名古屋市 賃貸併用住宅の需要ランキング｜区別で徹底分析

名古屋市で賃貸併用住宅を考えるとき、いちばん気になるのは「結局、どの区なら貸しやすいの？」という一点ではないでしょうか。同じ名古屋市内でも、単身者が集まりやすい都心寄りの区と、ファミリー色が強い住宅地では、向いている間取りも賃料の取りやすさもかなり変わります。しかも賃貸併用住宅は、区分マンションのように"すでに出来上がった商品"を買う投資ではありません。土地選び、建物プラン、住む割合、貸す割合まで自分で決めるぶん、エリア選定の精度がそのまま収益性に直結します。

だからこそ、「人口が多い区」ではなく、「どんな入居者がいて、どんな間取りが刺さるのか」まで見ていく必要があります。なお、このランキングは"地価が安い順"でも"利回りが高そうな順"でもありません。あくまで初心者・中級者が賃貸併用住宅で失敗しにくい需要の強さを重視した実践ランキングです。今回は、名古屋市の各区について、単身世帯の厚み、家賃相場、交通利便性、人口動向をもとに、賃貸併用住宅との相性を総合評価しました。

まず結論｜狙いやすいのは「都心近接＋単身需要が厚い区」

先に結論からいうと、名古屋市で賃貸併用住宅の需要が強いのは、中区・東区・千種区・中村区・昭和区の5区です。このあたりは単身世帯比率が高く、1K〜1LDKの賃料水準も比較的しっかりしていて、地下鉄アクセスも強い。つまり、賃貸併用住宅でよくある「1〜2戸だけ貸す」プランと相性がいいエリアです。

逆に、緑区・守山区・港区のようなエリアは、賃料単価よりも"広さ"や"駐車場""生活動線"が重視されやすく、駅近の小ぶりな賃貸併用住宅より、ファミリー向け戸建てや郊外型アパートの発想が必要になります。悪いエリアという意味ではありませんが、賃貸併用住宅をそのまま横展開しやすい区ではない、というのが実務的な見方です。

需要ランキングの判定軸｜「住みたい街」ではなく「貸しやすい街」

今回の順位は、次の4つを重視して組み立てています。

• 単身・少人数世帯が厚いか：賃貸併用住宅では、1K・1DK・1LDKの需要が取りやすいほど計画が安定しやすいため、世帯構成の質が重要です。
• 家賃相場が十分か：入居がついても賃料が低すぎると、建築費やローン返済に対して収支が弱くなります。
• 交通利便性：地下鉄沿線や名駅アクセスが強い区は、空室期間が短くなりやすく、入居者の選択肢も広がります。
• 人口動向：名古屋市全体では社会増が続いていますが、その恩恵を受けやすい区とそうでない区には差があります。

つまり、「安く土地を買える区が有利」ではなく、貸しやすくて、家賃も崩れにくくて、将来も需要を維持しやすい区が上位という考え方です。

名古屋市 賃貸併用住宅の需要ランキングTOP10

順位	区	1K家賃相場	需要の特徴	向いている間取り	向いているオーナー像
1位	中区	約6.35万円	単身比率最高水準・都心居住ニーズ強	1K〜1LDK	予算・出口設計まで整えられる中〜上級者
2位	東区	約6.50万円	家賃水準高・都心近接で住みやすさも◎	1LDK〜コンパクト2LDK	収益と自己居住の両立を重視する人
3位	千種区	約6.10万円	学生・若手社会人・医療関係者など需要層が幅広い	1K〜1LDK（エリアで選択）	住環境と収益のバランスを取りたい人
4位	中村区	約6.35万円	名駅直結・転勤層・出張族の回転力	1K〜1DK	駅・導線で土地を精査できる人
5位	昭和区	約5.30万円	文教・住宅地の安定需要・医療教育関係層に強い	1LDK〜2LDK	空室を抑えて堅実運営したい人
6位	西区	約6.25万円	名駅近接の恩恵あり・エリア差に注意	1K〜1LDK（駅近限定）	都心高すぎず郊外弱すぎない着地点を求める人
7位	熱田区	約5.80万円	中堅エリア・取得価格と需要のバランス良好	1K〜1LDK	現実的な予算で無理なく始めたい人
8位	瑞穂区	約5.90万円	住環境重視・ファミリー色もあり	1LDK〜2LDK	自宅の住みやすさを優先するオーナー
9位	北区	約5.80万円	中位安定・生活利便性バランス良好	1K〜1LDK	収支を崩さず堅実に設計したい初心者
10位	名東区	約4.50万円	住宅地型・ファミリー・少人数世帯向け	1LDK以上	プラン設計を丁寧に詰められる人

※1K家賃相場はCHINTAI（2026年4月27日更新）のデータをもとに掲載しています。

1位 中区｜需要の王道。ただし予算に注意

中区は、名古屋市内で賃貸併用住宅の需要を見るなら、やはり別格です。単身世帯比率が非常に高く、都心居住ニーズも強いため、1K〜1LDKの小回りが利くプランがハマりやすいのが最大の魅力。栄・伏見・大須エリアの求心力があるため、社会人単身者、転勤層、若年カップルまでターゲットが広いのも強みです。

ただし、良いことばかりではありません。地価や建築コストの負担が重くなりやすく、初心者が土地から取り組むには予算面のハードルが高め。中区は「需要が強い王道エリア」ではありますが、出口まで含めてしっかり設計できる人向けです。

2位 東区｜家賃・住みやすさのバランスが最高峰

東区は家賃水準が高く、都心近接の住みやすさもあって、賃貸併用住宅との相性がとても良い区です。特に駅徒歩圏で1LDKやコンパクトな2LDKをつくれる土地なら、単身上位層からDINKsまで狙えるのが魅力。中区ほど"超都心の価格負担"に振れすぎず、それでいて賃料はしっかり取りやすいので、バランス感が非常に優秀です。

「収益性も欲しいけど、自分たちも住みやすい場所がいい」という人には、かなり有力な候補です。賃貸併用住宅の本質は"自宅も投資も両立すること"なので、その意味で東区はかなり完成度の高いエリアだといえます。

3位 千種区｜需要層が広く、戦い方を変えやすい

千種区は、賃貸併用住宅の実務で見てもかなり安定感のある区です。学生、若手社会人、医療関係者、ファミリーまで需要の層が広く、単身向けから少し広めの住戸まで柔軟に組みやすいのが強み。今池、本山、池下、覚王山など、エリアごとの個性がはっきりしているため、土地選び次第でかなり戦い方を変えられます。

とくに千種区が優秀なのは、「単身需要があるのに、住環境の評価も高い」こと。賃貸併用住宅は、オーナー自身が住む前提があるので、繁華街ど真ん中よりも、住みやすさと貸しやすさの両立が大事です。その点で千種区は、自分も快適に暮らしながら安定して貸せる、非常に扱いやすい区です。

4位 中村区｜名駅の影響力が武器。「区で買う」より「駅で買う」

名駅の影響力をダイレクトに受ける中村区は、交通利便性という点でとても強い区です。出張族、転勤層、単身赴任、若手ビジネス層など、いわゆる"駅近で探す人"が多く、コンパクト住戸の回転力に期待しやすいのが魅力。名古屋駅に近い場所はもちろん、地下鉄やJRアクセスが良い地点なら、賃貸併用住宅でも十分勝負できます。

一方で、場所による印象差が大きい区でもあります。同じ中村区でも、駅距離や街並みで募集条件がかなり変わるため、「区で買う」より「駅と導線で買う」発想が必要。ハマれば強いですが、土地選びの精度が結果を直接左右する、そんなタイプの上位区です。

5位 昭和区｜派手さより需要の素直さが光る堅実エリア

昭和区は派手さこそないものの、実はかなり堅実な需要エリアです。文教・住宅エリアとしての安定感があり、落ち着いた住環境を好む単身者やカップル、医療・教育関係の需要とも相性がいい。賃貸併用住宅で"過度な高利回り"を狙うより、空室を抑えて着実に運営したい人向けの区です。

名古屋の不動産投資では、中区や東区のような派手なエリアに目が行きがちですが、昭和区の良さは「賃料の爆発力より、需要の素直さ」。自分たちの居住満足も確保しながら、堅めに貸したいならかなり優秀な選択肢です。

6位 西区｜都心と郊外の現実的な着地点

西区は、名駅近接の恩恵を受けやすい場所と、落ち着いた住宅地の両面を持つ区です。1K賃料も比較的高めで、交通利便性の良い地点を押さえられれば、単身向け住戸の需要は十分見込めます。とくに「都心に近すぎると高い、でも郊外すぎると弱い」という人にとって、西区は現実的な着地点になりやすいです。

ただし、エリア差がかなりあります。"西区だから強い"ではなく、"どの駅から何分か"で評価が変わりやすいので、駅距離・道路付け・周辺商業の確認は必須です。

7位 熱田区｜取得価格と需要のバランスが優秀な中堅区

熱田区は、意外と侮れない中堅エリアです。単身世帯比率も比較的高く、都心アクセスも悪くないため、駅徒歩圏のコンパクト住戸に一定の需要があります。地価が超都心ほどではないため、資金計画が組みやすいのも魅力です。

「トップ5ほどの強さはないけれど、無理なく勝負できる区」としてはかなり優秀。華やかさより、現実的な取得価格と需要のバランスを取りたい人には候補に入ります。

8位 瑞穂区｜住環境重視オーナーに向いた区

瑞穂区は、住環境重視の需要が強く、ファミリー色もやや濃い区です。そのため、1Kばかりを詰めるより、1LDKや2LDK寄りの賃貸併用住宅のほうが相性がいいケースもあります。「単身向けの回転力」では上位区に一歩譲りますが、自宅部分の住みやすさを重視するオーナーには魅力的です。

投資だけで見ると少し地味に映るかもしれませんが、自分も住み続ける前提なら満足度が高くなりやすい区です。

9位 北区｜中位安定で初心者の収支設計がしやすい

北区は、賃料水準は中位ながら、交通や生活利便性のバランスが良いエリアです。超都心ほどの家賃は望みにくいものの、無理のない取得額で計画しやすく、賃貸併用住宅の「毎月の収支を崩さない」設計がしやすいのが特徴。

初心者がいきなり高額エリアで挑むより、こうした中位安定区から始めるほうが結果的にうまくいくこともあります。

10位 名東区｜住宅地型。間取り設計の丁寧さが問われる

名東区は、単身一辺倒というより、ファミリー・少人数世帯を取り込む住宅地型の区です。駅近なら一定の単身需要もありますが、全体としては"広さ"や"住環境"が重視されやすく、賃貸併用住宅も1LDK以上をうまく組む前提で考えたほうが安全です。都心型のコンパクト住戸戦略をそのまま持ち込むとズレやすいので、プラン設計の丁寧さが問われる区です。

11位以下の区｜「需要がない」ではなく「戦い方が違う」

ここから下の区がダメ、ということではありません。中川区、天白区、南区、港区、守山区、緑区は、それぞれ住宅需要があります。ただし、賃貸併用住宅で狙う場合は、都心型の発想よりもファミリー需要、駐車場需要、広さ重視に寄せる必要があります。

たとえば緑区や守山区は、中心部より賃料水準が低く、単身比率も控えめなため、狭い1K中心の賃貸併用住宅だと収支が弱くなりやすい。その一方で、駐車場付きの広め住戸やメゾネット系の発想なら十分可能性があります。つまり、ランキング下位＝不向き、ではなく、"王道の賃貸併用住宅"との相性が相対的に低いと理解するのが正解です。

名古屋市全体で見ると、賃貸需要はまだ強い

名古屋市は直近でも世帯数が増え、社会増も続いています。全体として「借りる人がいない都市」ではありません。むしろ、単身世帯の割合が高く、都心アクセスの良い区では賃貸需要がかなり読みやすい部類です。

だからこそ重要なのは、「名古屋市ならどこでもOK」と考えないこと。同じ市内でも、中区と緑区では、求められる間取りも賃料感も、入居者の探し方もまったく違います。賃貸併用住宅は、自宅部分の満足度まで絡むぶん、一般的なアパート投資以上に"エリアと間取りの一致"が大事です。

失敗しにくい人の考え方｜初心者ほど「上位区の駅徒歩圏」を優先

初めて賃貸併用住宅に取り組む人ほど、奇抜な勝ち筋を狙わないほうが安全です。おすすめなのは、今回の上位区の中でも、駅徒歩圏・単身需要が厚い・1LDKが無理なく成立する場所を選ぶこと。これなら、自宅部分の満足度を確保しながら、貸す住戸も決まりやすくなります。

逆に、「土地が安いから」という理由だけで郊外区に飛びつくと、建築時は予算が収まっても、募集時に想定賃料が伸びず苦しくなることがあります。不動産投資は購入時よりも運営時のほうが長いので、最初から貸しやすさを買う意識が大切です。

詳しく学びたい方はこちら（Rapport｜名古屋市中村区）もご参考ください。（PR）

まとめ｜区の特性と間取りをセットで考える

名古屋市で賃貸併用住宅の需要を総合的に見ると、上位は中区、東区、千種区、中村区、昭和区。この5区は、単身・少人数世帯の厚み、家賃水準、交通利便性のバランスが良く、初心者から中級者まで検討しやすいエリアです。

一方で、下位の区にチャンスがないわけではありません。ただしその場合は、都心型の小ぶり住戸ではなく、広め住戸や駐車場付きなど、地域特性に合わせた設計が必要になります。

名古屋市の賃貸併用住宅は「どの区で建てるか」だけではなく、その区で誰に貸すのか、どんな間取りなら刺さるのかまで考えて初めて勝ち筋が見えてきます。区の知名度よりも、需要との噛み合わせ。ここを外さなければ、賃貸併用住宅は自宅と収益を両立できる、かなり面白い選択肢になります。

 

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