名古屋市東区の相続不動産売却でよくある税金Q&A｜譲渡所得・特例・控除
HIRO
税金のことが気になって、なかなか売却に踏み切れない方へ
「売れたらいくら税金がかかるの？」「特例って何？自分に使えるの？」
——相続不動産の売却を前に、税金への不安が壁になっている方はとても多いです。
難しく感じる内容ですが、基本的なしくみを知るだけで不安の8割は解消できます。
よくある質問形式で、一つひとつ丁寧にお答えします。
よくある税金Q＆A
Q1. 相続した不動産を売ったら税金はかかりますか？
A. 「譲渡所得」が発生した場合にかかります。
✅譲渡所得＝売却価格 − (取得費 ＋ 譲渡費用) − 特別控除額
「取得費」は被相続人が購入した際の価格が基本です。
ただし購入時の書類がない場合は「概算取得費（売却価格の5%）」で計算します
（この場合、税負担が大きくなることがあります）。
Q2. 相続で取得した不動産の所有期間はどう計算しますか？
A. 被相続人が取得した日から計算します。
通常の不動産売却では、所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく変わります
（5年以下：短期譲渡所得税率約39%、5年超：長期譲渡所得税率約20%）。
相続の場合は、被相続人の取得日から起算するため、
「亡くなった当日に相続した」としても、被相続人が長期保有していれば長期扱いになります。
Q3. 「3,000万円の特別控除」は相続物件でも使えますか？
A. 条件によっては使えます。代表的な2つの特例があります。
① 空き家特例（被相続人居住用財産の特例）
対象：相続した被相続人が一人暮らしをしていた旧居
控除額：最大3,000万円（相続人が複数の場合は1人あたり）※2024年以降は要件変更あり
期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却
手続き：物件所在の市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得のうえ確定申告
② 居住用財産の3,000万円特別控除
相続後に相続人が自ら居住し、その後売却した場合に適用可能
ただし居住実態が必要（短期間の住民票移動は認められない場合あり）
Q4. 「取得費加算の特例」とは何ですか？
A. 相続税を支払っていれば、その一部を不動産の取得費に加算できる特例です。
具体的には、相続税額のうち当該不動産に対応する部分を取得費に加算できるため、
譲渡所得が減り、税負担が軽くなります。
適用条件：
相続税を支払っていること
相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すること
Q5. 「空き家特例」と「取得費加算の特例」は両方使えますか？
A. 原則として、同じ物件に対して両方の特例を同時に使うことはできません。
どちらの方が税負担を減らせるか、税理士に試算してもらったうえで選択することをお勧めします。
Q6. 確定申告はいつまでに必要ですか？
A. 売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に申告・納税が必要です。
特例の適用を受けるためには確定申告が必須です。
「利益がないから申告不要」と思っていたら特例を適用し忘れた、というケースも。
特例の有無にかかわらず、売却した年は税理士への相談をお勧めします。
Q7. 売却損が出た場合も申告は必要ですか？
A. 損失が出た場合、「損益通算」や「繰越控除」の活用ができる場合があります。
相続した不動産の売却損と他の所得との損益通算は原則認められていませんが、
一定条件下では他の不動産売却益との相殺が可能です。
損が出た場合も税理士に確認することが重要です。
Q8. 相続税の申告期限（10ヶ月以内）に売却が間に合わない場合は？
A. 相続税の納税には「延納」「物納」という制度があります。
延納：分割払いが可能（年1〜2%の利子税あり）
物納：不動産そのものを税として納める方法（条件が厳しい）
急いで売却することで価格を下げるリスクがあるなら、延納制度を使って売却タイミングを調整する方が合理的な場合もあります。
まとめ｜税金の「知らなかった」で数百万円の損をしないために
相続不動産の税金は複雑ですが、事前に知識を持つことで確実に節税できます。
特に「空き家特例」と「取得費加算の特例」は多くの方が対象となり得る強力な制度です。
売却を決める前に、必ず税理士に相談してください。
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