不動産会社が決算前に一括償却を検討する際の注意点｜全額損金だけで判断しないポイントを解説

2026年6月1日 2026年9月18日

y0id

📋 本記事は、一般的な制度のご紹介を目的としたものです。実際の判断は、顧問税理士の先生にご相談ください。

「全額損金にできますよ」で、思考が止まっていませんか？

不動産会社の決算前、税理士の先生からこう言われる場面、ありませんか。「PCはまとめて買って全額損金にしておきましょうか」「タブレットは一括償却でいいですよ」「30万円未満なら特例で落とせます」——で、社長は「お任せします」。

💡 これ、半分は正解で、半分はもったいない判断です

不動産会社の決算対策は、"全額落とせるかどうか"だけで決めると、必ずどこかでズレます。

特に不動産会社は、売買仲介の手数料が一気に乗る・自社買取再販で大きな利益が出る・賃貸管理のストック収入が伸びる・投資用物件の売却で一時的な利益が出るなど、利益の出方が業態ごとにまったく違うんです。「他の不動産会社がやってるから」「税理士が勧めるから」で動いてしまうと、自社の状況に合っていない節税になりがちです。

この記事では、不動産会社の社長が税理士に必ず聞いておきたい15の質問を、期初〜期中・決算3か月前・決算1か月前の3つのフェーズに分けて並べていきます。これを順に聞いていくだけで、決算対策の精度は驚くほど上がります。

💡 税理士を見直したい方へ

Table of Contents

「今の税理士さん、財務戦略まで相談できていますか？」

税理士に決算や申告をお願いしていても、「会社にいくらお金を残すか」「今後どんな投資をするか」まで相談できているとは限りません。

決算対策をきっかけに、税務だけでなく会社のお金の使い方まで相談できる専門家を探してみるのも一つの方法です。

🔎 「税理士を変えるほどではないけど、他の税理士の話も聞いてみたい」
そんな場合は、まず比較・相談から始めてみるのもおすすめです。

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🎁 個人の節税も忘れずに

会社の節税だけじゃない。個人の税負担もチェック

法人の決算対策を考えていると、どうしても「会社の税金」に目が向きがちです。

でも、経営者の場合は会社と個人のお金を分けて考えることも大切。

個人の所得税・住民税について考える際には、ふるさと納税のような制度も知っておくと役立ちます。

💰 「ふるさと納税、結局いくらまでできるの？」
「今年まだ間に合う？」という方は、まず制度や返礼品をチェックしてみましょう。

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⚠️ 税務調査が気になる方へ

「もし税務調査が来たら……」
今のうちに知っておきたいポイント

決算や税務について考えるとき、「税務調査って実際に何を見られるの？」と不安になる方も少なくありません。

税務調査は、突然やってきたときに慌てるよりも、どのような点が確認されるのかを事前に知っておくだけでも準備がしやすくなります。

🔍 「税務調査の流れや、調査で確認されるポイントを知っておきたい」
そんな方は、専門家による解説を一度確認しておきましょう。

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フェーズ	質問	確認のポイント	この質問で得られること
期初〜期中	Q1	今期利益の着地見込みを3パターンで試算	節税規模の基準線を早期に把握
	Q2	中小特例300万円枠が使えるかを確認	「使えると思っていたら対象外」を防ぐ
	Q3	支出の制度マップを税理士と作る	決算前の判断を一気に早くする下準備
	Q4	使っていない資産の除却・売却方針を確認	「捨てる節税」で固定資産税も軽くする
	Q5	来期の事業計画と節税の優先順位を共有	経営と税務をリンクさせた助言を引き出す
決算 3か月前	Q6	一括償却と中小特例、自社に向いているのはどちらか	制度の「向き・不向き」を自社の数字で判断
	Q7	翌期以降に残す損金の水準を確認	「時間軸」で節税の質を上げる
	Q8	設備投資減税の対象設備の有無を確認	特別償却・税額控除の活用機会を逃さない
	Q9	経営セーフティ共済の活用を検討	節税＋リスクヘッジの二刀流を確認
	Q10	翌年6月の住民税・社会保険料を試算	法人節税で個人家計が苦しくなるのを防ぐ
決算 1か月前	Q11	今期中に納品・使用開始が間に合う設備の確認	「発注＝費用」の誤解を防ぐ
	Q12	1単位の金額判定を税理士に確認	セット・周辺機器の誤処理を防ぐ
	Q13	営業を受けている節税商品を税理士にチェック	要件・出口・前提条件の第三者検証
	Q14	不要資産の除却・売却スケジュールを確認	「今期処理」を確実に実行するために
	Q15	今期の最終着地シミュレーションを提示してもらう	「丸投げ」から「一緒に意思決定」に変わる

【期初〜期中フェーズ】まだ時間があるうちに聞きたい質問5つ

📅 期初〜期中フェーズ：決算対策の下準備　このフェーズで動けている会社と、決算3か月前から動き出す会社では、結果がぜんぜん違います。

質問1：今期の利益着地見込みを確認する

期初〜上半期の時点で、税理士に着地見込みを概算でいいので試算してもらいます。不動産会社は、売買成約が1件抜けただけで利益が一気に乗る・仕入が決算をまたいで翌期にずれることもあるので、「楽観・中間・保守」の3パターンで利益を持っておくのが鉄則です。

「今期、利益はだいたいいくらで着地しそうですか？」

質問2：中小特例の年間300万円枠が使えるかを確認する

中小企業者等の少額減価償却資産特例（30万円未満で全額損金、年間300万円まで。令和8年度改正後は40万円未満）が使えるかどうかは、資本金規模・青色申告などの要件・業種要件によって変わります。「使えると思ってたら、対象外だった」というケースも実際にあるので、期中のうちに確認しておくのがおすすめです。

「うちの場合、青色申告で中小特例の年間300万円枠は使えますか？」

質問3：支出の制度マップを税理士と作る

不動産会社で出てきやすい支出を、税理士と一緒に「制度マップ」に振り分けてしまいます。

支出例	金額目安	適用制度の候補	判定上の注意点
営業用ノートPC	17万円	一括償却 or 中小特例	モニターとセットの場合は1単位判定に注意
接客用大型モニター	28万円	中小特例（全額損金）	30万円未満なので中小特例の第一候補
業務システム	80万円	通常償却（ソフトウェア）	SaaSなら費用処理の場合あり。要確認
物件撮影用カメラ＋レンズ	本体19万円＋レンズ9万円	一括償却 or 中小特例	セットで1単位とみなされる場合あり
物件撮影用照明・三脚	各9万円未満	全額損金（少額）	10万円未満なら取得時に全額損金

「制度ごとに振り分けたマスター」を作っておくと、決算前の判断が一気に早くなります。

「うちの業務でよくある支出は、どの制度に振り分けるのが妥当ですか？」

質問4：使っていない資産の整理方法を確認する

不動産会社の倉庫や事務所には、けっこう眠っている資産があります。使っていない営業車・古い接客什器・リースアップした機材・使わなくなった撮影機材——これらを除却・売却すると、簿価分を一気に費用化できる場面があります。さらに、固定資産税・償却資産税の負担も下がります。

💡 「買う節税」だけでなく「捨てる節税」も、税理士と相談しておきたい論点です

「業務で使っていない資産は、どう整理するのがいいですか？」

質問5：来期の事業計画と節税の優先順位を共有する

これ、意外と聞かれないんです。来期は仕入を増やす予定がある・新拠点を出す計画がある・採用を強化する予定・既存物件のリノベを予定している——こういう情報を税理士と共有しておくと、経営と税務をリンクさせた助言が引き出せます。

💡 この質問から引き出せること

「今期はあえて全額落とさず、現金を残しましょう」
「逆に、今期に節税で動いてキャッシュフローを軽くしておきましょう」

どちらの助言も、来期の事業計画を共有していないと出てきません。

「来期の事業計画から見て、節税より優先すべき投資はありますか？」

【決算3か月前フェーズ】判断材料を集める質問5つ

📅 決算3か月前フェーズ：本格的な設計フェーズ　判断材料を揃えて、今期の節税策を具体化します。

質問6：一括償却と中小特例、自社に向いているのはどちらか

ようやくここで、本題が登場します。税理士に聞くべきは「どちらが得か」ではなく、「うちの場合、どちらが向いているか」です。判断の材料は今期利益の規模・来期以降の利益見通し・償却資産税の感度・台帳管理の負担・法人と個人の所得バランスです。抽象的な質問のままだと、税理士もふんわりした答えになりがちです。自社の数字を一緒に見ながら聞くのがコツです。

「一括償却と中小特例、うちの今期の場合どちらが向いていますか？」

質問7：翌期以降に残すべき損金の水準を確認する

ここを聞ける社長さんは、決算対策が一段上のレベルにいます。全額損金で今期にバシッと落とすと、来期以降の損金は基本的にゼロになります。一括償却なら3年で均等に費用化されるので、来期・再来期にも損金が残ります。

📌 「時間軸での判断」ガイド

来期も同水準で利益が出る見通し → 今期は一括償却で均しましょう
来期は利益が落ち着く見通し → 今期にしっかり全額落としましょう
来期の利益が読みにくい → 共済＋一括償却で"柔らかく"構えましょう

この時間軸での判断ができるかどうかが、節税の質を分けます。

「翌期以降の損金は、どれくらい残しておくべきですか？」

質問8：設備投資減税の対象設備があるかを確認する

不動産会社でも、設備投資減税の対象になりうる設備があります。業務システムの大規模リプレース・撮影スタジオの照明・録音設備・VRショールームの機材・大型サーバー・ネットワーク機器などが候補です。中小企業投資促進税制（令和3年度改正で不動産業も対象業種に追加）、中小企業経営強化税制の対象設備に該当するかどうかは、税理士に確認しないと判定が難しい領域です。「対象になるなら、特別償却や税額控除を使うほうが、結果として節税効果が大きい」ということもあります。

「設備投資減税（投資促進・経営強化）の対象になる設備はありますか？」

質問9：経営セーフティ共済の活用を検討する

不動産会社は、売買代金の入金タイミングのズレ・取引先の倒産リスク・媒介報酬の未回収など、売掛金まわりのリスクがある業種です。経営セーフティ共済は、年間240万円・累計800万円まで掛金が全額損金算入・取引先の倒産時に貸付制度ありという、節税とリスクヘッジを兼ねた制度です。

⚠️ 経営セーフティ共済の2点の注意事項

解約手当金は受取時に課税対象になるため、出口の設計が必要です。「入って終わり」ではなく「いつ、どう出すか」までセットで考えること。
2024年10月1日以降の改正：解約後2年以内に再加入しても、掛金の損金算入ができなくなりました。「解約→再加入」を繰り返す手法は事実上封じられています。

「経営セーフティ共済（倒産防止共済）の活用は検討しましたか？」

質問10：翌年6月の住民税・社会保険料を試算してもらう

これも、決算対策の議論で抜けがちなテーマです。役員報酬を上げた・役員賞与を出した・役員退職金を支給予定——このようなケースでは、翌年6月の住民税・社会保険料・国民健康保険料が大きく増えることがあります。法人の節税ばかり追って個人を見ないと、社長個人の家計が苦しくなります。法人と個人をセットで見るためにも、必ず税理士と試算しておきましょう。

「翌年6月の住民税・社会保険料は、どれくらい増えそうですか？」

【決算1か月前フェーズ】最後の確認をする質問5つ

📅 決算1か月前フェーズ：最終確認フェーズ　判断を間違えないための最後の砦。営業電話が一番増える時期でもあります。

質問11：今期中に納品・使用開始が間に合う設備を確認する

決算1か月前以降の発注は、納品リスクと隣り合わせです。業務システム（セットアップに時間がかかる）・業務PC（設定・配布の段取りに注意）・撮影機材（取扱説明や運用ルールづくりに時間）・接客什器（設置工事が翌期にずれることも）——「発注しただけでは費用にならない」「事業の用に供してこそ」このルールを、税理士と一緒に再確認する時期です。

「今期中に納品・使用開始が間に合うものは、どれですか？」

質問12：1単位の金額判定を税理士に確認する

不動産会社で迷いやすいのが、カメラ本体＋レンズ・PC＋モニター・応接テーブル＋椅子・業務システム＋周辺機器の1単位判定です。「セットで1単位とみなされる場合」もあれば、「単体で機能するなら別単位」と判定される場合もあります。セールスマンや経理担当ではなく、税理士の判断を必ず取りましょう。

⚠️ 「合計額で判断」は危険です
請求書1枚にまとめて書いてあっても、処理は1単位ごとに分かれるのが基本です。1単位の判定を誤ると、想定した制度が適用できなくなる事故が起きます。

「1単位の金額判定、こちらの想定で合っていますか？」

質問13：営業を受けている節税商品を税理士にチェックしてもらう

決算1か月前は、節税商品のセールスが一番盛んな時期です。「全額損金になります」「即時償却で経費化できます」「解約で資金が戻ります」——こうした提案を受けたら、即決せず、必ず税理士に見てもらいましょう。

✅ 節税商品を受け取ったら、この3点を税理士に確認

制度の適用要件を本当に満たしているか
出口の設計（解約・売却時の課税）はどうなっているか
「節税効果◯◯万円」の前提条件は妥当か

判断材料が揃わない提案は、保留が正解です。

「今、営業を受けている節税商品、見てもらえますか？」

質問14：不要資産の除却・売却スケジュールを確認する

期中で動くつもりだった除却・売却が、結局決算前まで残ってしまうケースは多いです。物理的な引き取り日・帳簿上の除却処理日・売却契約の締結日と引渡日——これらを税理士と確認して、確実に今期に処理できるスケジュールで動きます。

「不要な資産の除却・売却は、いつまでに動くべきですか？」

質問15：今期の最終着地シミュレーションを見せてもらう

最後に、これを必ず聞きます。

📋 着地シミュレーションで確認すべき5項目

✅ 今期利益見込み
✅ 採用する節税策の組み合わせ
✅ 期末時点の現金残高見込み
✅ 翌期前半の資金繰り見込み
✅ 翌年6月の社会保険料・住民税の影響

これらを1枚のシートで見せてもらう。「税理士に丸投げ」から「税理士と一緒に意思決定する」状態に変わります。この差が、3年後・5年後の経営に効いてきます。

「今期、最終的にどう着地するか、シミュレーションを見せてもらえますか？」

「全額損金だけで判断しない」ための3つの軸

15の質問を通して見えてくる、不動産会社の決算対策の本質を3つに整理します。

🕐 軸1：「時間軸」で見る

今期だけ突出している → 全額落としきる選択肢
来期も同水準で出る見通し → 一括償却で均す選択肢
利益が読みにくい → 共済＋一括償却で"柔らかく"構える選択肢

💰 軸2：「資金軸」で見る

来期の仕入予定・新拠点や採用などの先行投資・役員退職金や賞与の予定・借入返済のスケジュール——これらの資金需要を可視化してから、節税の規模を決めます。

👤 軸3：「個人の手取り軸」で見る

役員報酬・住民税・社会保険料や国民健康保険料・退職金や配当の設計——法人の節税ばかり追って個人がしんどくなる、という典型を避けるための視点です。

判断の軸	見るべきポイント	よくある落とし穴
🕐 時間軸	今期・来期・再来期の利益見通し	今期だけ見て全額落とし、来期に損金がゼロになる
💰 資金軸	来期の資金需要・キャッシュアウトの予定	節税で現金を減らし、翌期の仕入・投資に詰まる
👤 個人軸	役員報酬・翌年6月の社会保険料・住民税	法人節税で報酬を上げ、個人の手取りが減る

「決算対策に強い税理士」に相談したい方へ

ここまで読んできて、こう感じている方はいませんか？

「うちの税理士、この15個の質問にちゃんと答えてくれそうかな…」
「正直、決算対策に強い税理士に一回見てもらいたい」
「営業電話の節税商品、誰かにジャッジしてほしい」

そう感じている不動産会社の社長さんは、本当に多いです。決算対策は、税理士との対話の質で結果が変わります。

「決算対策に強い税理士に相談してみたい」「うちの数字に合わせて、一括償却と全額損金どっちが向いてるか聞きたい」「営業中の節税商品、ちょっと見てほしい」という方は、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。不動産業まわりの決算対策に明るい専門家をご紹介できます。「相談していい話か分からない」レベルでも、まったく問題ありません。むしろ、その段階で整理しておくほうが、後悔のない決算につながります。

まとめ：質問できる社長が、節税で勝つ

不動産会社の決算対策で、最も大事なのは「制度の知識」ではありません。自社の数字を見ながら、税理士に正しい質問ができるかどうかです。

今回紹介した15の質問は、期初〜期中（Q1〜Q5）・決算3か月前（Q6〜Q10）・決算1か月前（Q11〜Q15）の構成になっています。全部を一気に聞こうとせず、フェーズごとに分けて聞いていく——それだけで、決算対策の精度は驚くほど上がります。

📌 不動産会社の節税で、必ず覚えておきたい3つの「≠」

「全額損金にできる」≠「全額損金にすべき」
「税理士が勧めた」≠「うちに合っている」
「他社がやってる」≠「うちもやるべき」

質問を持って税理士と向き合える社長は、毎年の決算が確実にラクになっていきます。そして、3年後・5年後に振り返ったときに、「あのとき焦って全額落とさなくてよかった」と言える経営になっています。今期の決算前、ぜひこの15の質問を手帳に書き写して、税理士の先生との打ち合わせに持っていってみてください。

注目の事業で賢く一括損金しつつ、不動産会社ならではの利益のブレや資金繰り、来期の仕入計画まで見据えて節税を考えるなら、こちらも参考にしてみてください。

📋 本記事は、一般的な制度のご紹介を目的としたものです。制度の適用可否や具体的な処理は、個別事情によって異なります。実際の判断は、必ず顧問税理士の先生にご確認ください。

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カテゴリー: 事業者・オーナー向け、決算対策

タグ: 設備投資減税税理士相談経営セーフティ共済経営者向け不動産会社一括償却決算対策法人税対策全額損金中小特例