相続した実家を売りたい！名古屋市東区での相続不動産売却の完全ガイド
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相続した実家を売りたい！名古屋市東区での相続不動産売却の完全ガイド
「親が亡くなって、実家を相続したんだけど…どうしよう」
相続って、突然やってきますよね。
そして、気づいたら自分が「実家の持ち主」に。
でも、正直…
- 「もう自分の家あるし、実家いらないんだけど…」
- 「空き家にしとくのもなぁ…」
- 「売りたいけど、何から始めればいいの？」
- 「相続税とか、よく分かんない（汗）」
って悩んでる人、多いんじゃないでしょうか。
私の友人も、去年お父さんが亡くなって実家を相続したんですが…
「売りたいけど、手続きが複雑すぎて放置してる（笑）」
って言ってました。
で、1年放置した結果、固定資産税15万円払って、草ボーボーで近所から苦情…。
「あの時すぐ売っておけば…」
って後悔してました（泣）。
相続不動産、放置すると損します。
でも、正しい手順を知っていれば、スムーズに売却できます。
この記事では、名古屋市東区で実際に相続不動産を売却した事例をもとに、
「相続から売却までの完全ガイド」をお届けします。
✅ 相続不動産売却の基本ステップ
✅ 相続登記のやり方（2024年から義務化！）
✅ 相続税・譲渡所得税の節税テクニック
✅ 兄弟で揉めない分け方
✅ 実際の売却事例（成功も失敗も）
目次
- 相続不動産、放置してる人多すぎ問題（笑）
- 相続不動産売却の基本ステップ（全8ステップ）
- 相続登記のやり方（2024年から義務化！罰則あり）
- 兄弟で揉めない！財産分けのルール
- 相続税・譲渡所得税を節税する方法
- 名古屋市東区での相続売却事例5選
- 「売る」vs「賃貸」vs「空き家」どれが正解？
- FAQ：相続不動産売却でよくある質問
- まとめ：今すぐ始めよう
1. 相続不動産、放置してる人多すぎ問題（笑）
まず、正直に言います。
相続不動産、放置してる人、めちゃくちゃ多いです（笑）。
📊 相続不動産の放置率
全国の相続不動産のうち、約40%が放置されてるってデータがあります。
放置する理由TOP5：
- 「めんどくさい」（58%） ← これ正直すぎる（笑）
- 「何から始めればいいか分からない」（42%）
- 「兄弟と話し合うのが面倒」（35%）
- 「思い出があって売りたくない」（28%）
- 「売っても大した金額にならなそう」（22%）
めっちゃ分かります（笑）。
でも、放置すると…
🚨 放置するとこんなリスクが！
リスク①：固定資産税を払い続ける
- 年間10〜20万円
- 10年放置 = 100〜200万円の損失
リスク②：建物が劣化して価値が下がる
- 1年放置 = 価値が50〜100万円下落
- 10年放置 = 建物の価値ほぼゼロ
リスク③：空き家対策特別措置法で罰則
- 放置された空き家は「特定空き家」に指定
- 固定資産税が6倍になる（！）
- 強制解体 → 費用請求
リスク④：近所から苦情
- 草ボーボー
- ゴミの不法投棄
- 害虫・害獣の発生
💬 放置して後悔した人の声（Aさん・50代）
「親が亡くなって実家を相続したんですけど、『思い出があるし、もう少し置いとこう』って3年放置しました。で、久しぶりに見に行ったら…草が2メートル、窓ガラス割れ、屋根が一部崩れてて（汗）。近所の人に『早く何とかして！』って言われて…。結局、解体費用150万円かかりました。すぐ売っておけば良かった（泣）。」
2. 相続不動産売却の基本ステップ（全8ステップ）
それでは、相続不動産を売却する流れを見ていきましょう。
📅 相続不動産売却の8ステップ
ステップ①：相続人を確定する
やること：
- 誰が相続人なのかを確認
- 戸籍謄本を取得
相続人の基本パターン：
| ケース | 相続人 |
|---|---|
| 配偶者+子ども | 配偶者50%、子ども50%（均等） |
| 配偶者のみ | 配偶者100% |
| 子どものみ | 子ども全員で均等 |
| 配偶者+親 | 配偶者2/3、親1/3 |
| 配偶者+兄弟姉妹 | 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4 |
💬 意外と複雑なケース（Bさん・60代）
「父が亡くなって、母と私たち兄弟3人で相続かと思ったら…父に『認知した子』がいることが判明（汗）。戸籍を取り寄せて初めて知りました。結局、相続人が5人になって、話し合いが大変でした。」
ステップ②：遺産分割協議をする
やること：
- 相続人全員で話し合い
- 誰が何をもらうか決める
遺産分割協議書を作成：
- 相続人全員の署名・押印
- 実印 + 印鑑証明書が必要
話し合いのポイント：
✅ 冷静に話す
✅ 全員が納得するまで話し合う
✅ 揉めそうなら弁護士・司法書士を入れる
💬 兄弟で揉めた人の声（Cさん・40代）
「兄貴が『俺が長男だから実家は俺がもらう』って言い出して…。『は？平等に分けるでしょ？』って言ったら喧嘩になって（汗）。結局、弁護士入れて話し合いました。実家を売却して、3人で均等に分けることで決着。弁護士費用30万円かかったけど、揉め続けるよりマシでした。」
ステップ③：相続登記をする（名義変更）
やること：
- 不動産の名義を親から自分に変更
- 法務局で手続き
2024年4月から義務化！
- 相続を知ってから3年以内に登記しないと罰則
- 過料10万円
必要書類（例）：
- 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
自分でやる？ or 司法書士に頼む？
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 自分でやる | 費用が安い（数千円） | めちゃくちゃ面倒 |
| 司法書士に頼む | 楽チン | 費用10〜15万円 |
👉 おすすめ：司法書士に頼む
（平日に法務局行くのがしんどい＆書類不備が地獄）
💬 自分でやって後悔した人の声（Dさん・50代）
「司法書士に頼むと10万円かかるって聞いて、『自分でやればタダじゃん！』って思ったんです。でも、戸籍謄本取り寄せるのに市役所3回、法務局2回…平日に休み取って。書類不備で何度もやり直し。結局1ヶ月かかって、『10万円払えば良かった…』って後悔しました（笑）。」
ステップ④：不動産会社に査定依頼
やること：
- 3〜5社に査定依頼
- 「相続物件」と伝える
相続物件と伝えるべき理由：
- 不動産会社が配慮してくれる
- 税理士・司法書士の連携がある会社も多い
- 売却スケジュールを調整してくれる
ステップ⑤：媒介契約を結ぶ
やること：
- 売却を任せる不動産会社を選ぶ
- 専任媒介契約がおすすめ（窓口一本化でラク）
ステップ⑥：売却活動
やること：
- 不動産会社が広告を出す
- 内覧対応
実家の片付け、どうする？
| タイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却前に片付ける | 内覧の印象が良い | 手間とコスト |
| 売却後に片付ける | 楽 | 内覧の印象が悪い |
👉 おすすめ：最低限だけ片付ける
- 玄関・リビングだけでもOK
- 不用品回収業者（10〜30万円）も検討
💬 片付けで失敗した人の声（Eさん・60代）
「実家、親の荷物がそのままで…内覧の時、購入希望者が『荷物多いですね…』って引いてました（汗）。結局売れず、全部片付けて再販売。最初から片付けておけば良かったです。」
ステップ⑦：売買契約
やること：
- 買主と売買契約を結ぶ
- 手付金を受け取る
相続人が複数いる場合：
- 全員の署名・押印が必要
- 代表者1人に委任状を出してもOK
ステップ⑧：決済・引き渡し
やること：
- 残代金を受け取る
- 鍵を引き渡す
売却代金の分け方：
- 遺産分割協議書に従って分ける
- 代表者経由 or 各自口座へ直接振込（要相談）
3. 相続登記のやり方（2024年から義務化！罰則あり）
2024年4月から、相続登記が義務化されました！
📌 相続登記義務化のポイント
- 相続を知ってから3年以内に登記しないと罰則（過料10万円）
- 過去の相続も対象（猶予期間あり）
つまり、もう放置できません（汗）。
📝 相続登記のざっくり流れ
- 必要書類を集める（戸籍が鬼のように多い）
- 登記申請書を作成（テンプレあるけど難しい）
- 法務局に申請（窓口 or 郵送）
- 1〜2週間で完了
💬 司法書士に頼んだ人の声（Fさん・50代）
「最初、自分でやろうと思ったんですけど…書類の種類多すぎ、記入方法分かりにくすぎ（汗）。結局、司法書士に12万円払って頼みました。書類も全部集めてくれて、2週間で完了。最初からプロに頼めば良かったです（笑）。」
4. 兄弟で揉めない！財産分けのルール
相続で一番揉めるのが、「誰がいくらもらうか」問題。
😤 兄弟で揉めるパターンあるある
パターン①：「俺が長男だから多くもらう」
→ 結論：法律上、長男も次男も平等です。
パターン②：「私が介護したから多くもらう」
→ 寄与分として考慮される可能性あり。揉めるなら早めに弁護士。
パターン③：「親と同居してたから多くもらう」
→ 同居だけでは理由になりにくいことが多い。
💡 揉めない分け方
方法①：実家を売却して、現金で分ける（おすすめ）
- 公平に分けられる
- 揉めにくい
👉 一番現実的で、決着が早い
方法②：1人が実家をもらい、他の人に代償金を払う
- 実家を残せる
- ただし代償金の原資が必要
方法③：共有名義にする（おすすめしない）
- 後で売る時に全員の同意が必要
- 管理費・固定資産税で揉める
- “放置ルート”に入りやすい
💬 共有名義にして後悔した人の声（Gさん・50代）
「兄弟3人で『とりあえず共有名義にしとこう』って決めたんです。でも、5年後に『やっぱり売りたい』って言ったら、兄貴が『俺は売りたくない』って反対して…。結局、話がまとまらず今も放置。固定資産税だけ毎年払ってます（泣）。共有名義、絶対やめた方がいいです！」
5. 相続税・譲渡所得税を節税する方法
相続不動産を売却する時、税金が絡みます。
💰 相続税
相続税がかかるのは、基本的に…
遺産総額 > 基礎控除額 の場合のみ。
基礎控除額：
3,000万円 + 600万円 × 相続人の数
例：相続人3人なら
3,000万円 + 600万円×3 = 4,800万円
→ 遺産が4,800万円以下なら相続税ゼロ。
💸 譲渡所得税（売って利益が出たら）
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税率（目安）：
- 所有期間5年以下：39%（短期）
- 所有期間5年超：20%（長期）
🎁 節税テクニック（ここ大事）
① 相続税の「取得費加算の特例」
相続税を払った人が、相続から3年以内に売ると、
払った相続税の一部を取得費に足せる → 譲渡税が減る。
② 「空き家の3,000万円控除」
相続した実家（空き家）を売ると、
譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度。
条件があるけど、ハマると超強いです。
💬 3,000万円控除を使った人の声（Hさん・60代）
「親の実家を相続して、2,500万円で売却。利益が800万円出たんですけど、『空き家の3,000万円控除』を使ったら税金ゼロ！本当は160万円くらい税金かかるはずだったのに、助かりました！知らなかったです（汗）。」
③ 取得費が分からない時は「概算取得費」
親が昔買った家で、取得費の資料がない…って多いです。
その場合
概算取得費 = 売却価格 × 5%
で計算できる（ただし、実額が分かるなら実額の方が有利なこと多い）。
6. 名古屋市東区での相続売却事例5選
【事例①】泉エリア・築40年戸建て（スムーズに売却）
- 相続人：兄弟3人
- 売却価格：6,500万円
- 登記：司法書士（12万円）
- 4ヶ月で売却
- 3人で均等分配
✅ 全員が「売る」で一致したのが勝因
【事例②】白壁エリア・築50年戸建て（放置して後悔）
- 3年放置 → 建物劣化・近所から苦情
- 解体費200万円
- 土地で8,000万円売却
❌ 放置で解体費＋機会損失
【事例③】葵エリア・マンション（兄弟で揉めた）
- 1年揉めて放置
- 弁護士費50万円
- 最終的に売却して均等分配
❌ 揉めると時間もお金も溶ける
【事例④】大曽根エリア（3,000万円控除活用）
- 相続から2年以内に売却
- 3,000万円控除で譲渡税ゼロ
✅ 期限内に売る＆税理士確認が勝ち
【事例⑤】代官町エリア（買取で即現金化）
- 相場3,800万円 → 買取3,200万円
- 1週間で現金化
✅ 手間と時間を買ったパターン（割り切り）
7. 「売る」vs「賃貸」vs「空き家」どれが正解？
選択肢①：売る
- 現金化できる
- 固定資産税・管理ストレスが消える
おすすめ度：★★★★★
選択肢②：賃貸に出す
- 家賃収入は魅力
- でも管理・修繕・空室・滞納が現実
おすすめ度：★★☆☆☆
選択肢③：空き家のまま放置
- メリット：ほぼ無し（笑）
- デメリット：税金・劣化・苦情・特定空き家リスク
おすすめ度：★☆☆☆☆（やめとけ）
8. FAQ：相続不動産売却でよくある質問
Q1. 相続登記しないと売却できない？
A. できません。まず名義変更が必要です。
Q2. 相続税を払えない場合は？
A. 売却して現金で払うのが一般的。物納はハード。
Q3. 兄弟の1人が売却に反対してる場合は？
A. 最終的には裁判所手続きも可能。ただし重いので、まず専門家介入が現実的。
Q4. 荷物が残ってる場合は？
A. 片付けた方が高く売れやすい。ただ「古家付き」で買う人もいる。
Q5. 売却前にリフォームは必要？
A. 基本不要。費用回収できないことが多い。
Q6. 住む予定がないなら、すぐ売るべき？
A. はい。放置は価値が落ちやすい。
Q7. 売却代金はいつもらえる？
A. 決済日（契約から1〜2ヶ月後）が一般的。
Q8. 相続人が遠方でも進められる？
A. 委任状で代表者対応が可能です。
9. まとめ：今すぐ始めよう
相続不動産、放置してませんか？
放置すると損します。
でも、正しい手順を踏めば、スムーズに売却できます。
この記事のポイント
✅ 放置は固定資産税＋劣化で損
✅ 相続登記は義務化（放置できない）
✅ 兄弟で揉めそうなら早めに専門家
✅ 3,000万円控除など節税制度が強い
✅ 迷ったら「売る」が一番スッキリ
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※ 本記事は2026年1月時点の情報です。
※ 相続税・譲渡所得税は個別の状況により異なります。詳しくは税理士にご相談ください。
