夫」ではなく、「1戸空いても、設備交換が重なっても回るか」で考えると、かなり判断がぶれにくくなります。

名古屋市で総投資額を抑えたいなら、削る順番を間違えない

コストを抑えたいとき、真っ先に設備や仕様を削りたくなりますが、そこだけで頑張りすぎると逆効果です。賃貸部分は、家賃を取るための競争力も必要だからです。

おすすめは、まず土地の総額を整えること。人気区でも駅近にこだわりすぎず、徒歩圏ギリギリや道路条件のクセを許容できれば、総額がぐっと変わります。次に、建物の形をシンプルにすること。凹凸が少ない総二階寄りの設計は、コストが読みやすいです。最後に、賃貸戸数を盛りすぎないこと。無理に戸数を増やすと、自宅部分が狭くなったり、住宅ローン条件との相性が悪くなったりします。要するに、豪華さを削るより、計画そのものをシンプルにするほうが効くんです。

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まとめ｜名古屋市の賃貸併用住宅は「7,000万円前後から、上は1億円超え」まで普通にある

タイプ	エリアイメージ	総投資額目安	満室想定家賃/月
郊外バランス型	緑区・守山区	約6,550万円	約13万円
準都心型	西区・北区・瑞穂区	約8,975万円	約21.8万円
高価格型	千種区・東区	約1億1,030万円	約24.7万円

名古屋市で賃貸併用住宅を土地から新築する場合、リアルな総投資額はかなり幅があります。郊外バランス型なら6,500万円前後、準都心型で9,000万円前後、人気区でしっかり組めば1億円超えも珍しくありません。だからこそ、「賃貸併用住宅っていくらでできるの？」という問いに対して、ひとことで答えるのは本当は無理があります。正しくは、どの区で、何坪の土地に、どんな住戸構成で建てるかによって総額が大きく変わる、です。

ただひとつ確かなのは、賃貸併用住宅は"建物価格"だけを見て判断するとほぼ危ない、ということ。土地、建築、付帯工事、諸費用、そして建てた後の修繕まで含めて初めて、リアルな総投資額が見えてきます。名古屋市でこの計画を前に進めるなら、まずは「いくら借りられるか」ではなく、総額いくらまでなら、自宅としても投資としても無理がないか。ここから逆算するのが、いちばん失敗しにくいスタートです。