名古屋市中区で相続した収益物件の評価方法と売却判断基準
HIRO
「相続でアパートをもらったけど…これって儲かるの？」
名古屋市中区で収益物件を相続した方から、よく聞く言葉です。
そして次に出てくるのが
「正直、不動産投資なんてしたことないんです…」
という本音。
それもそのはず。
突然「家賃収入が入る物件」を相続してしまうと、
・嬉しいような
・不安なような
・でもちょっとお金の匂いがするような
複雑な気持ちになります。
まるで宝箱を開けたら
金貨かと思ったら管理費の請求書が入っていた
…みたいな感覚です。
今回は、名古屋市中区で相続した収益物件について
・その物件は本当に儲かるのか
・持ち続けるべきなのか
・売却した方がいいのか
を判断するための 評価方法と売却判断のポイント を、少し楽しく解説します。
そもそも収益物件とは？
収益物件とは、簡単に言うと
家賃収入を生む不動産
です。
例えば
・賃貸マンション
・アパート
・テナントビル
・区分マンション
などが該当します。
つまり
「住むための家」ではなく
「お金を生むための不動産」
です。
…とはいえ現実は
「家賃は入るけど修理代も入る」
という、ちょっと現実的な世界でもあります。
名古屋市中区は収益物件の人気エリア
名古屋市中区は、東海地方でもトップクラスの投資エリアです。
理由はとてもシンプル。
・栄
・伏見
・丸の内
・大須
など、名古屋の中心地だからです。
このエリアは
・オフィス
・飲食店
・観光
・大学
が集まっています。
つまり
人が集まる＝賃貸需要がある
という構造です。
投資家にとっては
「人がいるところに家賃あり」
という黄金ルールが成立する場所なのです。
収益物件の評価方法① 利回り
収益物件の世界では
利回り
という言葉がとても重要です。
利回りとは
「投資したお金に対して、どれくらい家賃が入るか」
を表す数字です。
ざっくりした計算は
年間家賃 ÷ 物件価格 ×100
例えば
年間家賃
120万円
物件価格
2000万円
の場合
利回り
6%
です。
投資家はこの数字を見て
「買うかどうか」
を判断します。
ちなみに投資家の頭の中では
・利回り高い → ニコニコ
・利回り低い → うーん…
というシンプルな思考回路が動いています。
収益物件の評価方法② 入居率
次に重要なのが
入居率
です。
例えば
10部屋あるアパートで
・10部屋満室 → 100%
・8部屋 → 80%
となります。
満室なら問題ありません。
しかし空室が多い場合、
家賃収入が減ります。
つまり
「宝の箱のはずが空箱だった」
みたいな状況です。
収益物件では
入居率が安定しているか
が重要なポイントになります。
収益物件の評価方法③ 建物の状態
収益物件では
建物の状態
も重要です。
例えば
・外壁修繕
・屋上防水
・設備交換
などが必要になることがあります。
もし修繕が必要な場合
「家賃収入 − 修理費」
という現実が待っています。
つまり
収益物件は“お金を生む機械”ですが、メンテナンスが必要な機械
なのです。
車と同じですね。
ガソリンは入るけど、たまに修理も必要です。
売却するか判断する3つのポイント
相続した収益物件を
・持ち続ける
・売却する
どちらが良いか迷う方は多いです。
判断のポイントを紹介します。
① 利回りが低い
もし利回りが低い場合、
資産効率が悪い可能性があります。
例えば
・利回り3%
・管理が大変
なら
売却して現金化
という選択もあります。
② 管理が大変
収益物件は
・入居者対応
・修理
・空室対策
などの管理があります。
特に遠方に住んでいる場合、
かなりの負担になることもあります。
③ 将来の修繕費が大きい
築年数が古い場合
・大規模修繕
・設備交換
などが必要になる可能性があります。
その前に売却する人も多いです。
実は投資家が欲しがる物件も多い
名古屋市中区では
・ワンルームマンション
・小規模アパート
・駅近物件
などは投資家から人気があります。
そのため相続物件でも
投資家に売却するケース
が多くあります。
相続した収益物件は一人で悩まなくていい
相続した収益物件は
・投資
・税金
・不動産
が絡むため、判断が難しいものです。
しかし
「持つべきか」
「売るべきか」
は物件ごとに違います。
大切なのは
まず現状を知ること
です。
名古屋市中区で相続した収益物件の相談
相続した収益物件は
「宝の山」になることもあれば
「管理の山」になることもあります。
どちらになるかは
物件の状況と判断次第
です。
名古屋市中区で相続した収益物件について悩んでいる方は、まずは専門家に相談してみてください。
詳しい相談はこちら
👉 https://rapportsupport.com/izumihudousan/1
