不動産管理会社の決算前対策｜一括償却で設備投資を経費化する考え方

⚠️ この会議は架空のものです。登場する会社・人物・金額はすべて説明のための一般例です。ただし、会議で出てくる7つの失敗パターンは、実際の不動産管理会社でよく起きることです。

14:00　今期の数字共有

中村（経理）：「では、今期の数字をご報告します。売上2億4,000万円、利益見込みは1,200万円です。昨年より管理戸数が増えたこと、売買仲介の手数料が大きく入ったことが要因です。」

佐藤社長：「思ったより残るね…。山口先生、税金はどれくらいになりそうですか？」

山口先生（税理士）：「ざっくりですが、このままだと法人税・住民税・事業税で350万円前後の見込みです。」

佐藤社長：「……。打てる手、ありますか？」

14:10　失敗パターン①「全額損金で一気に落とす」発想だけで動く

田中（営業部長）：「社長、節税商品の電話、最近すごく増えてるんですよ。『全額損金で350万円分の節税ができます！』とか。」

佐藤社長：「うちもさんざんかけられてる。即時償却とか、全損保険とか…」

佐藤社長：「やっぱりそうか…。じゃあ、何で動くべきなんですか？」

山口先生：「まずは、自社で本当に必要な設備投資から考えましょう。」

14:20　失敗パターン②「経費にしやすそうなものを買う」発想

鈴木（管理部長）：「管理部門として、欲しい設備はいくつかあります。タブレット、PC、写真管理用の端末、現場確認用のカメラ。」

田中（営業部長）：「営業も、商談用モニターと提案用PCがほしいですね。」

佐藤社長：「じゃあ、全部買おう。経費にもなるし。」

佐藤社長：「うっ、すいません…つい。」

14:30　設備投資の優先順位を決める

山口先生：「鈴木さん、田中さん、欲しい設備を業務改善効果の大きい順に並べてもらえますか？」

鈴木（管理部長）：「えーと、まず1番は現場確認用タブレットですね。今は紙のチェックシートで、写真撮影は別端末。これを1台にまとめたい。2番は写真管理用ノートPC。古いPCで写真整理に時間がかかってます。」

田中（営業部長）：「営業は、商談用モニターが最優先です。物件資料を大きい画面で見せられると、商談の温度が違うんです。」

山口先生：「では、それぞれ価格帯はどれくらいですか？」

鈴木（管理部長）：「現場用タブレット 1台14万円 × 3台で42万円。写真管理用PC 18万円 × 2台で36万円。合計78万円です。」

田中（営業部長）：「商談用モニター 19万円 × 2台で38万円。提案用ノートPC 17万円 × 2台で34万円。合計72万円です。」

中村（経理）：「合計で150万円ですね。」

14:45　失敗パターン③「請求書1枚＝1単位」で判断する

中村（経理）：「先生、これって全部一括償却で処理できますよね？」

中村（経理）：「……はい、すみません。1台あたり20万円未満なら、一括償却の対象になりますね。」

山口先生：「そうです。今回の備品は、すべて1台あたり20万円未満なので、一括償却 or 中小特例の選択肢があります。」

14:55　一括償却と中小特例、どっちを選ぶ？

佐藤社長：「先生、一括償却と中小特例って、どう違うんですか？」

山口先生：「ざっくり言うと、こうです。」

佐藤社長：「やっぱり、全額落としたほうが得じゃないですか？」

山口先生：「短期的にはそう見えます。でも、考えてほしいことがあります。」

15:05　失敗パターン④「短期だけ見て、来期以降を見落とす」

山口先生：「社長、来期の利益見込みはどうですか？」

佐藤社長：「管理戸数を増やしたいので、来期も同じくらい利益は出る予定です。」

佐藤社長：「なるほど…来期も同じ利益が出るなら、一括償却で均したほうが安心ですね。」

山口先生：「そうです。さらに償却資産税の面でも、一括償却のほうが負担が軽くなる場面があります。」

15:15　失敗パターン⑤「経営セーフティ共済を知らない」

山口先生：「設備投資だけでは、利益1,200万円の圧縮は厳しいです。経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済）、検討されたことはありますか？」

佐藤社長：「名前は聞いたことあるけど、ちゃんと理解してないかも…」

佐藤社長：「年間240万円、しかも全額損金…これは大きいですね。」

15:25　失敗パターン⑥「不要資産を放置している」

山口先生：「もうひとつ、ぜひやってほしいのが不要資産の整理です。御社の倉庫や事務所に、使っていない資産はありませんか？」

鈴木（管理部長）：「あります…使っていない古い営業車が2台、廃機材が何点か。あと、リースアップした撮影機材も。」

佐藤社長：「買うばかりが節税じゃないんですね。」

山口先生：「そうです。捨てる節税、整理する節税も、立派な選択肢です。」

15:40　失敗パターン⑦「社長個人の所得を見落とす」

山口先生：「最後に、これは絶対に押さえてほしい点です。社長、役員報酬はいくらに設定されていますか？」

佐藤社長：「月100万円、年1,200万円です。」

山口先生：「では、翌年6月の住民税と社会保険料、試算したことありますか？」

佐藤社長：「……ないです。」

佐藤社長：「目から鱗です…」

15:55　会議のまとめ：今期の動き方

山口先生：「では、今期の方針をまとめます。」

佐藤社長：「全額損金で全部一気に落とす、という発想じゃなくて、組み合わせで効かせるんですね。」

山口先生：「そうです。今期の利益1,200万円のうち、約440万円分を整えて、残りはきちんと税金を払う。来期以降の損金も残しつつ、現金もしっかり残す。バランスの取れた決算対策になります。」

佐藤社長：「ありがとうございます。次回、個人の所得設計もよろしくお願いします。」

山口先生：「了解しました。」

16:00　会議終了

⚠️ 失敗1（14:10の場面）：「全額損金で一気に落とす」発想だけで動く【制度誤認リスク】

全損タイプの法人保険は、現行制度では基本的に成立しません。「全額損金になります」と言われたら、まず制度名を確認しましょう。

⚠️ 失敗2（14:20の場面）：「経費にしやすそうなものを買う」発想【現金流出リスク】

業務改善につながらない支出は、ただ現金が減るだけ。「経費になる」より「業務に効く」を優先しましょう。

⚠️ 失敗3（14:45の場面）：「請求書1枚＝1単位」で判断する【判定ミスリスク】

判定は1単位ごと。請求書の合計額ではありません。

⚠️ 失敗4（15:05の場面）：「短期だけ見て、来期以降を見落とす」【3年設計ミスリスク】

全額損金 vs 一括償却は、3年トータルで考える視点が必要です。

⚠️ 失敗5（15:15の場面）：「経営セーフティ共済を知らない」【制度活用漏れリスク】

不動産管理会社のような業種なら、ぜひ検討したい制度です。出口設計とセットで活用しましょう。

⚠️ 失敗6（15:25の場面）：「不要資産を放置している」【簿価放置リスク】

買うばかりが節税ではありません。整理する節税も大切です。

⚠️ 失敗7（15:40の場面）：「社長個人の所得を見落とす」【手取り減リスク】

法人と個人をセットで見ないと、本当の節税になりません。

🔵 視点1：管理戸数の拡大と、設備投資はセットで考える

• 管理戸数が増えると、現場確認・写真管理・入退去対応の業務量が増える
• 一括償却ゾーンのタブレット・PCで、管理担当1人あたりの処理量が変わる
• 節税効果より、利益率を守る投資として位置づける

🟢 視点2：売買仲介と賃貸管理の利益のバランス

• 売買仲介は単発で大きく乗る
• 賃貸管理はストック型で安定
• 利益の出方が違うので、節税策の組み方も変える

🟠 視点3：来期の拠点出店・人員拡大を見据える

• 新拠点出店なら、来期前半に多額の現金が必要
• 今期に全額落とすより、現金温存を優先する選択肢も
• 「節税の年」と「投資の年」を分けて設計する

🟣 視点4：法人と個人の所得バランス

• 社長個人の役員報酬・退職金・配当の設計
• 翌年6月の住民税・社会保険料の試算
• 不動産管理会社の社長は、自分の家計まで見るのが鉄則

💬 不動産管理会社の決算対策、一度本格的に整理してみませんか？

「決算対策に強い税理士に相談してみたい」「うちの管理戸数・利益規模に合った節税設計をしてほしい」という方は、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。不動産管理会社・賃貸経営まわりの決算対策に明るい専門家をご紹介できます。

「相談していい話か分からない」レベルでも、まったく問題ありません。迷いがある段階で整理しておくほうが、後悔のない決算につながります。

📋 決算前チェックリスト

• ☐　一括償却を中心に、業務改善につながる設備投資を選ぶ
• ☐　全額損金との違いを、3年トータルで見る
• ☐　経営セーフティ共済の活用を検討する
• ☐　不要資産の除却・売却で簿価を整理する
• ☐　法人と個人の所得を、セットで設計する

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