古家付き土地の売却で手元資金を最大化する方法。空き家特例と売り方の分かれ道
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古家を売る理由は人それぞれです。親から相続した実家をどうするか悩んでいる人もいれば、長年住んだ家を売って施設入居の資金に充てたい人もいます。子ども世帯との同居をきっかけに今の家を手放す人もいますし、遠方の実家を管理しきれず、維持費や草木の手入れ、防犯面の不安から売却を決める人もいます。
ただ、事情が違っても、多くの人が最後に気にするのは同じです。それは、できるだけ手元に多くのお金を残したいということです。
ここで誤解されやすいのが、「同じ価格で売れるなら、どんな売り方でも最終的に残る金額はそれほど変わらないのではないか」という感覚です。ですが、古家付き土地の売却では、この考え方が落とし穴になりやすいです。現実には、以下の条件で最終的な手取りは大きく変わります。
- 古家付き土地としてそのまま売るのか、解体して更地にして売るのか
- 空き家特例を使える状態にして売るのか
- 相続からどれくらい時間が経っているのか
- 取得費の資料が残っているのか
- 建物が旧耐震なのか新耐震なのか
しかも、その差は数万円ではなく、数百万円単位になることがあります。売却の話になると、どうしても査定額や相場に目が向きます。もちろん価格は大切です。ただ、手残りを左右するのは売値だけではありません。税金、解体の要否、特例の可否、売却までの期間、固定資産税、建物の築年数、耐震性など、いくつもの条件が重なって結果が決まります。
つまり、古家売却は「高く売れればそれで十分」という単純な話ではありません。どう売るかまで含めて設計した人のほうが、結果として手元に残る金額を守りやすいということです。手元資金を最大化するために知っておきたい分かれ道が、ここにあります。
相続した古家は、放置期間が長いほど不利になりやすい
古家の売却で特に注意したいのが、相続した物件です。相続直後は、名義変更、遺品整理、残置物の片付け、親族との連絡、遠方との往復など、やることが一気に増えます。気持ちの整理がつかないまま時間だけが過ぎてしまうことも珍しくありません。そのため、「まだ売るかどうか決めきれないから、とりあえず置いておこう」となりやすいです。
⚠️ 空き家特例には期限があります
相続した古家の売却では、一定の要件を満たせば相続人1人当たり最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を譲渡所得から控除できる空き家特例が使えます。ただし、この特例には「相続があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があります。気づいたときには残り期間がほとんどないというケースが少なくありません。
しかも古家売却は、「売る」と決めたらすぐ終わるものではありません。相続登記の確認、片付け、残置物処分、測量や境界確認、解体の要否の判断、不動産会社との打ち合わせなど、準備だけでもかなり時間がかかります。売却後に「もっと早く動いておけばよかった」と感じる人が多いのは、この時間差があるからです。
古家は築年数が古いほど、建物の状態、雨漏り、シロアリ、耐震性、隣地との境界など、確認すべきことが増えやすいです。だからこそ、相続した古家は「まだ売るか分からない段階」でも、期限だけは先に確認しておくほうが安心です。
空き家特例が使えるかどうかで、税額は大きく変わる
譲渡所得の基本式と「5％ルール」の重さ
古家付き土地の売却で手残りを大きく左右するのが、空き家特例の有無です。まず、譲渡所得の基本式を押さえておく必要があります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 ー 取得費 ー 譲渡費用
ここでいう取得費とは、もともとの購入価格や購入時にかかった費用です。譲渡費用は、仲介手数料、印紙代、測量費、解体費など、売るために直接かかった費用です。
⚠️ 取得費が証明できない場合の「5％ルール」
相続した古家や古い土地では、売買契約書や購入時の資料が残っていないことがよくあります。その場合、実務上は売却価格の5％を取得費として計算することがあります。本来はかなり高い金額で買っていた土地でも、資料がなければそれを証明できず、取得費をほとんど計上できないまま譲渡所得が大きく見えてしまいます。同じ価格で売れても、取得費が出せるかどうかで税金は大きく変わるわけです。
そのうえで空き家特例が使えれば、譲渡所得から大きな控除が引けるため、手取りの見え方は一気に変わります。古家売却では、「いくらで売れるか」だけでなく、特例が使える売り方になっているかが同じくらい大切です。
Aさんの事例で見る、約570万円が0円になる分かれ道
Aさんが相続したのは、築50年の古家でした。建物は耐震基準を満たしていない状態で、相続してからすでに2年半が経過していました。つまり、空き家特例の期限である「相続から3年後の年末」まで、残りは約10か月というかなりタイトな状況です。
ケース1｜古家付き土地のまま売却した場合
この物件は、1981年5月31日以前に建築された建物で、旧耐震にあたります。しかも代々引き継がれてきた土地で、取得費は不明でした。取得費が分からないため、売却価格の5％を取得費として計算した結果、古家付き土地として売却した際の譲渡所得が2,800万円だったとします。
ケース2｜古家を解体して更地として売却した場合
Aさんが古家を解体して更地で売却したケースです。解体費として200万円かかりましたが、期限内に要件を満たして売却できたため、空き家特例を使えました。解体後に売却して譲渡所得が3,000万円だった場合、3,000万円から控除額3,000万円を差し引くと課税譲渡所得は0円になります。
| 項目 | ケース1：古家付きのまま売却 | ケース2：解体して売却 |
|---|---|---|
| 解体費 | なし | 約200万円 |
| 譲渡所得 | 2,800万円 | 3,000万円 |
| 空き家特例 | 使えない | 使える（▲3,000万円） |
| 課税される譲渡所得 | 2,800万円 | 0円 |
| 税率（長期譲渡） | 20.315% | 20.315% |
| 税額 | 約570万円 | 0円 |
💡 この事例から見えること
解体費200万円は軽い支出ではありません。ですが、税額との比較で考えれば、解体したほうが結果として手元に多く残るケースは十分にあります。古家売却で怖いのは、「解体費がもったいない」と感じて動けず、その結果、もっと大きな金額を失うことです。
空き家特例を使うために確認したい主な要件
空き家特例は便利ですが、条件を満たさなければ使えません。実務で特に確認したいのは次の点です。
| 要件 | ポイント |
|---|---|
| 相続した家屋とその敷地であること | 売却する家屋と敷地の両方を相続していること |
| 被相続人が1人で住んでいた家であること | 亡くなる直前まで1人で居住していた家に限られる |
| 相続後に居住・賃貸・事業利用していないこと | 相続してから売却までの間、使用していないことが条件 |
| 区分所有建物（マンション等）ではないこと | マンションなどの区分所有物件は対象外 |
| 1981年5月31日以前に建築された建物であること | 旧耐震基準の建物が対象 |
| 相続から3年後の年末までに売却すること | 制度の適用期限は令和9年（2027年）12月31日 |
| 耐震リフォームまたは解体して売却すること | 買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修・除去工事を行う形での適用余地もある |
| 譲渡価格が1億円以下であること | 売却価格の上限に注意 |
| 買主が第三者であること | 配偶者や直系血族への売却は原則として対象外 |
| 取得費加算等の特例を受けないこと | 他の特例との併用不可の場合がある |
⏰ 実務上、差が出やすい3つのポイント
条件だけを見ると複雑に見えますが、実際に差が出やすいのは「期限内に動けるか」「耐震か解体かを早めに決められるか」「契約条件を含めて売り方を間違えないか」という部分です。
解体して売るべきか、そのまま売るべきかは物件ごとに違う
古家売却で最も迷いやすいのが、解体して更地にするか、そのまま古家付き土地で売るかです。ここは一律では決まりません。旧耐震で、空き家特例を使うために解体が必要なケースでは、解体の意味は大きくなります。ただし、何でも解体すればよいわけではありません。
⏰ 解体から売却完了までのタイムラインに注意
解体業者を探して見積もりを取り、工事が終わって売却に出せる状態になるまで最低でも2〜3か月は必要です。さらに不動産売却そのものにも3〜9か月程度かかることが多く、空き家特例の期限まで残り10か月の状態で解体から始めると、かなりタイトになります。
💡 更地にすると固定資産税が上がることがある
建物が残っている間は「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が軽減されています。解体して更地にするとこの特例が外れ、固定資産税が最大約6倍、都市計画税も最大約3倍になる可能性があります。売れるまで長引けば、その分だけ持ち出しも増えます。
| 判断軸 | 解体を検討すべきケース | そのまま売るほうが有利なケース |
|---|---|---|
| 耐震性 | 旧耐震（1981年5月31日以前） | 新耐震（1981年6月1日以降） |
| 空き家特例 | 特例使用に解体が必要 | 特例要件を別の方法で満たせる |
| 建物の状態 | 老朽化が著しい | まだ使える状態を保っている |
| 想定買主 | 土地のみを求めている層が多い立地 | リフォーム・リノベ希望者も多い立地 |
| 固定資産税リスク | 売却期間が短く見込める | 売却長期化リスクがある |
だからこそ、解体は「古いから壊す」ではなく、壊すことで特例が使えるのか、市場で売りやすくなるのか、期限に間に合うのかまで見て判断したほうが安全です。
1981年6月1日以降の建物は、解体前提にしないほうがよいこともある
1981年6月1日以降に確認申請を受けた建物は、新耐震基準の時期に入ります。この日付が大きな境目になります。2026年時点で考えると、築45年以上の建物は旧耐震の可能性が高く、空き家特例や耐震性の判断で重要になります。
一方で、築35年から40年程度の建物で、まだ住める状態を保っているなら、最初から解体を前提にしないほうがよいこともあります。なぜなら、古家付き土地として売ることで、土地を探している人、古い家をリフォームして住みたい人、リノベーション前提で探している人といった複数の買主層に訴求できるからです。更地にすると見た目はすっきりしますが、建物付きで探している人の選択肢からは外れます。
また、外壁や屋根を直してから売ったほうがよいのではと考える人もいますが、古家では買主が自分の好みに合わせて直したいことも多く、売主側の改修費がそのまま価格に乗るとは限りません。つまり、築古＝解体、築古＝先にリフォームと決めつけるのは危険です。手元資金を最大化したいなら、建物の状態、耐震性、立地、想定買主、特例の要件、固定資産税まで含めて総合的に見たほうが失敗しにくいです。
売却は「不動産会社に任せれば終わり」ではありません
古家売却で差がつくのは、価格交渉だけではありません。「どの売り方なら特例が使えるのか」「期限から逆算すると何を先にやるべきか」「解体が得か、そのままが得か」といった論点を理解している担当者かどうかで、結果が変わることがあります。
古家売却の失敗は、数万円の違いで終わらないことがあります。解体判断、売り出し方、時期の見誤り、特例の取りこぼしが重なると、数百万円単位で差が出ても不思議ではありません。特に相続物件は、売却だけの話ではなく、税金、期限、家族間の調整、遠方管理まで絡んできます。そのため、「査定額が高かったから」「有名だから安心」といった理由だけで選ぶと、あとで売り方の設計が甘かったと気づくことがあります。
個人の古家売却と、事業の税対策は分けて考える
古家売却でまとまった資金が入ると、その後の使い道まで含めて考えたくなることがあります。ただ、ここで整理しておきたいのは、個人の不動産売却の税金と、会社や事業の決算対策は別の話だという点です。
今回のような相続した古家や古家付き土地の売却では、中心になるのは譲渡所得、取得費、5％ルール、空き家特例、解体費、売却期限といった論点です。一方で、会社を経営している人が期末の利益対策まで含めて考えるなら、設備投資や即時償却など、別の軸で整理したほうが安全です。個人の売却で手元にどれだけ残るかを考えながら、事業側の税対策も比較したい場合は、別軸の情報としてあわせて確認しておくと、資金計画を混ぜずに整理しやすくなります。
まとめ
古家付き土地の売却では、売値だけを見ていても、本当に残るお金は分かりません。むしろ、どう売るかで結果は大きく変わります。そのまま古家付き土地として売るのか、解体して更地にするのか、空き家特例を使えるのか、相続から何年経っているのか、建物が1981年5月31日以前なのかそれ以降なのか、取得費が分かるのか5％ルールになるのかといった条件の積み重ねで、最終的な手残りは変わります。
Aさんの事例のように、譲渡所得2,800万円なら約570万円の税金が出る一方、解体して要件を満たせば0円になることもあります。解体費200万円がかかっても、その支出以上の意味が出るケースもあります。逆に、何でも解体すればよいわけではなく、築35年から40年程度でまだ使える建物なら、古家付き土地として売ったほうが有利なこともあります。
古家売却は、早く動いた人ほど選択肢を持ちやすいです。放置してから慌てて判断すると、使えたはずの制度を逃しやすくなります。特に相続した物件は、まだ売却を決めきっていない段階でも、期限だけは先に確認しておくと安心です。手元資金を最大化したいなら、価格だけではなく、税金・解体・期限・売り方まで含めて考えることが欠かせません。古家付き土地の売却は、やり方次第で手取りが変わる。この前提を持っておくことが、失敗を防ぐ最初の一歩になります。
